“三四线”楼市去库存与“一二线”房价快速上涨问题研究

张秀

摘要：近年来房地产价格的持续暴涨尤其是“一二线”城市房价的持续暴涨引起了各方面的关注，虽然政府出台了一系列的调控政策，然而房价反而出现了不降反增的局面。同时我国许多三四线城市出现了住房库存大量积压的情况。这两种截然相反的情况的出现使得我国房地业的发展陷入了一个怪圈，值得研究。

关键词：房地产；去库存；房价

一、我国目前房地产业发展现状

（一）房地产业区域化发展显著

最近的十几年，我国的房地产业存在着区域化的现象。对于北上广这些一、二线城市来说，房地产市场相当活跃。而且，房价还在不断的暴涨，且无法阻挡人们购房的热情。而与之形成对比的则是如今的三四线城市，房地产市场疲软，发展势头低迷。人们对于房子的需求不高，房价也很低。同时，在发达的一二线城市，与房地产业相关的配套设施和管理服务等方面都发展得很好，符合人们的需求，而在欠发达的三四线城市则不然。因此，就形成了如今这种人们都愿意去发达的城市买房而不愿意在欠发达的地方买房的情况。

（二）一二线城市房价持续暴涨

随着我国城镇化的进一步发展，使得越来越多的人朝着一二线发达城市发展。在这些发达的城市出现了房价持续行上涨的情况，北上广的情况早在十几年前就已经出现，近几年苏州，南京等地的房价也在节节攀升。根据《中国统计年鉴2015》显示，从1998年到2014年，全国房价一直处于上涨中，尤其是“一二线”的城市房价，每年平均的涨幅保持在5%左右。例如，1998年的商品房的平均价格为2063元/平方米，到了2014年已经高达了6324元/平方米。

（三）三四线城市库存量居高不下

在我国许多三四线城市，近幾年出现了许多僵尸楼。许多房地产商只是大量的跟风建造住房，不根据实际的情况来进行安排，出现巨大的房产库存。尽管政府采取了许多相关的政策来进行调节，但依旧无法实质性的解决库存积压的问题。据国家统计局数据显示，每年新开工的面积要远远大于实际上销售出去的面积。2015年的新开工面积为154453.68万平方米，而实际的商品房销售面积只有128494.97万平方米，存在着25958.71万平方米的未销售面积。从2006年到2015年这十年来，累计开工的面积为1461101.15万平方米，累计的销售面积仅为1005065.77万平方米。可知，亟待解决库存积压问题，进行去库存。

二、现状存在的原因分析

（一）房价不断上涨的原因

造成如今房价不断上涨的一个原因是人口流动。外来人口不断朝一二线城市聚集，使得住房需求增加。而一二线城市的住房供给难以满足如此多的人口需求，供不应求就导致了房价的飞速上涨。

而且，近几年我国的股市等市场发展状况不佳，于是许多投资者转而关注了房地产市场。尤其最近几年，一些城市的房价飞速上涨，俨然成了一个热门的行业，吸引了众多投资者的目光。同时，政府与房地产开发商之间存在着一些默契合谋，房地产商给政府提供高的土地租金，政府则对房地产商给予适当的政策支持。

（二）去库存化难的原因

去库存在长久以来一直是我国房地产业面临的一个问题，大量的三四线城市出现了无人居住的住房。首先，我国最为农业大国，农民数量很多，许多农民到城市工作，但是无法在城市买房，因此无法为去库存做出贡献。其次，近几年我国农村建设加快，农村地区得到了良好的发展，所以许多农民不愿进入城市就业或落户。因此，农民不能在解决房地产库存的问题上发挥作用。再次，目前我国关于房地产市场的宏观政策还不是特别完善，相关的政策并没有能够起到对房地产市场调控的作用。

三、对策分析

面对现存的状况，可从以下方面来解决：首先，面对房地产市场供不应求的情况，应该增加商品房和相关土地的供给，使得有一个充足的供给。一二线城市出现的“地少人多”以及中心城市“地荒”的问题同样也是一个怪圈，地少人多导致了房价的不断上涨。面对这种问题，就需要提高土地的利用率，缓解土地供应紧张的问题。同时，政府应加强房地产业监管，出台政策抑制房价的持续性暴涨构建一个良好的环境。最后，应积极鼓励房地产商的创新，改变从前单一的观点，多样性的思考，根据市场的需求进行调整，放远眼光，实现企业转型升级。

四、结论

房地产业的健康发展对于我国经济的良性发展作用很大，面对如今的这些问题，需要寻求相应的解决办法。从各个角度出发来分析和解决当前的问题，缓解房价持续上涨的趋势，同时解决地区间存在的房屋库存积压的问题。同时，应在政府的推动下，各方积极的采取措施，推动我国经济的又好又快发展。

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（作者单位：南京财经大学）endprint