投资性房地产公允价值计量有效性研究

李俊丽，陈丽娟

(福州外语外贸学院财会系，福建 福州 350202)

投资性房地产公允价值计量有效性研究

李俊丽，陈丽娟

(福州外语外贸学院财会系，福建 福州 350202)

《企业会计准则第39号——公允价值计量》的颁布规定了公允价值在我国所有执行会计准则的企业范围内实施，并鼓励境外企业提前实施。房地产市场在我国经济的发展中占据了举足轻重的地位，因而公允价值计量准则在房地产市场的运用备受关注。从公允价值计量理论概述入手，深入探讨公允价值在实际应用中所产生的问题与成因，并以皇庭国际为例进行个案分析，研究发现我国房地产市场公允价值计量有效性不足：执行过程中监管过于严格、市场交易环境不成熟、缺乏清晰的公允价值操作指南等。我国应不断规范政策导向、加强构建活跃的交易市场、规范房地产信息披露制度，以提高投资性房地产公允价值计量的有效性。

公允价值；投资性房地产； 后续计量

随着国民经济的不断发展和民众可支配收入的增加，对房地产行业的投资成为国内上市公司运营过程中的普遍投资方式。对于投资性房地产的后续计量，我国会计准则明确指出，企业可以在成本计量模式或者公允价值计量模式中进行选择，同时企业投资性房地产的计量过程应采取同一种计量模式。目前，较多的文章从上市公司对计量模式运用现状展开探讨,多数学者认为公允价值计量有助于企业会计计量的准确性，但在实际工作中，真正采用公允价值计量的企业较少。Dechow和Myers(2010)分析大量上市公司所披露的数据信息后指出，公允价值计量比成本计量的偏差度要小，但与此同时企业应积极完善内部管理体系，只有在两种方式相互协调的情况下才能促进企业的健康有效发展[1]。Henning Zuelch(2011)等人基于国际主流会计准则，以投资性房地产为研究案例，就其公允价值可靠性和公司估值之间存在的关系做出详细说明，基于76个房地产上市公司样本，通过研究发现上市公司股价偏离净资产价值的现实缘由包括很多种，但是能够决定股票价格因素的是投资性房地产公允价值是否可靠[2]。Christensen和Nikolaev(2013)通过对公允价值的研究，发现负债水平较高的企业更愿意采用公允价值模式使得企业的利润发生改变，以此来改善企业的资产负债率[3]。韩金灿(2014)的研究发现目前采用公允价值进行后续计量的房地产企业少之又少，因此导致房地产企业的会计信息质量大打折扣[4]。周良凤(2014)认为投资性房地产采用何种后续计量模式会直接影响企业的利得和损失，并指出采用公允价值计量模式使会计信息更具有相关性[5]。

现有的文献基本集中于从理论层面对投资性房地产的公允价值进行研究，缺少具体公司的实际分析，文章以皇庭国际为例，对投资性房地产公允价值计量的使用进行分析，以期提高投资性房地产公允价值计量的有效性。

一 公允价值及投资性房地产相关理论概述

(一)公允价值计量模式理论概述

1970年，美国会计界指出，“公允价值是企业在经济业务中所获取的实际货币金额”。1996年，美国对公允价值的概念作出进一步阐述：“公允价值是市场交易双方在自愿的前提下，对资产或负债进行购买或清偿时的实际价格。”2006年美国行业协会对公允价值作出补充，认为公允价值是指交易者在有序、合理交易过程中，由于资产销售或负债转让而收到的金额。2014年，我国颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》将公允价值定义为：“市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”由此准则可以看出，一件商品的公允价值是指在计量日，在活跃市场上以社会公认的对该商品进行交易的价格。随着经济环境和会计理论发展，财政部门对公允价值的内涵进行了补充，即有序交易中某项资产转让或负债转移过程中所支付的价格[6]。随着会计相关理论的逐渐完善，对公允价值的定义更为清晰，也切实提升了公允价值的实践运用度。

(二)投资性房地产理论概述

投资性房地产是上市公司为了取得更多经济利益，在房地产行业做出投资，以期能够获得租金或增值收益，具体包括企业所出租的土地使用权、持有并预计在其价格上涨后予以转让的土地使用权以及用于出租的建筑物。投资性房地产的确认必须同时满足以下两个条件：其一，交易所得的经济利益流入企业；其二，初始获取成本能够准确地计量。上市公司应按照成本对投资性房地产的初始价值进行评估，在未来计量过程中，可选择更加适合本企业的计量模式，但是同一时间只能选取一个模式进行后续计量[7]。

