社区公共物品供给博弈分析

聂晶

摘 要：为解决商品房社区公共物品供给的现实困境，达到提高城市社区公共物品供给质量和效率的目的，以商品房社区的居民物业企业和政府为研究的供给主体，以物业服务为研究对象，构建三者之间城市社区公共物品供给动态博弈模型，结论是城市社区公共物品供给效率低，既有居民自身原因，又有居民和物业企业之间信息不对称法律法规不健全政府缺乏监督引导等原因。

关键词：城市社区；公共物品；动态博弈

一 引言

目前，我国城市社区公共物品在居民物业企业和政府的协同供给中，存在着诸多困境，如公共物品的非排他性诱导居民产生搭便车行为、信息不对称造成物业企业最大限度谋取利润、政府作为第三方和监督方监管不到位等。因此，如何促进社区居民和物业企业在社区公共物品供给中良性互动，提高城市居民对社区公共物品的满意度是当前亟待解决的问题[1]。

据此，本文从商品房社区的居民物业、企业、政府三方关系分析着手，运用动态博弈模型对城市社区公共物品多主体供给问题进行剖析，并提出合理建议。

二 政府居民物业企业博弈关系分析

1、政府监督和引导物业企业提供社区合规公共物品政府作为社区多元治理主体之一，需要监督和引导物业企业发挥其主动性和自觉性，否则物业企业可能通过降低物业服务质量来实现经济利润的提升[2]。2、居民和物业企业持续动态竞合关系。在城市社区公共物品的供给中，居民属于委托方，物业企业属于被委托方，一方面，居民愿意购买物业企业提供的公共服务，物业企业也愿意经营与维护公共服务。另一方面，在合约的签订和执行过程中，居民和物业企业都从自身的权利和义务角度出发，期望通过最小的经济成本获取最大的利益，产生竞争博弈。

三 政府居民物业企业动态博弈

（一）问题的假设

①假设博弈参与方（政府、居民、物业、企业）都是理性经纪人，在给定条件下追求自身利益最大化。

②博弈三方行动的先后顺序为：政府——居民 物业企业，后行动者可以根据上一个行动者传递的信息进行决策。

③本次博弈属于非合作博弈，即博弈三方或者其中任何两方不存在任何形式的串谋和共谋。

④物业企业提供合规服务和不合规服务的成本差为C3 ，如果居民缴费，物业企业提供服务不合规，需要承担声誉损失S和经济损失F 。反之，当居民不缴费时，物业企业还能提供合规的物业服务，则可以得到声誉收益S。

⑤参与方行为与概率分布：

政府——积极监督（P1）和消极监督（1—P1）；

居民方——缴费（P2）和不缴费（1-P2）；

物业企业——服务合规（P3）和服務不合规（1-P3）。

（二）三方动态博弈模型的建立

居民、物业企业和政府的具体收益见表1。

（三）博弈结果分析

利用表1，采用逆向归纳法，从博弈树最底层开始求出物业企业、居民、政府三方动态博弈模型的均衡解，可得以下三个结论：

①对物业企业服务不合规的处罚力度越大，物业服务合规（不合规）所受到的声誉收益（损失）越大，物业企业服务合规的概率越高，物业企业提供高质量的物业服务所需要的成本越大，物业企业服务不合规的概率越大。

②对于缴费的居民，物业企业的违约补偿越多，对于不缴费的居民，政府催缴的费用越多，居民主动缴费的概率越大。当居民不缴费所承担的风险损失越小，物业费越高，居民不缴费的概率越大。

③政府采取的激励措施越多以及政府的社会认同感越强，政府的管理方法越先进，其积极监督所需要的成本增加越少，政府积极监督的概率就越大。

四 结论与对策

根据以上分析，提出如下对策：

（1）从博弈模型的分析中可以看出，对物业企业服务不合规的处罚力度越强，物业企业提供合规物业服务的概率越高，居民就会越愿意缴纳物业费[3]。但是处罚要有法可依，要在社区物业服务中真正做到遵纪守法，使物业企业和居民不再在物业服务问题上存在侥幸心理。（2）宣传教育主导，提高社区居民公共意识和社区参与度，让社区居民真正参与到社区建设中来，增强居民的社区归属感，从心理层面打造社区居民和物业企业良性互动[4]。（3）信息公开披露机制。信息平台建构由物业企业、社区业委会、居委会等多主体共同参与组成，平台融服务项目内容展示、评价反馈、信息交流等为一体。（4）政府购买物业服务，提高公共物品供给效率[5]。

参考文献

[1]雷彦沛. 多中心理论视角下的社区公共物品供给及治理[J]. 陕西职业技术学院学报，2007（ 3） ：26- 31

[2]Mulroy E A. Starting small： Strategy and the evolution ofstructure in a community - based collaboration[J]. Journal of Community Practice，2000，8（ 4） ：27 - 43

[3]李磊. 城市业主网络自组织相关问题研究 基于H市L小区业主网络自组织的过程-事件分析[J]. 社会科学家，2014（ 7） ：49- 53.

[4]郭宗逵，叶依广，付光辉. 论物业管理市场失灵和政府管制[J]. 江苏社会科学，2009（ 1） ：77- 81.