论我国房地产金融的发展趋势

李淑玲

（哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司，哈尔滨 150020）

论我国房地产金融的发展趋势

李淑玲

（哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司，哈尔滨 150020）

在政府的正确引领下，我国的经济得到了飞速的发展，具有中国特色的社会主义的大方针已经基本实现。在有力政策的大力扶持下，我国的房地产金融业也逐渐成长起来。当今的房地产金融业，应该如何审视自己，应该如何继续可持续性发展，成为了金融业重点的关注话题。房地产金融业的发展趋势，决定了房地产金融业是否能够有效地融入全国的金融市场，为中国的金融业带来有力的推动性作用。

房地产金融；发展趋势；监管

合理的房地产金融运营体系，要有足够种类与数量的商品，商品的多样化，是保证购买人群的购买需求的必要手段。房地产金融体系品种多样化的前提，是稳固的运营体系。稳固的运营体系，能够承受各个层面上的冲击，保证稳定良好的金融环境，为大众稳定持续地提供高标准的服务。盲目的发展，是应该摒弃的，发展的方向是要找到符合我国国情民情、符合我国具体环境的，能够完全地融入金融市场的指导性方针。参考借鉴国外的成功案例，学习国外先进的房地产金融业的管理模式，结合我国的具体情况做出有机的融合，认清当今我国房地产金融业的不足，找到管理与运营机制上的漏洞，并加以改善，找到适合我国房地产金融发展的具体方案。

一、对当今房地产金融发展的判断与分析

1.对房地产金融体系的调查与研究。我国的房地产业，属于高投资、高回报、高风险的行业，房地产对我国的民生建设与土地的有效开发利用起着积极的推动作用。但房地产行业对资金投入的要求很高，并且不能在短期内得到有利的资金回收，导致房地产业的发展有限。房地产金融的合理组建，是解决这一难题的有效手段。合理地针对房地产的金融行业的需求，在市场巨大的需求下，房地产金融得到了快速的发展，在整体的金融行业中，近几年，房地产金融的比重越来越大，良好的房地产金融业与房地产业的相互扶持，让我国的经济得到了有利的发展，同时也丰富了银行的投资项目。虽然房地产金融带动了我国的经济发展，但房地产金融的结构体系并不完整，同时也只是处于起步阶段，有很多措施与管理体系不完善，没有形成针对性的发展方向。房地产金融对资金运作与周转的依赖性很大，甚至是完全依赖银行的贷款投资。而房地产业的投资风险也十分巨大，房地产金融本身并不具备承受这种风险的能力。对于资金的回收也仅限于购买者的零散购买，并没有形成发达、完整的金融体系，与社会的金融体系不能完美地融合。单独对这点进行评论，我国当前的房地产金融业的水平还是十分落后的。虽然在近几年房地产金融逐渐得到了广泛的重视，针对房地产金融的合理、科学的创新理念也逐步得到了运用，但运用的广泛程度并不理想，还是处于分散性的尝试阶段，并没有影响整体的房地产金融业的管理方式。而且房地产业与房地产金融的合理且有效率的配合体系还没有形成，导致在运营过程中，错过了很多更有效率的配合方式。

2.对房地产金融的服务体系的调查与研究。目前我国的房地产金融业的经济产品单一，缺乏应有的销售生产创意，市场的商品活跃度不够。在这方面，应该多向其他具有经验的国家进行学习与自我研究。对于银行贷款的运用，过于粗放，不能合理精细地做到细节方面的规划。对国家的有利政策研究利用得过于肤浅。对房地产金融业的投资风险与运营风险没有做出良好的判断，对风险发生时的防范手段过于死板。对购买者的范围过于局限，没有做到合理的规划与拓展。在销售商品时的服务质量与服务意识没有得到妥善的合理的规划，导致商品销售停滞，不能快速地回笼资金。房地产的持续性发展，需要房地产金融业的大力支持与配合，房地产金融对资金方面合理的规划运营，可以大幅度提高持久的经济供给，从而对促进整个金融市场的资金流通带来益处。

3.对我国房屋贷款的调查比较。在对我国城市的住房购买情况进行调查后发现，城市住房的购买大多数需要对银行进行贷款，通过多年按揭的方式完成对房屋的购买交易。由银行对个人进行放贷，建筑商得到贷款回报，个人再针对银行进行有偿偿还，这种对个人、房地产商、国家经济同时受益的买卖方式得到了广泛的运用与认同。但相对于一些发达国家而言，我国对房屋进行贷款的整体比例依然有着明显的不足，与欧洲经济联盟的一些国家尚有距离，每年欧洲经济联盟的房屋贷款平均值，占全国经济生产总值40%左右。而我国全年的房屋贷款总值，只占我国经济生产总值的10%。其中的比例差距达到了3倍以上。房地产业对资金的主要回收途径依然是银行针对个人的贷款，如何能全方位地提高国民的贷款购买力，拓广购买人群，是需要房地产金融业在整体经营运作体制上逐渐改善的。

