房地产业“营改增”税负变化及对企业影响探讨

武汉科技大学管理学院 余淑均

房地产业“营改增”税负变化及对企业影响探讨

武汉科技大学管理学院 余淑均

自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营业税改增值税政策后，建筑业与房地产业纳税人正式启动缴纳增值税的进程。“营改增”的优势在于优化税制结构，一方面企业得以避免营业税下的重复纳税，税负下降，另一方面，增值税的抵扣机制，尤其是房地产业的大宗抵扣项能够为企业的资金链提供更宽松的运转环境。而与此同时，企业也面临着严峻的挑战。本文试对营改增后房地产企业税负变化作简单测算，以更好地评估这一政策的实际影响。

房地产业 营改增 税负

一、房地产业“营改增”税负变化及案例分析

房地产企业实行“营改增”后，对于开工日期在2016年5月1日之后的新项目，一般纳税人实行一般计税，适用税率为11%，计税基础为取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款；小规模纳税人实行简易征税，适用征收率为5%，计税基础为全部价款和价外费用。本文假设一般纳税人采用11%的税率，考虑三类不同税种，分析房地产业的物料成本与销售收入之间的关系，进而比较房地产企业“营改增”前后税负的变化。

（一）税负变化分析 若某市区房地产公司某年销售收入为I，成本为C，其中物料成本占比为P，不考虑期间费用。（其中，物料成本可作为进项税额抵扣的标的）

第一，税种只涉及增值税与营业税。“营改增”前，应缴营业税=0.05I；

“营改增”后，销项税额=0.11I/1.11=0.099I，进项税额= 0.17PC（进项税率仍然是17%）,应缴增值税=0.099I-0.17PC。

则“营改增”后税负变化=0.099I-0.17PC-0.05I =0.049I-0.17PC

可以得出如下结论：

当0.049I-0.17PC=0，得PC/I=0.288，物料成本收入率等于0.288时，税负不变；

当PC/I〈0.288，物料成本收入率小于0.288时，税负加重；

当PC/I〉0.288，物料成本收入率大于0.288时，税负减轻。

第二，税种涉及增值税、营业税与企业所得税。

“营改增”前，应缴营业税=0.05I，应缴企业所得税=

0.25×（I-C-0.05I）=0.238I-0.25C，税负总额=0.288I-0.25C；

“营改增”后，销项税额=0.11I/1.11=0.099I，进项税额= 0.17PC,应缴增值税=0.099I-0.17PC，应缴企业所得税=

0.25×[0.901I-(C-0.17PC）]=0.225I+0.043PC-0.25C，税负总额=0.324I-0.25C-0.127PC。

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则“营改增”后税负变化=0.324I-0.25C-0.127PC-（0.288I-0.25C）=0.036I-0.127PC

可以得出如下结论：

当0.036I-0.127PC=0，得PC/I=0.283，物料成本收入率等于0.283时，税负不变；

当PC/I〈0.283，物料成本收入率小于0.283时，税负加重；

当PC/I〉0.283，物料成本收入率大于0.283时，税负减轻。

第三，税种涉及增值税、营业税、企业所得税、城建税、教育费附加与地方教育附加。

“营改增”前，应缴营业税=0.05I，应缴城建税、教育费附加与地方教育附加合计=0.12×0.05I=0.006I，应缴企业所得税=0.25×（I-C-0.05I-0.006I）=0.236I-0.25C，税负总额=0.292I-0.25C；

则“营改增”后税负变化=0.333I-0.142PC-0.25C-（0.292I-0.25C）=0.041I-0.142PC

可以得出如下结论：

当0.041I-0.142PC=0，得PC/I=0.289，物料成本收入率等于0.289时，税负不变；

当PC/I〈0.289，物料成本收入率小于0.289时，税负加重；

当PC/I〉0.289，物料成本收入率大于0.289时，税负减轻。

可以发现，以上每种情况，物料成本（PC）与销售收入（I）之间总存在一个比值，使得当物料成本与销售收入之比等于这个比值时，“营改增”后税负不会发生变化；当物料成本与销售收入之比小于这个比值时，税负加重；物料成本与销售收入之比大于这个比值时，税负减轻。

（二）案例分析

[例]设某市区房地产企业某年销售收入为2000万元，成本为1500万元，其中，物料成本占比60%。若该企业涉及税种包括：营业税、增值税、企业所得税、城建税、教育费附加与地方教育附加。