企业持有投资性房地产是为了赚取租金收入或者资本增值收益，企业的投资性房地产需单独入账核算。准则中规定，企业自用办公楼以经营租赁方式租入继而转租给其他单位的房地产、企业出租给本企业职工居住的房屋、房地产企业正常开发、销售的建筑物和土地等，不应被确认为投资性房地产。

二 投资性房地产公允价值计量面临的问题

(一)监管严格，限制条件多

会计准则规定，“企业在满足一定条件情况下可以由成本模式计量转为采用公允价值模式，然而企业一旦选择执行公允价值计量模式便无法再转回成本模式”，可见采用公允价值进行计量的限制条件过于严格，最终导致公允价值计量模式在企业中难以推广。此外，当前我国大多数地区的投资性房地产不存在活跃的市场，难以取得公允价值，监管部门对公允价值的确定和计量方式的运用较为慎重。《会计准则》明确规定：“只有符合条件的投资性房地产才能够运用公允价值计量模式对其价值进行计量，要存在活跃的交易市场或者能够取得同类或类似市场价格，能持续取得公允价值相关信息等一系列条件，才可以采用公允价值模式。”[4]一系列严格的限制性条件，使我国众多企业更为谨慎，较少选择采用公允价值进行后续计量。2007至2014年，我国财政部会计司所发布的《关于我国上市公司执行新会计准则情况的分析报告》指出，“自实行新会计准则起，我国投资性房地产的上市公司不断增加，然而采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公司的增长速度却很缓慢。”2007至2014年间，具有投资性房地产业务的上市公司由1570家增加到2586家，然而使用公允价值进行计量的投资性房地产只占据极少数，2007年为18家，2014年底仅有36家，占据投资性房地产公司的3%左右[8]。

(二)缺乏公允价值操作指南，公允价值执行成本高

目前，企业会计准则中有关公允价值的规定不够全面，缺乏详细的操作指南，如，企业会计准则中规定拥有活跃的房地产交易市场是采用公允价值的条件之一，但怎样的市场才是活跃的市场？模糊的规定加大了决策者执行公允价值的阻力。

此外，由于我国房地产市场起步晚，发展尚不成熟，缺乏一个活跃的交易市场，因此公允价值信息获取难度较大。新会计准则指出选择公允价值计量模式的上市公司，要定期确定项目的公允价值，使得公司必须要长期与社会第三方评估组织保持联系，定期获得价值评估结果，企业为此需要支付高昂的评估费用，严格的限制条件又增加了企业的营业成本负担，这样导致公允价值模式在运用过程中增加了上市公司的资源损耗，提升了公司的运营成本。

(三)信息披露不充分

根据我国企业会计准则规定，采用公允价值的企业要披露公允价值的确定方法、对企业的影响、评估报告等一系列信息。但是仍然有些企业违背准则的规定，有的企业在后续计量模式变更后，没有对公允价值的确定方法进行披露，在年报中也没有披露有关价值确定的相关内容。部分企业虽然对确定方法进行了披露，但是并没有对具体的参数信息和应用假设等信息进行详细披露，这样公允价值的可靠性令人质疑。有的上市公司仅对投资性房地产总数进行披露，没有列举说明其中的项目明细，使得所披露的信息不够明晰，对信息所需者造成决策干扰，市场投资方难以通过上市公司所披露的信息真实了解其运营现状。

三 个案分析——以皇庭国际为例

(一)皇庭国际简介

深圳市皇庭国际企业股份有限公司(下文简称“皇庭国际”)成立于1983年，近年来进入了房地产开发经营领域，并开发出一系列优质楼盘。但是2012年，在巨大的资金压力下，皇庭国际陷入经营困境，当年皇庭国际宣布对投资性房地产的计量模式作出转变，用公允价值计量代替传统的成本计量，以确保企业所持有的投资性房地产价值的正确反映，转变之前其账面价值为1296420499.70元，包括1295340716.86元的在建投资性房地产，1079782.84元的已出租房屋建筑物。

