民间借贷中出现的问题及分析——以名为买卖实为借贷为视角

文/管玉倩，北京外国语大学民商法专业研究生

民间借贷中出现的问题及分析
——以名为买卖实为借贷为视角

文/管玉倩，北京外国语大学民商法专业研究生

1 引言

民间借贷，是自然人、法人、其他组织之间及其相互之间，而非经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构进行资金融通的行为。关于民间借贷的效力，只要是双方当事人意思表示真实就是有效的，但是因民间借贷而产生的利率不得超过国家的规定。人们在银行借贷会有一系列繁琐的程序，相对于银行借贷，民间借贷程序简单，称得上是一种直接融资渠道。近几年来，我国对民间借贷小额信贷有所放松，积极地采取了一系列鼓励其发展的手段，这也激励了民间借贷的快速发展，但是在发展的同时问题也同样暴露出来，由于国家的监管体制不够健全，我国的民间借贷呈现畸形发展，给中国的经济发展和社会稳定造成了不良的影响，既然民间借贷的存在及其发展已是一个不争的事实，那么对问题的分析及解决也成了民间借贷正常发展的当务之急。

2 现实背景

中国经济一直保持着高速增长，民间借贷支撑着非公有制经济的发展，因为民间借贷为其提供了资本支持，近几年来，民间借贷的规模和影响力越来越大，发展速度也极为惊人。

2.1 民间借贷的发展

民间借贷是一种直接的融资渠道，与银行贷款等正规金融体制相比，其存在在正规金融体制之外，我国对民间借贷政策的态度也经历了多次反复，由先前的反对其发展到现在的鼓励其发展，而它的规模也随着政策的支持不断扩大。民间借贷的一个显著特点是利率水平高，除了这一特点，还具有以下四个特点：市场规模扩大、地区广泛、参与人员广泛、出现全新的参与机构。我国关于民间借贷的立法不够完善，所以在其过程当中风险渐增，它的发展直接导致了大量民间诉讼，人民法院受理案件数量快速增长。据统计，2011年全国法院审结民间借贷纠纷案件59.4万件，2012年审结72.9万件，同比增长22.68℅；2013年审结85.5万件，同比增长17.27℅；2104年审结102.4万件，同比增长19.89℅；2015年上半年已经审结52.6万件，同比增长26.1℅。目前民间借贷纠纷已经成为继婚姻家庭之后第二位民事诉讼类型，诉讼标的额逐年上升，引起社会各界广泛关注。

2.2 民间借贷风潮形成原因

民间借贷发展如此迅猛，金融的兴盛没有使它衰落，到底是什么原因支撑其不断发展，我国经济发展的迅速加速了它对资金的需求量，这也是民间借贷不断发展的根本原因。此外经过改革开放三十多年的发展，人民生活富裕，多数人对资金理财等了解的甚少，所以存留在手头的钱越来越多。再次放贷者能够通过此种方式获得高额的利息，促使很多人积极参与其中。最后从2008年以来，我国持续实行从紧的货币政策，在此种情况下，大量的中小企业，尤其是民营企业只能选择民间借贷市场来满足融资需求。所以究其原因就是经济的迅速发展，巨额利息，货币政策的影响使其发展迅猛。

3 名为买卖实为借贷的出现

民间借贷的神秘性促使越来越多的人想参与其中，因为它属于个人之间的自发行为在其交易的过程当中纠纷在所难免，所以近几年来民间借贷纠纷不断涌现，它的审理已经成为民事案件审判的难点和热点，本论文着重从房屋买卖方面对名为买卖实为借贷展开论述，民间借贷纠纷不断呈现出复杂化、多样化，而其中对于名为买卖实为借贷纠纷的审理也越来越频繁。在借贷的过程当中由于借款人多处于被动地位，这种名为买卖实为借贷的现象其实就是出借人为了保证债权能够及时实现，常常利用借款人的这一心理对借款人构成牵制，提出各种条件要求借款人以自己的房屋和出借人签订房屋买卖合同，如果借款人到期不能偿还借款，出借人以此合同要求借款人交付房屋并办理过户手续，那么，对于这种名为买卖，实为借贷的合同关系，该如何认定呢？

3.1 名为买卖实为借贷的认定

对名为买卖实为借贷的认定，我国《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

3.2 名为买卖实为借贷关系的认定分析及处理

在对名为买卖实为借贷关系认定以后，究竟哪些因素会影响名为买卖实为借贷关系的认定呢？在这些因素出现时又将如何处理呢？

3.2.1 意思表示不真实的处理

一般情况下借款双方当事人会出具借条来证明双方之间存在借贷关系，但在实践当中有的时候债权人并不是要求借款人出具借条而是要求其以房屋作为借款的担保，我们已经分不清这究竟是房屋买卖还是借贷关系？人民法院报中就记载了一个关于名为买卖实为借贷的真实的案例：原告徐某与被告孙某房屋买卖合同纠纷一案中，法院在审判的审判的过程当中充分探究了双方当事人之间的意思表示是否真实，庭审过程中出借人即原告徐某通过提供房屋买卖合同及收到购房款的收条，来完成其证明存在真实房屋买卖关系的举证义务，进而主张出卖人（借款人）孙某应该履行交付房屋或更名过户的合同义务，从形式上看原告提供的证据符合证据规则的标准，但被告主张的是双方之间仅仅存在借款关系，双方之间签订房屋买卖合同的目的是为了担保借款到期后能够偿还借款，其不存在真实的出卖房屋的意思表示。在判断究竟是房屋买卖关系还是借贷关系上，需要查明双方当事人在签订房屋买卖合同的真实意思表示，通过审查在房屋买卖合同中约定的价格，还可以综合证人因素等来认定。