则：“营改增”前，应缴营业税=2000×5%=100万元，应缴城建税、教育费附加与地方教育附加合计=100×（7% +3%+2%）=12万元，应缴企业所得税=（2000-1500-100-12）×25%=97万元，则税负总额=209万元

“营改增”后，销项税额=2000×11%/（1+11%）=198.198万元，进项税额=1500×60%×17%=153万元，应缴增值税45.198万元，应缴城建税、教育费附加与地方教育附加合计=45.198×12%=5.424万 元 ， 应 缴 企 业 所 得 税 =[（2000-198.198）-（1500-153）-5.424]×25%=112.345万元；则税负总额=162.967万元，“营改增”后税负减少=208-162. 967=45.033万元。

从以上案例可知，物料成本收入率为1500*60% /2000=0.45，当房地产业增值税税率为11%时，由于0.45〉0.289，所以“营改增”后税负减轻。另外，物料成本收入率是指企业物料成本与各项收入的比率，反映企业物料成本和经营收入的比例关系，即一单位的收入所耗费物料成本的数量。其是衡量企业成本水平和盈利水平的一个综合指标。一般而言物料成本收入率越低，表明企业控制物料成本支出的能力越强，经营效率越高。

二、房地产业“营改增”税负变化对房地产企业影响

（一）在一定时期内盘活现金流 房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

（二）产品线升级多业态并行 营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。另外，“营改增”也将为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。

（三）企业管控水平加强，行业集中度进一步提升 此次营改增后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题，这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商；另一方面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段，这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。同时，精装修产品、商办地产占比的增长，也将对房企的成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控而其，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来随着对企业精细化管理要求的增加，龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势，行业集中度将进一步提升。

三、房地产企业应对“营改增”的对策及建议

（一）加强增值税专用发票管理工作 “营改增”后，可以用进项税抵扣增值税，但必须要有增值税专用发票作为抵扣凭证，并且，进项税额需要在180天内认证完毕。许多房地产公司项目地域跨度大，在规定的时间内，把每一笔业务的增值税专用发票收集齐全并不容易。所以，房地产企业应重视该类发票的管理性工作，以保证企业的利益。首先，房地产企业在选取建筑公司及原材料的供应方时，要通过公开招标，对施工方和供应方是否具有增值税专用发票的开具资格进行严格审核。其次，在公司接受劳务和原材料采购过程中，杜绝贪图小利、以低价购进原材料而不要发票的现象。

（二）提高财会人员财税管理水平 可以预想，在国家实行“营改增”初期，很多房地产企业会由于不适应，在应对方面存在较多的困难。在此种情况下，企业应提高财会人员的财税管理水平，在适应中求生存。首先，应加强对房地产企业财务人员的培训和指导，了解“营改增”相关政策，熟悉增值税法规并加强理论学习，认识到“营改增”后相关业务处理的变化。其次，可以成立相关应对部门，比如“营改增”应对小组，加强与税务机关等专业人士的沟通，对企业总体的税务筹划进行统一管理，提前防范和应对“营改增”后可能带来的税务风险，妥善处理“营改增”过渡期间的清算与稽查事项，提高会计核算质量。再次，房地产企业在认真贯彻国家“营改增”政策的同时，也应加强合理避税方式的学习，为企业带来更大的利润。

（三）充分利用税收筹划避税 在“营改增”政策正式出台后，面对即将出现的新旧税收制度交替、税收政策的转换和税务核算的变化等难题，如果房企进行很好的税收筹划，会大大减少企业的税负。首先，房地产业“营改增”后的税率，相比营业税5%的税率，相差较大。并且，增值税是价外税，不能在税前扣除。因此，税收筹划时应重点关注的是进项税的处理。其次，增值税涉及许多环节，税收筹划的空间很大，房地产企业可以充分关注税收优惠和纳税期间的变化等，这些也是税收筹划的重要渠道。

（四）适当调整企业经营战略 “营改增”后，不少企业可能会出现暂时性的资金缺口。对于这种情况，政府肯定会出台相关政策予以过渡性的资金扶持。同时，房地产公司也可以通过调整和改善经营战略来应对。首先，如果企业内部存在着上下的供应链关系，可以单设公司，使得可抵扣的进项税额最大化。其次，对房企而言，上游的建筑和安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，把建筑安装业务分离出来将是房企很重要的经营战略调整。

[1]国家税务总局：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，国家税务总局公告2016年第18号。

[2]国家税务总局：《营业税改征增值税试点实施办法》，2016年03月23日。

（编辑 周 谦）