(二)皇庭国际采用公允价值计量的启示

2012年，深圳福田在建的投资性房地产项目成为皇庭国际最主要资产，已出租的投资性房地产均位于深圳、海南和广州等房地产交易较为活跃的区域，获得投资性房地产公允价值的难度较小，具备高效、准确、定期获得公允价值的基础条件。转变计量模式后，为皇庭国际带来了更高的效益，值得其他房地产公司借鉴。

1.取得真实定价，提高财务信息可靠性

皇庭国际改变投资性房地产的后续计量模式，使该企业的财务信息更具可靠性，增强了皇庭国际的财务信心，有利于投资者更加全面地了解该企业。随着房地产行业的不断发展，我国企业倘若不采用公允价值计量模式，仍然按照成本模式计量，必将导致会计信息所反映的价值不真实不公允。而公允价值模式能及时有效反映地市场真实价值，反映企业盈利能力，使企业资产增值信息更具真实性和透明性，确保投资者对企业价值的认识更为全面。

2.扩大企业资产价值规模

2010年和2011年皇庭国际所披露的财务报表信息反映出企业正面临经营困境，2012年，皇庭国际采用公允价值计量模式后，公司的净资产由负转正，摆脱困境，公司不仅大幅提升了偿债能力，且拥有数额较大的名下资产。随着房地产价格的普遍上涨，绝大多数的投资性房地产公允价值已远高于其初始价值，因此选用公允价值计量模式，能够更为准确、客观地披露上市公司的当前运营现状。

3.调节企业利润

表1 2012—2016皇庭国际相关数据(单位：万元)

数据来源：同花顺，皇庭国际2012-2016年度财务报告

连续两年的巨额亏损，皇庭国际陷入了经营困境，2012年决定对其投资性房地产执行公允价值计量模式，由表1可知公允价值变动损益的改变了企业的利润总额。2012年皇庭国际采用公允价值计量模式，当年公允价值变动产生的损益为59.78万元，企业仍然处于亏损的状态，但企业若是继续采用成本计量模式，企业会亏损更多。2013年，皇庭广场完工达到了可运营状态，企业当年所持有的投资性房地产的公允价值变动损益为545841.03万元，利润总额达到了523685.03万元，企业不仅弥补了巨额亏损还实现资产规模的大幅提高。2014年，在公允价值变动损益为0的情况下，企业的利润总额为-52660.22万元。2015年，公允价值变动为347.62万元，企业的利润总额达到了5234.89万元。2016年，企业公允价值变动损益为200.25万元，企业当年的利润总额为11142.75万元。公允价值的升降直接影响着企业利润总额的变化，公允价值增加时，企业的利润总额也会随之增加。

四 提升投资性房地产公允价值计量有效性的建议

(一)构建活跃的交易市场，完善房地产市场的价格体系

活跃的交易市场是投资性房地产采取公允价值计量的前提之一，但是当前我国的房地产市场价格稳定性较差、资讯不健全，公允价值计量模式的推行必然面临诸多阻碍。相关部门应结合我国房地产市场的实际状况，针对不同的企业群组，出台相应的操作引导，力争在当前房地产交易市场不成熟规范的环境下，降低整体风险，提高风险防范能力，提高会计信息可比性，为公允价值应用创建一个稳定、开放、统一和充分竞争的市场。

相关部门应利用网络容量大和时效性强的优点，积极构建一个由房地产中介、资产评估、金融机构和政府部门参与的，集服务、交易、查询等功能为一体的交易价格信息数据库系统，选择有资质的第三方来对网络平台进行有效的监督，提高效率和透明化程度，这样不仅降低获取公允价值的成本，而且提升了估值结果的准确性，从而推动公允价值在企业中的运用和房地产市场的健康发展。

(二)规范房地产信息披露制度

首先，应披露更为详细的财务信息。房地产企业应全面、真实、及时地披露对公允价值估计的基础过程与结果。在会计报表编制过程中，应重视投资性房地产相关的经济交易，将收集的信息进行公示，包括重大交易事项在内的企业收益过程应及时对外披露，使得市场能够明晰企业每一笔收益的具体过程[9]。