3.2.2 不符合交易习惯的处理

借款人在急需用钱的情况下与出借人签订房屋买卖合同，合同中约定的房屋的交易价格往往低于市场的交易价格，如果在名为买卖实为借贷的案件当中直接按房屋买卖关系来判决的话，显然是不公平的。一般情况下，双方当事人之间签订房屋买卖合同，是以居住为目的的，而在名为买卖实为借贷的事例中出借人与借款人签订房屋买卖合同只是一种对债务的担保，担保借款人能够到期偿还债务，这种合同的签订看似是在平等协商基础上拟定而成的，它看似符合等价有偿的交易原则，但是，其在合同中约定的房屋的价格很明显低于市场的交易价格，并且借款人即所谓的买受人没有到房屋内进行实地查看，房屋一年不交付甚至不办理过户手续，这些都不符合日常的生活常理和交易习惯，显然借款人并不是真实的想要以居住为目的而买该房屋，法官在查明后这确认其不存在真实的房屋买卖关系，实际上是一种借贷关系。

3.3 名为买卖实为借贷问题产生的原因

首先名为买卖实为借贷出现的根本原因是民间借贷的活跃，正是由于它的规模和影响力越来越大，才出现了大量借贷现象而在借贷的背后名为买卖实为借贷作为其中最典型的问题而显现出来。其次借款人多是在急需用钱的情况下借款，从而被借款人牵制，出借人借此机会提出各种苛刻条件，再加上借款人法律意识淡薄往往与出借人草草订立合同，这样很容易忽视合同性质，分不清究竟是买卖合同还是借贷合同。此外借款双方当事人由于缺乏经验可能会委托中介结构帮其办理，一部分中介机构为了从中谋取利益，怂恿双方订立房屋买卖合同，双方出于对中介机构的信任而订立合同，自己完全不清楚合同性质，从而出现了名为买卖实为借贷的问题。最后在法律层面，司法审判注重证据，只要是证据上满足要求，程序上满足要求就能认定事实，但是客观事实与法律事实之间总有一定的差距，法律事实并不完全等于客观事实，当事人钻法律空子为自己非法牟利，出现纠纷后虽然是用诉讼手段解决的但是诉讼的合法外衣已经被恶意利用。因借贷纠纷引起的诉讼风险成本低。当事人因为房屋买卖合同案件起诉到法院，法院一经查明其签订的合同具有虚假性，也只是对其进行较少的罚款，严重者只是行政拘留，拘留的期限在十五天以下，当事人通过这种方式违法成本很低而且还获得了巨大的利益。

3.4 名为买卖实为借贷问题产生的社会危害性

借款人借债多是在急迫窘困之时向出借人借贷，多处于被牵制的状态，出借人并以此而提出各种条件，于此同时，在签订合同时借款人往往不能正确的评估自己的能力，比如说何时能偿还债务。一味乐观认为其在合同约定的期限内定会偿还全部债务而草草的签了合同。为了获得自己急需的借款，用房屋为自己的借款做担保，出借人人利用这一心理与借款人草草订立合同，用高额的房屋为小额借款做担保显然不合常理，而我国房价涨势可观，直接用房屋担保债务，出借人可以获得高息，这样一方获利另一方严重受损导致了双方利益失衡。在名为买卖实为借贷的案件当中，借款人有时会将亲属，朋友的房屋为借款作抵押，第三人出于对借款人的信任，会草草与借款人签订房屋买卖合同，在出现纠纷后，出借人会将第三人诉至法院要求交付房屋并办理过户手续，第三人因出于对借款人的信任而引来借贷纠纷，极易引发社会矛盾。

4 如何识别名为买卖实为借贷中的虚假房屋买卖关系

如果在民间借贷纠纷中出借人将借款人诉至法院，借款人可以凭借登记手续来否认房屋买卖的真实性，所以在名为买卖实为借贷中出借人不会要求借款人办理登记，用这样的方法避免让虚假的房屋买卖露出破绽，也就是说，双方并不是真实的想要以买卖房屋为目的，房屋买卖的虚假性显而易见。在名为买卖实为借贷的案件当中如何来识别这种虚假性呢？

首先看房屋买卖合同中是否会规定购房的款项问题，比如：规定出卖方何时应该把购房的款项给购买方，或者在合同中约定如果借款人在借款期限届满时还清借款后，房屋自动归还给借款方，如果买卖合同中有这样的内容就证明了双方之间并不是真实的以买卖房屋为目的，而是有悖于常理的房屋买卖，这种合同的起草，明显存在漏洞，是虚假的房屋买卖关系。

