业主停车位优先权的法律研究

冯晓云

[摘要]随着越来越多的人选择购买私家车作为代步工具，小区停车位纠纷不断增多。究其原因，业主对小区停车位的优先权没有得到充分的保障。文章在阐述小区停车位内涵的基础上，深入探究小区停车位优先权的法理基础及法律依据，并针对保障小区停车位优先权提出相应的对策与建议，以期在一定程度上减少因小区停车位引发的纠纷案件。

[关键词]小区停车位；开发商；优先权；业主

一、小区停车位的权属争议

（一）小区停车位的概念

所谓“小区停车位”，从广义上理解，即经过批准，在住宅小区内部能够停放业主车辆的场所。停车位属于小区的基础设施，建设停车位的目的是为了方便业主的生活，增加入住该小区的便利性。

（二）不同类型停车位的权属

1.独立车库

独立车库常见于比较高档的小区，车库与车库之间界限与空间分明，独立性极强，属于不动产，可以办理产权登记。通常情况下，业主在签订合同后，应当前往产权登记部门将自己变更为车库的所有权人。

2.地面停车位

地面停车位属于最常见的停车位类型，现阶段大部分小区以建立地面车位的方式满足业务的停车需求。根据《物权法》及司法解释的规定，若建设地面停车位时占用了小区的公共道路，则这部分地面停车位应当归业主共有。

3.地下停车位

地下停车位不计入建筑面积。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的明确规定，这种不计入公用建筑面积的部分，开发商有权利单独进行销售，在这种情况下，地下停车位的权属应当依据合同的具体内容，由开发商与业主进行约定。

（三）小区停车位存在的三种权属争议

1.开发商所有说

主张“开发商所有说”的学者认为，依据“谁投资，谁收益”的原则，小区停车位由开发商投资建设，因此开发商理应为停车位的所有权人。“开发商所有说”更加倾向于保护开发商的利益，可以大幅激发开发商建设停车位的积极性，从而在一定程度上缓解现阶段普遍存在的停车难问题。但是，该学说也存在不容忽视的缺陷，开发商在拥有停车位所有权的情况下，为了达到利益最大化的目的，势必会抬高停车位的价格，甚至只租不卖，导致业主需要面对极大的经济压力与不便。

2.业主共有说

主张“业主共有说”的学者认为，小区内部的所有停车位应当为全体业主共有。一方面，业主在购买房屋时必定会考虑到房屋的配套设施，配套设施是否齐全是决定房屋价格的重要因素之一；另一方面，停车位的真正使用者为业主，明确小区停车位的所有权人为业主，可以最大限度地保障业主们的权益。然而，“业主共有说”同样存在一些缺陷：第一，会降低开发商建设和管理停车位的积极性，若不能从中获利，则很难保证开发商会花费经济成本及时间成本建设足够的停车位，在这种情况下，业主的停车需求将难以得到满足；第二，根据《物权法》第97条规定，在对共有停车位进行处分时，需要经过超过三分之二的业主同意，这将严重阻碍停车位的流转，降低流转效率；第三，权利与义务是对等的，享有权利的同时也应当承担相应的义务，但并不是所有的小区业主都拥有车辆，或需要小区停车位，这一部分业主对小区停车位不享有权利，却需要承担义务，这显然是非常不合理的。

3.约定归属说

主张“约定归属说”的学者认为，小区停车位所有权既不属于开发商，也不属于业主，而是应当依据意思自治原则，由他们双方共同协商。从本质上说，停车位在建立过程中，其所有权归于开发商。业主购买房屋后，对小区停车位拥有选择权，既可以选择购买，也可以选择租赁或者放弃。“约定归属说”充分体现了私法的自主权，但忽略了当事人双方地位平等是保障私法自主权的前提和基础。通常情况下，双方签订的合同为开发商制定的格式合同，加之愈炒愈烈的“购房热”，业主不得不向开发商妥协。因此，相比于业主，开发商占据着较强势地位，业主往往只能按照開发商的意愿与之签订合同，在这种情况下，“约定归属说”缺乏实践基础。

二、小区停车位的优先权

（一）优先权的法理基础

从法理角度分析，优先权突破了民法的平等原则，应当具有正当性及合理性。随着车辆的普及使用，小区停车位资源有限，且可替代性较弱，时常遭到业主的争抢。若对小区停车位的市场竞争不加以限制，很可能会哄抬停车位的价格，扰乱市场，带来一系列不良影响。