其次，加强信息披露的执行力度。虽然我国新公允价值计量准则中对信息披露做了更详细的规定，但是执行力度还是不够。因此，相关部门应该建立健全企业信息披露制度，强化相关信息披露，尤其是对外聘资产评估机构的名称、评估方法、依据来源等内容进行披露，就算无法确定公允价值也要披露其原因，使得投资者获取更多的信息。

此外，还应建立会计信息披露监管体系。采用奖惩措施进行企业内部控制，发挥政府监管职能，加大监督力度，提高信息的透明度，不给企业提供弄虚作假的机会。

(三)规范准则导向，降低公允价值执行成本

新准则明确了公允价值计量的优势及重要性，然而从新准则的导向方面看，传统成本模式的使用可以使企业核算变得更为便捷，这在一定程度上阻碍了我国公允价值计量模式的推行。因此我国应对公允价值的计量准则重新进行修订：(1)企业现有的财务会计目标应由受托责任观改为决策有用观，使得公允价值更好地体现现在和未来财务信息的准确性[10]。(2)完善公允价值的操作指南。现有的准则在公允价值的切实可操作方面缺少具体的实施手段，因此，应根据我国实情进一步完善，至少应该对投资性房地产选择公允价值计量起到一定的导向作用，新准则理应体现出投资性房地产的首选是公允价值计量，无法取得相关信息时才选择成本模式。

采用公允价值模式对投资性当地产进行后续计量，符合我国当前经济发展的实际需要，是我国会计发展的趋势。相关部门理应结合我国当前投资性房地产市场的实际状况，倡导并引导正确使用公允价值计量模式，提高我国房地产行业的会计信息质量。我们坚信随着房地产市场的逐渐成熟、相关制度的完善，公允价值计量模式必将取代成本价值计量模式，成为主流模式。

[1]Dechow M. Fair value accounting and gains from asset securitizations:A convenient earnings management tool with compensation side-benefits[J].Journal of Accounting and Economics,2010 ,(2) .

[2]Thomas N, Henning Z.The reliability of investment property fair values under IFRS[J].Journal of Property Investment & Finance, 2011,(8).

[3]Christensen H B，Nikolaev V. Does fair value accounting for non financial assets pass the market test[J].Review of Accounting Studies, 2013，(3).

[4]韩金灿.投资性房地产公允价值计量相关问题探讨[J].工作研究，2014，(4).

[5]周良凤.公允价值的应用对企业损益和盈余管理的影响分析[J].经济研究导刊,2014,(6).

[6]余学斌,张春燕. 资性房地产公允价值计量缘何推广不利[J]．财会月刊,2014，(4).

[7]王小力. 投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012，(1).

[8]林萍,罗叶琼.公允价值在投资性房地产中的运用研究[J].北京工业大学学报,2015,(1).

[9]周晓慧.投资性房地产公允价值计量的相关性研究[J].技术经济与管理研究,2016,(7).

[10]杨建红.投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策分析[J].河南师范大学学报,2016,(1).

(责任编校：简小烜)

ResearchontheValidityofFairValueMeasurementofInvestmentRealEstate

LI Junli, CHEN Lijuan

(Department of Accounting, Fuzhou University of Foreign Studies and Trade, Fuzhou Fujian 350202, China)

ThepromulgationofEnterpriseAccountingStandardsNo.Thirty-ninth,theFairValueMeasurementstipulates that fair value is implemented in all enterprises that carry out accounting standards for enterprises in our country, and encourages foreign enterprises to implement in advance. The real estate market occupies a pivotal position in the development of China’s economy, so the application of the fair value measurement standards in the real estate market has attracted much attention. The article begins with the summary of the theory of fair value measurement, in depth explores the problems and causes of the fair value in the actual application, and taking Wongtee International as an example, the article finds that the effectiveness of fair value measurement of China’s real estate market is insufficient: supervision is too strict during implementation, market trading environment is immature, and the fair value operation guide is not clear. On the basis of this research, the article proposes that our country should continue to regulate the policy guidance, strengthen the construction of active trading market and regulate real estate information disclosure system, in order to improve the effectiveness of the fair value measurement of the investment real estate.

fair value; investment real estate; follow-up measurement

F234.3

A

1008-4681(2017)06-0049-04

2017-08-08

福建省社会科学界联合会青年项目，编号FJ2015C168。

李俊丽(1989— )，女，山西临汾人，福州外语外贸学院财会系讲师，博士生。研究方向：经济管理、会计政策。