其次是看双方在合同中约定的转让房屋的价格是否与房屋所在地段的房屋出售价格相符，如果房屋的价格比同地段的所建新屋的价格相比还要低，就属于明显不合理低价，一般情况下如果以出售房屋为目的是不会以这么低的价格出售的，这样做明显得不偿失，属于赔本买卖，而且这种交易也有悖于常理，更加证明了房屋买卖的虚假性。

再次是看合同中是否会规定借款人需要将房产证交付给出借人，是否规定了具体期限，如果在一定的期限内房屋及其房产证未交付给对方，仍由借款人占有，这就说明双方之间并不是真实的想要转让房屋，出借人只是想要借款人以房屋买卖为借款做担保，如此就更加证明了房屋买卖的虚假性。

最后看起草房屋买卖合同的是不是出卖方，在一般情况下，房主如果想要出售房屋，可能会采取向外张贴广告，在二手房交易平台发出出售的信息或者委托房屋买卖机构进行出售等，但是事先会将房屋的具体地址，建筑面积情况，家电设施情况等进行详细说明，何时交清房价款，何时交付房屋，转让房屋后办理过户手续可能产生的税费由哪一方承担等都会一一说明，出售方一方除非文化水平低否则不会让他人代写，因此，如果起诉房屋买卖纠纷案件的是购买方，其提供的合同是当时自己书写的，同时合同中约定房屋价格与正常价格相比偏低，不难排除双方之间是一种虚假的房屋买卖关系。

5 民间借贷法律规范之完善

民间借贷发展速度越来越快，随之而来的是一系列的问题，名为买卖实为借贷更是成为显著的问题而浮出水面，如何更好的规范民间借贷就显得尤为重要。而我国在规范民间借贷时主要从以下几方面来阐述：

制定民间借贷的单行法。首先，我国对于民间借贷的立法规范不完善，应该在完善立法的基础上加强对民间借贷的管理，所以完善与民间借贷相关的法律体系，比如《放贷人管理条例》、《私募基金管理办法》。此外，双方当事人在进行民间借贷时要完善个人的信用体系，让对方能够及时了解自己的信用状况，能够及时作出判断是否要与其进行合作，这样做可以减少纠纷。规范民间借贷的发展。

规范民间借贷合同。我国《合同法》中明文规定合同应该采取书面形式，借贷双方在签订往往疏忽大意，忽视内容，合同的起草甚至不符合法律规定的形式，发生在熟人之间的借贷有时会出于对对方的信任而不签订书面的合同，而是口头协议，这样省去了很多繁琐的程序，但是合同内容不规范，格式错误，在出现纠纷后受害人难以保护自己的权益，民间纠纷就难以解决，所以，在起草合同的时候应多注意合同的格式要求，合同的内容尤其是合同的主要条款是否符合法律的规定，拒绝口头协议，只有这样才能维护受害人的权益，规范民间借贷市场。

完善监管体制。首先，在我国不同的部门有不同的监管主体，所以在出现问题后明确由具体的部门负责就显得尤为重要，只有这样才会避免交叉管辖的情形，工商管理部门、地方政府都可以发挥其作用负责监管，共同维护民间借贷的正常发展。其次，实行网络监管。如今网络迅猛发展，人类将进入一个全新的网络时代，我们应该充分发挥网络的优越性，建立一个自我约束和社会监督相互配合的监管网络，实现信息的联网。最后，完善监管方式。比如政府监管要以法律为准绳，行业内一般都会有自己的行为规范，所以在出现问题后行业内应该根据自己的行为规范来惩处相关人。

6 结 论

通过对名为买卖实为借贷的认定、分析及处理，名为买卖实为借贷出现的原因以及产生的危害而对其进行更深层次的理解，最后针对民间借贷中的问题提出了解决措施，关于名为买卖实为借贷的认定，<民间借贷司法解释>第二十四条第一款也对此进行了详细的阐述，人民法院在审理此类案件时，会审查双方当事人的意思表示是否真实，是否符合交易习惯，以此来确定双方当事人之间的法律关系，不仅仅局限于双方提供的证据，因为有些证据看似符合证据规则的标准，其实与法律事实的认定之间还存在一定的差距，所以法官在审查的过程当中需要透过现象看本质，审查在房屋买卖合同中约定的房屋售价是否合理，是否在一定期限内交付房屋及房产证，从多个角度综合来判断双方当事人签订的房屋买卖合同的真实性，并根据双方当事人提供的证据，透过现象看本质，作出判决。

随着我国经济的不断发展，金融市场的不断发展，民间借贷在我国已普遍存在，人与人之间进行民间借贷虽然较银行借贷程序简单，但是由其产生的一系列问题不容小觑，所以在进行民间借贷的时候仍需谨慎，严格按照法律规定的形式签订真实的借款合同，按照合同依法依约履行。在民间借贷的过程当中如遇任何有损自身合法权益的事都要善于用法律武器保护自己。

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