放眼长租公寓 万科试水养老产业

许秀静

党的十九大召开后，围绕 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的时代定位，各地共有产权住房试点、住房租赁市场新政密集出台，充分彰显了政府部门建立“多渠道保障、租购并举的住房制度”的决心。政策指引，民心所向，地产企业也积极谋取转型之道。

摆在面前的养老难题

就职于济南某事业单位的徐女士最近有桩心事：自从十年前父亲去世后，独自在老家生活的母亲一直坚持自己居住。几年间，徐女士也接母亲来济住过几次，但每次住不了几天，老人就闹着回家。

徐女士了解母亲的个性：一辈子独立、要强的母亲，有很多跟他们无法协调的生活习惯。比如作息，老人习惯早睡早起，而他们家住在没有电梯的五楼，附近也没有什么活动场所，每天五六点起床的母亲，无处可去，又怕弄出声音影响他们休息，常常在客厅里枯坐一两个小时。一起看电视时，母亲知道自己喜欢看的戏曲、电视剧等节目不是他们的“菜”，所以也不好意思完全按照自己的喜好挑选，还有洗澡、泡脚等生活习惯，肯定不如自己在家时随意……生活上的种种不便且不说，更没有来自老熟人朋友的情感交流。

以前，母亲身体健康，自己在老家也就算了，但这两年，年事渐高的老人身体状况大不如前，尤其每到冬天就开始三天两头生病，徐女士只好频繁请假往返百公里回老家照顾母亲。更让她后怕的是，去年春节前，老妈在家里突然眩晕发作，挣扎着打电话叫来邻居帮忙才去了医院。

今年一入冬，徐女士就开始考虑把老妈接来照顾。她盘算着，要是有个离家不远、有暖气、环境好、适合老人调养身体的地方就好了。她开始考察、比较市区的租房信息。

一番考察下来，徐女士发现，为老人租处满意的居所很难：没有离自己家足够近方便随时去照看的房源，如果选个远点的地方，周围人生地不熟，母亲很难适应不说，也没法防范母亲的疾病。

同事给她推荐老年公寓，徐女士试着给就近的一家打过电话，电话那头传来的声音很不耐烦：“双人床位，收费3300—5000元不等”，活动场所“没有”、文化设施“没有”。

听着这位“服务人员”冷冰冰的介绍，徐女士的心就凉了大半。把母亲像病号一样圈养起来，每天看着这些“服务人员”的冷脸，身心健康可想而知。

徐女士只是诸多“养老”族的一个。来自中国城乡老年人生活状况抽样调查（山东）的结果显示：截至2016年底，全省60岁以上老年人口2057万人，占总人口的20.68%，

官方介绍，老年人口数量突破2000万是山东人口老龄化进程中的一个重要里程碑，这表明山东已进入了“中度老龄化社会”。作为人口大省的山东，老龄化形势已经“非常严峻”。

万科“怡园”的养老范本

11月17日，一家带来全新养老理念的“万科商埠·怡园长者公寓”正式发布，这是转型城市综合配套服务商的万科首次涉足养老产业，项目一发布即吸引来众多关注。

“做养老的初心正是了解父母之痛与子女之痛，所以希望能够以自己的力量帮助更多老人去获得真正安心、安全、安乐的生活。”济南商埠·怡园长者公寓负责人介绍万科涉足养老公寓的初衷。

据介绍，为使老人们能在此找到“家”的感觉，项目主打无处不在的适老化设计。从紧急呼叫系统到无障碍卫生间，从扶手到防滑地板，再到护理床、智能马桶、椅子等，适老化设计遍布，不仅如此，项目的风格设计考究，注重人与自然的融合。

发布会后，记着来到位于经三路83号的商埠·怡园长者公寓项目探访。公寓建筑面积6726平方米，由三栋建筑和一个院落构成，交通便利。提供的服务项目涵盖生活起居、休闲娱乐、就医养生等。

信步而行，新中式的装修风格映入眼帘，中国传统文化与现代时尚元素完美融合，风格典雅、清静。

项目分室外花园和空中花园、功能活动配套区、安养居住区、后勤保障区四个部分：一楼庭院和辅楼四层空中花园，可以满足老年人室外活动的需求；整整一层功能活动配套区配有音乐教室、健身中心、书画阅览室、棋牌室、一体化多功能厨房等，面积占比大、配套齐全，可供老人们根据自己的爱好自由选择；安养居住区分为单人间、双人间两种类型，共230余张床位。同时设有中西医结合医疗区，用传统古中医的理念协助老人养成健康的生活习惯，提高老人生活质量；后勤保障区则设有行政前台、财务、厨师、营养师等，并有24小时门卫保驾护航。

与传统老年公寓比，“在硬件配置、软件服务上，我们肯定是最好的。比如，除了日常起居、医疗照顾，我们每天都会组织丰富多彩的老年活动，像读书会、养生课堂、歌唱比赛、手工课等等，关怀老年人的身心健康。”一位年轻的护理人员自豪地对来访者介绍。

当然，与完备的硬件设施、全新的服务配套相对应，怡园的收费也不低：朝阳双人间3400元/床，护理费800—2800。为迎接首批客人，公寓目前推出1999特价房及8.5—9折优惠价。

盈利尚早，放眼长租

“万科投资养老服务产业投资大、起点高，当然惹人瞩目，但按照咱们济南居民的消费水平和市场表现，养老公寓的运营状况恐怕并不乐观，”一位养老公寓经营者告诉记者，“目前济南共有各类养老公寓80多家，但能够盈利的不多。”

该人士介绍，养老公寓的收入来源主要靠租费，所以顾客入住率决定了公寓的收入。目前济南市入住率达到80%的养老公寓不超过两三家，大部分公寓入住率不超过50%。制约因素主要是“老年人的经济收入不高”。

调查数据显示，山东范围内，老年人收入低于全省平均水平。2014年，山东省老年人全年人均收入为15217.00元，每月平均1268.08元。全省人均可支配收入20864元，老年人收入低于全省平均数。

济南华森老年公寓是济南市老年公寓“十佳”，也是最早被认定为“医养结合”项目的老年公寓之一。公寓經营者张雯莉告诉记者，公寓开办以来，凭借收费低廉、爱心服务的口碑已经成为济南市老年公寓的领先品牌，但即便是在各项福利、补贴较高的历下区，开办公寓也是“不赚钱”的。

她举例，华森共有员工40人，平均薪酬3000元/ 月，仅人工成本一项：每月的支出就12万，他们共有100多张床位，收费标准为2300-3300元，除去人工费用，即使入住率达到80%，也赚不了什么钱。

业内人士指出，即使是以年轻白领一族为目标群的长租公寓，市场的火爆也难掩盈利回报的短板：由于项目前期收购、改造及税收的成本较大，与传统地产行业相比，长期公寓投资回报率不高，回报周期长。

“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”万科广州公寓项目经理表示。

万科董事会主席、首席执行官郁亮说，未来，万科将以“人民的美好生活需要”为中心，推进全方位转型，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。“我们需要做城市的美好生活场景师为城市生活提供更多美好的可能，上到照顾父母颐养天年，下到给孩子最科学贴心的启蒙需求，你城市生活里的每一个需求，我们都在为之努力。”

万科计划，数年后，成为全球领先的住房租赁企业。从这个层面来看，养老公寓也是万科战略转型下细分市场的一个尝试。