城市建设及居住用地对房价的影响研究

程正中+马冉+冯喆

本文得到了北京高等学校高水平人才交叉培养“实培计划”大学生科研训练计划深化项目的资金支持。

【摘 要】近几年，中国大中城市的房价不断上涨，除了需求方面的原因之外，城市建设用地供给也是重要影响因素。本文以中国35个大中城市的建设用地及居住用地数据为基础，通过SPSS软件分析了城市建设用地占城区面积的比重，人均建设用地，居住用地占建设用地比重，人均居住用地分别与房价之间的关系。研究发现城市建设用地与居住用地不论是比重结构还是人均水平与城市房价均显著正向相关，间接证明了城市土地供给对房价的正面影响作用。

【关键词】建设用地；居住用地；用地占比；人均用地；房价

一、引言

房价是由房地产市场的供给和需求决定的。促使我国房价不断上涨的因素很多，归纳起来包括居民收入水平提高、人口快速城市化、土地的有限供给、较高的土地价格、较低的房屋持有税赋、货币供给的快速增长、便利的金融支持、房价上涨预期以及由此带来房地产投机等等。很多学者对土地供给，城市规模以及土地制度对房价的影响进行解读和分析，但是很少有人从城市建设用地的角度分析房价上涨的原因，几乎没有人探讨过建设用地与居住用地与房价之间的关系。由于经济发展离不开建设用地供给，人们的生活离不开居住用地的供给，所以城市建设用地占比和居住用地占比及其人均规模直接影响经济增长潜力和人们的居住生活质量，理论上说与房价存在直接关系。本文将利用2002—2015年间35个大中城市建设用地和居住用地数据以及住房价格等面板数据，分析中国35个大中城市的建设用地、居住用地和房价之间的关系，为城市土地供给对房价的影响提供进一步的证据。

二、中国35个大中城市建设用地及居住用地现状及特点

2001—2005年，中国的城市面积一直处在波动之中，但是城市建设用地面积的占比却一直在上升。2005年，国务院出台房地产调控八点意见稳定房价，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构。在2005—2006年，中国的城市面积迅速扩大了5倍，然后从2006年至今中国城市面积基本保持不变，但是城市的建设用地面积却平稳增加，城市建设用地面积占城区面积的百分比持续增大。城市建设用地指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地和绿地。城市建设用地规模指上述用地之和。

1.各城市建设用地占城市面积比重的平均值差异较大

在35个城市中，从2001—2015年建设用地面积占城市面积比重平均值最低为2%，最高为40%，城市之间的差异很大。从表1可以看出，东部城市建设用地面积占城区面积比重相对较高，其次是中部城市。而西部城市建设用地占比普遍较低。有些城市建设用地占比受城市的地形地貌影响较大，如石家庄建设用地占比最高，可能由于石家庄位于平原地区的缘故。而重庆是山城建设用地占比极低。武汉湖泊数量多，建设用地占比也相对较低。表1：2001- 2015年城市建设用地面积占城市面积的百分比平均值（%）

2.各城市建設用地占城区面积的比重变化不均。

我们对35个城市建设用地面积占城区面积的比重做15年的动态变化分析，可以发现各城市建设用地占比波动不均。2015年与2001年相比，有些城市建设用地比重增加较多比如郑州，从12.33%增加到了26.6%；有些城市建设用地比重减少较多，比如杭州和北京，分别从22.7%和27.7%降低到了9.42%和8.86%。总体而言，各城市建设用地比重动态变化没有显著的规律可寻，也不存在明显的区域性特征。

3.东部城市人均建设用地面积相对较大

2001—2015年人均建设用地面积的总体上可以分为3个层次：90m2以上，70—90m2以及70m2以下。人均建设用地面积在90m2以上的有8个城市，4个为东部城市，3个是西部城市，只有1个中部城市。西部城市人均建设用地面积较大，基本上属于相对地广人稀的区域性城市。人均建设用地面积在70—90m2之间的以上的有16个城市，其中东部城市有8个，占了一半，中部城市和西部城市各占剩下的一半。人均建设用地面积在70m2以下的有11个城市，其中东部城市有4个，西部城市有4个，中部地区城市有3个，详见表2：

4.高房价城市居住用地面积占建设用地面积百分比减小。

根据居住用地占城市建设用地比重在2001—2015年间的变化情况，我们发现青岛、济南、北京、深圳、南京、厦门、宁波和上海这些城市的居住用地占建设用地的比重逐年持续稳定减小。昆明、西宁、贵阳、成都这些城市居住用地占城市建设用地的比重逐年增加。也有一些东部城市比如福州、海口、长春、杭州、沈阳居住用地占比是总体增加的。西安居住用地占比减少幅度最大，2015年相对2001年减少了17.9%，增幅最大的为福州，2015年比2001年增加了15.1%。

5.东部城市人均居住用地面积相对减小，西部城市人均居住用地面积相对增加

人均居住用地面积整体减少的城市有5个，分别是厦门、北京、宁波、西安和上海。其中4个都是东部城市，1个为西部城市。上海减少幅度最大从2001年的人均58.4平方米减少到2015年的43.8平方米，减少了25%。相反，大部分西部城市人均居住用地面积增加较多，比如昆明、银川、乌鲁木齐、成都和呼和浩特人均居住用地面积增长幅度均在15平方米以上，其中昆明增幅最大，从2001年的人均15.9平方米增加为2015年的人均43平方米。endprint

