营改增税收政策对房地产企业的影响

卞在广

摘要：自国家进行营改增税收改革，各行各业的税收政策和制度都发生了很多变化，房地产业在这次改革中也受到了很大的影响，如何结合市场和税收政策进行自身发展模式的调整，是每个房地产企业正面临的问题。营改增税收政策的改革可以促进房地产业加速产业结构的调整，使企业不断提高自身竞争力，本文针对营改增对房地产企业产生的影响进行了深入分析。

关键词：营改增；房地产；影响

我国经济发展迅速，为了跟上市场经济的发展速度，解决现行税收制度与市场发展之间的矛盾和问题，我国实行了营改增税收政策。执行营改增税收政策后，企业的生产经营会在一定程度上受到影响，尤其对于企业传统的财务管理体系来说，势必会造成很大冲击。如何利用营改增税收制度提高企业经营效益，如何促进财务管理体系的优化完善，这是现在需要研究的课题。

一、营改增对房地产业的影响

（一）财务影响

首先可以降低税收负担。对于项目的开发，很多房地产企业采用外包服务的方式来完成项目中的一些工程，按照之前的税收政策，这些外包服务只能当做经营税进行缴纳，但是实行营改增税收政策以后，这些外包服务就可以当做进项税抵扣了，这样能够促进附属部门从主业上的分离，有助于建筑企业的健康发展。其次可以提高企业的资金利用率。营改增税收政策的实施能够降低房地产自身的税收，这些节省下来的资金可以用来对企业进行扩建，给企业的发展带来很大助力。再次可以促进财务报表数据结构的转型。房地产企业的财务管理多遵循应用会计准则，使用损益报表，其中主营业务收入表中包含的是含税收入额度，而在政策执行后，这方面的内容就成了税后收入额度，虽然表面上产品收入降低了，但是从整理经营效果来看，企业的综合利润是增加的，且损益表中也不再有增值税。

（二）税负影响

一直以来，房地产行业采用的都是土地增值税和营业税并行的税收制度，且土地增值税与营业税都属于价内税，而在房地产企业经营过程中，由于受到项目定价机制的影响，会产生税上加税的现象，这就增加了企业的税务负担。税收改革后，增值税的征收对象是企业生產经营过程中产生的增值额，并且去除上一环节中已经缴纳的税款，如果选用的是增值税专用发票，就能降低房地产企业的税负。

二、实施营改增税收政策出现的问题

（一）适应度低

我国经济的发展存在区域不平衡现象，因此营改增政策对各个区域产生的作用也不同。对于经济发展水平低的地区，房地产企业对政策实施的适应度就低，不仅不能减轻税负提高收益，而且会面临一些冲击。我国房地产行业投资具有多元化特点，税率较高，且结构类型复杂，要想全面实施营改增税收政策还需要一定的时间。

（二）资金短缺

营改增税收政策实施后一段时间内企业可能出现资金短缺的问题，增加企业的成本，对企业现金流产生影响，加之我国信贷政策的改革，房地产企业势必会面临资金困难的情况。

（三）税务增加

国家进行营改增税收政策改革，为的是减轻企业的税务负担，但是很多企业反映税务改革后负担没有减轻，反而增加了，之所以出现这种现象，很大原因在于征收的税率过高或者进行抵扣时有困难。目前房地产行业以及上下游企业现行营业税率在3%-5%之间，政策实施后，增值税税率为17%或11%。国家只是就几个行业进行营改增税务政策试行，并没有在所有行业全面实施，如果房地产行业的上下游企业没有纳入执行范围，对于房地产企业来说，就不能形成完整的增值税链条，而进行增值抵扣时就会产生很大困难。

三、应对措施

（一）发挥政府职能

首先要优化税改政策。房地产行业的营改增税收改革要结合当前行业的发展现状，以营改增税收政策为基础，政府要认真研究企业实行营改增税收政策时出现的问题，建立一些过渡性政策缓解这些矛盾问题。例如对于实施新政后税负增加的企业给予一定的补贴。另外，在实施新政策的过程中，政府要发挥其职能作用，加大营改增税收政策的落实力度，扩大新政在行业内的覆盖范围，促进企业进项税额的全面抵扣。其次，进行税改政策辅导。各地财税部门应组织基层的财税工作人员进行培训，使其都熟悉掌握营改增税收政策的内容，并加大对房地产企业管理人员的培训力度，确保企业财务人员掌握改革后的会计处理方法，增强政府与企业之间的联系，做到有问题及时沟通。

（二）端正企业态度

首先，企业优化其经营模式。企业传统的经营模式不能适应营改增税收政策，进行税收政策实施时有可能会面临资金短期的情况，因此，企业要对其经营模式进行优化，第一，调整开发周期，在开发过程中，做好时间与资金的分配，争取减少财务费用，第二，建立企业合作机制，以房地产开发企业为中心，以联合购地、资金拆借、项目股份以及联合开发等形式项目合作机制，加强对项目的管理，以有效的措施来对整个结构进行优化，第三，提高房地产项目的质量，满足人们对高质量生活的需求，从整体上提高企业产品的质量，提高市场竞争力。其次，加强企业的财务管理。对于规模较大的房地产企业来说，可以采取集中采购等方式最大限度获得可以抵扣的增值税发票，并按照相关政策完成会计核算程序，及时进行进项税额的认证和抵扣，还要做好项目核算与工程决算管理工作，保证所有会计核算任务。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12：60-61.

[2]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，14：43-44.

（作者单位：绿地集团三亚置业有限公司）endprint