二、房地产金融业体系创新的方向与目标

1.对房地产金融业制度的研究。当前我国的房地产金融虽然还相对的落后，但已经具备了进步的必要因素，观察国际上的房地产金融市场，可以发现，房地产金融的市场融资和资金制度，是金融市场进步的一个必备因素。融资制度的形成目的，是为了促进市场资金的重新整合投入，并进一步地促进资金建设对市场的有力带动性。再者，国家单位实施的住房公积金的制度，也是促进房地产金融发展的有利方案，以强制性的预备资金储存带动房地产资金的持续发展，增强群众购买力，从而达到多方面的利益共荣。相对住房公积金这种强制性的房屋购买基金的储存，自愿性的住房资金储备也是新制度的一种体风格，由有购买意图的购买群体提前定期储存一笔资金，当出现购买需要时，已提前储备资金为基础，再进行贷款，以进行房屋买卖。这些房地产金融制度，标志着我国的房地产金融业的运作模式已经有效地与银行开始了互动，对住房资金的融合利用已经相对完善。但相对这些固有的金融制度，依然需要更为先进有效的金融体系的融合来带动市场的多元化需求。

2.当前房地产金融市场状况的总结与研究。当今我国的房地产金融的创新，依然停留在被动学习其他国家的成功经验的层面上，对于他国的学习必然重要，但自我总结并且创新，才是适合我国房地产金融业长久持续发展的重要前提。形成我国特有的房地产金融体系，才能更好地稳固我国的房地产市场，才能更好地面对其他国家的金融体系对我国房地产金融体系的冲击。贷款类的金融基础已经成为了融资的主流选择，但这种负资产的金融结构依然存在着弊端。作为投资初期的资金运转需要，贷款是很好地解决资金紧张的手段，但作为长远的发展，自我资产的创新，才是更为有力的保障。政府在政策方面的支持，给房地产金融业带来了有力的生长条件，但也是因为这种生长环境过于优越，导致了当地产金融业自我主观意识上的创意改革意识的淡薄，房地产金融业自我主管创新，是更为适合房地产金融自我发展壮大的有利因素，自我成长才是发展的根本。目前我国经济的飞速发展，已经带动了许多行业的飞速进步。房地产金融业的成长速度，固然喜人，但依然有着一定弊端。对于利益创造的层面上，快速的发展能够使资金快速累积，市场占据速度更快，但相对的，对于风险的预测水平却依然处于停滞状态，风险的防范与风险发生时采取的措施，是保证利益稳定性的必要手段，必须得到充分的重视与加强。

3.对房产购买者的调查与研究。当前我国由于银行贷款和按揭制度的建立，房地产购买者的范围已经得到了有效的拓展。而我国实施的第二套住房的贷款政策，也进一步地让房地产市场的混乱局面得到了控制。住房公积金这一有利政策，也使得在购买人群的专款运用上得到了有力保证。相对于有固定收益的贷款人群，还有更多购买人群是值得我们进一步进行挖掘的。对于低收入的购房人群，房地产金融制度应该给予相应的帮助，普通贷款、二套住房的贷款，对于低收入人群来讲存在着一定的还款负担。调整贷款按揭的偿还比例，使得更多购买人群能够得到帮助，从而得到更有效的人群拓展，是应该得到重视并且仔细研究的问题。相对固定居住群体，流动人口的购房基金的补助，也是增强贷款多样化的发展方向，贷款差别化，是增加购买群体的有力手段。

三、总结房地产金融的发展趋势

1.利用更有效的联合贷款方式来增加购买群体。在贷款方式上，很多发达国家已经做出了很好的表率，多样化的还款方式、种类繁多的贷款项目，结合更多的还款优势，让更多的低收入群体可以以贷款购房的方式来进行房屋交易。更好地利用按揭这一金融制度，完善目前的房地产金融体系，多元化的住房基金的建立，将是未来房地产金融的发展趋势。

2.更好地协调贷款方与被贷款方的合作。房屋购买群体是否能顺利地得到贷款，是增加购买力的重要保障之一。房地产金融也应该合理地改变房地产贷款的贷款制度，增加贷款者的贷款保障，或对产品本身做出合理的调整，使得贷款难度降低，还款压力减少，让被贷款方更容易接受贷款方的贷款需求。增加房屋销售手段，在质量不变的前提下，减少成本，降低出售价格，增加低价格的商品种类，给购买群体更多的购买选择性。在还款流程上，尽量简化，减少还款者的计算复杂程度，让还款方式一目了然，增加还款信心。

3.形成完整的金融链。当前我国的资金联结构系并不完善，不能完美地做到资金上的相互流通，对于资金链的完善，已经成为了房地产金融业最期盼的发展方式。对于房地产金融业的发展，起着决定性作用的除了购买群益以外，资金链的保持、金融体系的完美运作，更有效地进行低成本的建设，也是必要条件之一。在一定层面上，良好的资金链的保持，作用甚至远大于购买群体，当产品的运营成本降低，价格也就随之降低，销售数量自然会得到大幅度的提升，自然会增加购买群体的购买倾向。从宏观角度而言，资金链的完美配合，是对房地产金融业最有利的发展趋势。在房地产金融业快速发展的今天，找到适合的发展反方向，利益程度远大于完善制度。全新的房屋贷款与商品制造销售手段，将成为最主流的房地产金融的发展趋势。

[1][美]罗纳德·麦金农.经济发展中的货币与资本[M].上海：上海三联书店，上海人民出版社，2011.

[2]封思贤.经济增长方式转变中的金融支持——来自长三角的实证分析[J].中国软科学，2011，(5).

[3]崔满红，李志峰.房地产金融战略研究的整体思路——金融理论研究的一个视角[J].经济研究参考，2014，(29).

[责任编辑 陈丹丹]

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1673-291X（2017）21-0073-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地产经济师，从事房地产金融相关研究。