三、中国35个大中城市房价比较及特点分析

从2002—2015年中国35个大中城市14年的房价的平均值来看，首先一个最明显的特征就是按平均值排序名列前茅的12个城市全部为东部城市，平均值处于中间的大多数为中部城市，也有少数的东部城市和西部城市，而排列在最后的多数为西部城市。由此可见东部城市的房价整体高于中部城市。而中部城市整体房价又高于西部城市，详见表3：

第二个特征就是，从14年的环比增长率来看，环比增长率最高的8个城市全部为东部城市，环比增长率较高的城市多数为东部城市，详见表4：

第三个特征，除呼和浩特外，东部城市变异系数也比较大，说明东部城市房价的波动幅度也比较大，而房价水平较低的城市房价的变异系数较小，波动幅度较小。总体而言东部城市变异系数较大，详见表5：

对比分析35个城市的建设用地及居住用地数据与房价数据，我们可以初步发现，东部城市，房价水平较高的城市人均建设用地面积相对较大，中西部城市人均建设用地面积相对较小。高房价城市居住用地占建设用地的比重逐年减少。一些高房价城市人均居住面积减少，而西部一些城市居住用地人均面积则相对增大。因此我们认为建设用地面积所占比重越大，人均水平越高的城市，房价水平可能越高。居住用地所占比重越小，人均水平越低的城市，房价水平可能越高。

四、实证分析

1.数据来源

本文的建设用地及居住用地有关数据均来自于2001—2016年《中国城市建设统计年鉴》。建设用地面积占比等于建设用地面积除以城市面积，居住用地面积占比等于城市居住用地面积除以建设用地面积。人均建设用地和人均居住用地面积均通过城市常住人口进行平均，本文的城市房价为住宅平均价格，等于城市某年度的住宅销售额除以住宅销售面积，包括现房和期房，数据来自于2003—2016年《中国房地产统计年鉴》。

2.实证结果

我们使用spss软件对35个城市2002—2015年的面板数据进行实证分析，首先分析城市建设用地占比对房价的影响以及居住用地占比对房价的影响。再次分析人均建设用地对房价的影响和人均居住用地对城市房价的影响。经检验宜选用固定效应模型，故在分析时全部选用固定效应模型。由于时间和城市固定效应模型回归不显著，使用固定城市效应进行面板数据回归分析，回归结果见表6。回归结果显示， R-sq很大，均接近85%，说明拟合程度非常高，能很好的解释自变量建设用地面积占比、居住用地面积占比以及人均建设用地、人均居住用地与因变量房价之间的关系。从回归系数、p值和t值可看出建设用地面积占比、人均建设用地面积与房价之间显著正相关，回归系数为正，说明建设用地面积占比及人均水平越高的城市，房价越高。人均居住用地面积与房价显著负相关，人均居住用地面积越小的城市，房价越高。居住用地面积占比与房价之间负相关但是显著性不足。实证结果基本验证了前文对数据的初步分析。

3.结果分析

由于经济发展需要使用建设用地，所以建设用地占比及人均水平高，说明城市经济发展水平高。城市经济增长速度越快，就越需要更多的建设用地。而经济发展水平和发展速度与较高的房价水平和增长速度相适应，因此建设用地占比与房价正相关。人均建设用地越多说明人均GDP越大，人均获得的经济增长红利越多，因此较高的收入水平和和收入增长速度与较高的房价相匹配。居住用地占比代表了多少建设用地用于住宅建设，居住用地占比越低说明居住用地供给越紧张，土地价格越高，自然会反映在住房价格上。人均居住用地面积越小，说明城市人口居住空间紧张或者居住用地开发强度较高，表明城市人口增长较快，而居住用地增长则跟不上人口数量增长，导致住房需求过快增长，而居住用地供应不足，拉高的房价。这样的实证结果表明，城市地方政府现阶段注重经济发展而忽视民生发展的政策导向。

五、结论

土地是经济发展的最基本要素，建设用地及居住用地是影响房价的重要因素，通过对35个大中城市建设用地和居住用地数据和房价数据的对比分析，我们发现建设用地的比重越大，人均建设用地水平越高的城市，房价水平相对较高；居住用地比重降低，人均水平较低的城市往往房价较高。借助SPSS统计软件，建立35个城市建设用地、居住用地與房价之间的面板数据回归模型进行实证分析，我们发现城市建设用地占比及人均水平与城市房价正相关，居住用地占比和人均水平与城市房价负相关。即，城市建设用地面积所占城市面积比例越大，城市房价越高；城市人均建设用地面积越大，房价越高。居住用地占建设用地的比例越低，城市房价越高。人均居住用地面积越低，城市房价往往越高。这样的结论意味着，要控制房价过快上涨，应该限制城市建设用地的不合理扩张，增加居住用地在城市建设用地中的比重，缓解居住用地供给不足的局面。

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作者简介：

程正中，男，湖北黄石，硕士，副教授，房地产经济，从事房地产经济及工程经济教学研究工作。endprint