浅谈房地产企业现金流风险的管理

房地产企业存在资金不足，资金链容易断裂、资金风险高以及企业缺乏现金流管理意识的风险，针对风险，企业应采用现金流分阶段管理，制定预测现金流量表，建立现金流预警系统。

一、房地产企业的现金流特点及风险

1.资金需求量大导致资金不足

房地长企业的现金流最大的特点就是资金的需求量大，土地使用权的购买，建设中的材料费用以及员工费用等都要求企业提供巨大的资金来平衡各个项目的资金需求，从而使项目开发顺利进行。

2.资金回收期长导致资金链断裂

从投资立项到房屋的建设施工以及后期的售卖，这期间的时间较长，而企业在房屋销售之前基本没有项目的现金流入，需要大量资金。商品房的售卖方式有期房和现房，现房要求企业将房屋全部建好，对企业而言资金占用时间太长，其次，购房是对消费者来说是巨额支出，所以一般家庭选择首付后办理分期还款，这种购买方式又延长了企业的资金回收时间，在这过程中，企业很可能因为某一阶段的资金供给不足造成资金链的nELKJCvpBSXitstFYeiD3g==断裂，导致项目无法进行。

3.资金风险高

虽然前段时间我国房地产市场火爆，但随着房屋价格的飙升，政府也在干预市场，限购等一系列措施的实施对市场造成了冲击，同时，部分企业缺乏前期考察，导致投资失误，房屋销售量低，资金无法回收。其次，房地产企业一般是同时投资开发多个楼盘项目，因此很容易导致企业陷入资金困难的，致资金短缺，资金风险较高。

4.企业意识缺乏

我国大部分房地产企业认为房地产的盈利较大，在分析财务报表时过多关注资产负债表和利润表，而忽略企业的现金流量表，没有认识到现金在整个企业循环中的重要作用。其次，很多企业没有建立有效的现金流预警系统，很难及时知晓企业产生的现金流风险，对目前及未来的现金流情况无法评估、预测和分析，当出现现金流短缺风险时不能及时采取措施。

二、房地产企业现金流风险的管理

1.现金流分阶段管理

由于房地产企业现金流存在资金需求量以及资金回收期长的特点，所以房地产企业刻意将项目的过程分为三个阶段：开发阶段，建设阶段，完工阶段。首先，开发阶段是指企业寻找合适的土地资源、投资机会以及预估资金等。此阶段企业应深入考察地区市场，了解国家以及地方政策，并分析项目的可行性，其次，在该阶段的现金流管理，不能只停留在静态的指标上，应考虑资金的时间价值，从动态的指标上分析，制定适合该阶段的现金流管理方案。第二阶段是指项目的建筑安装，房产的建设等，建设阶段的现金流出主要包括前期工程成本，建筑安裝工程成本，基础设施建设成本等。企业应详细预估每一环节需要的资金量，同时要对成本进行有效的控制，以达到最小的成本创造最大的价值，企业可以采用期房发售的方式，在建设阶段回收一部分资金，加速资金的回流，为项目建设提供资金储备，降低现金流风险。最后完工阶段是房产的销售，完工验收等。该阶段基本项目支出已经完成，企业应尽可能提高现金流入，加大销售的力度，促进销售收入的增加，使企业的资金实现最大的利用，同时争取在较短的时间内销售产品，缩短资金回收期。

2.制定预测现金流量表

预测现金流量表能提供关于企业未来经营和投资等活动对现金流影响的预测性信息，是企业财务预测的重要部分，企业制定预测现金流量表时，要提高预测的科学性、准确性以及合理性。

预测现金流量表制定过程中，要合理预估现金流量，统筹现金资产的强流动性和弱盈利性的特性。第二，考虑特殊情况因素，无论是房地产企业的项目开发活动还是投资活动，都在很大程度上受到政策经济等外部环境的影响。在预测过程中，要通过多次改变基本假设来测定各种环境对房地产企业现金流量可能造成的影响，保证时效性以及灵活性。第三，在预测期初，企业可以先确定一个最优的现金流量余额，当预测的期末现金流量余额与此有出入时，企业可采取相应措施进行调整，例如余额不足时利用筹资活动补充资金。第四，提高预测现金流量表的灵活性，根据自身的需要进行指标配置，例如根据预测范围，采用分项目或整体预测现金流量表，根据时期制定长、中、短期预测现金流量表。

3.建立现金流预警系统

由于政策、经济等多方面的影响因素，房地产市场具有不稳定性，企业应该成立专门的现金流管控部门，并建立现金流预警系统。公司资金管控部门可以要求各项目公司上报资金周报、月报，编制半年期、年度资金预算表等，通过这些管控将资金情况汇总，现金流管控部门再根据企业的自身状况及企业发展战略目标等对现金流指标进行分析，及时上报企业管理层。企业也可以要求各项目公司建立公司的现金流预警系统，当发现现金流出现偏离正常值时，及时，并对其进行分析，及时采取措施，避免公司出现不必要的经营风险。 （作者单位为安徽大学经济学院）