另外，若停车位的数量严重不足，会严重影响业主的工作和生活，对业主的出行带来极大的不便，这将会进一步激化尖锐的社会矛盾，不利于和谐社会的构建和发展。

综上所述，业主的刚需不能在开放的市场竞争中被满足，是损害了社会整体利益的做法，应当予以限制。若明确业主对小区停车位的优先权，则可以保障业主这一群体的利益，从本质上体现了法律的公平，且可以促进社会的和谐发展，因此，业主在小区停车位的取得上享有优先权具有合理性。

（二）法律依据

现阶段，《物权法》对小区停车位的规制原则可以“对外优先、对内平等”这八个字概括。

1.对外优先原则

所谓“对外优先”，是指小区停车位应当优先满足业主使用，在业主需求尚未满足之前，不得将停车位出售或出租给非业主。

（1）对“业主需要”的理解

停车位的性质是住宅小区的功能配置设施，其建设目的就是为了满足小区内业主停放车辆的需要，是业主生活居住和出行生活的基本配套设施。笔者认为“业主需要”应该有时间、数量、范围三个维度的内涵。“业主需要”的时间应当在合理的限度内，例如业主在购买房屋的同时需要停车位，开发商应当满足业主需要，但是业主在十年之后又买了一辆车，要求给新买的车辆也配置停车位时，属于不合理的要求，时间跨度太长，不属于法律规定的合理的“业主需要”的限度。二手房买卖也会出现无法匹配业主需要的情况。如果一手房的业主没有停车位，二手房业主需要停车位，笔者认为开发商可以拒绝，因为停车位配置比例就是停车位数量和住宅数量的比例，停车位和住宅之间有对应的配置关系，因此业主的需要在时间上应当处于合理的时间段内。例如小区内的停车位配置比例是1：1，业主想要租用两个车位，就可能会影响到其他业主的需要，这就属于不合理的需求，因此开发商有权拒绝。“业主需要”的范围理应包括小区内的所有业主，不能够只满足个别或少数业主的需要，应当以全体业主的需要为立场。endprint

（2）“优先”与“首先”的区别

“优先”是指在条件相同的情况下，主体享有优先权，“首先”则不受“条件相同”这一要件的限制，在任何情况下，业主都可以优先使用停车位。“首先”属于限制性规定，是业主使用、占有、取得停车位权益的保障。业主对停车位的有限权益以法律的形式确定下来，并且排除多项条件的干扰，只对业主这一特定主体设立规定，规范业主首先享有排除其他主体的车库权益。法律采用“首先”的措词，目的是解决实际中的停车位权益纠纷，赋予业主这一主体身份绝对的优先权，可以排除其他第三人对停车位权益的侵犯，因为在实际建设中，开发商通常会按照最低配置比例的规定建设停车位数量，但随着人们经济水平日益提高，有车一族越来越多，停车位的资源呈现出供不应求的局面，保障业主的停车位权益显得尤为重要，因此需要“首先”这一绝对优先权的规定。

2.对内平等原则

“对内平等”针对的主体均为业主，包括“程序上的平等”以及“处分方式上的平等”这两个方面。一方面，可以采用“排队原则”，依据业主入住的先后顺序确定停车位的使用顺序。也就是说，先行入住的业主可以优先使用停车位。“排队原则”的方式简便易行，可操作性更强，而且可以最大限度地提高停车位的使用效率。另一方面，无论业主是以何种方式取得停车位的使用权，如购买、租赁、受赠，不同方式之间不存在优劣之分，这些业主在使用停车位的顺序上没有先后，业主可以选择更有利于自己的方式使用停车位，而不必考虑因租赁关系或赠与关系而丧失停车位的使用权。

三、保障小区停车位权优先权的对策与建议

（一）对《物权法》予以完善

1.对“首先满足业主需要”这一措辞进一步解释

前文已经提到，在不同的时间段，小区业主对停车位的需求量不同。而开发商在出售、出租停车位的过程中，几乎不会考虑业主的潜在需求，而是追求利益最大化，将空闲的停车位出售、出租给非业主，导致业主的需求不能得以完全实现。对此，可以在《物权法》中明确规定，在增设停车位后一段期限内，开发商不得将这些停车位出售、出租给非业主。至于具体的期限，笔者认为，三年的期限比较合理。待三年期满后，若小区业主仍不购买、租赁停车位，视为其对优先权的放弃，开发商即可将这些空闲的停车位出售、出租给非业主。这在一定程度上“首先满足业主需要”，既能保证小区业主的优先购买、租赁权，又能最大限度地利用停车位资源，保障开发商的利益，从而实现二主体双赢的局面。

2.明确违反规定所需承担的法律责任

业主入住后，若开发商未能按规定提供停车位，则业主可以要求开发商承担违约责任。若开发商已经将车位出售或出租给第三人的，业主可以主张该买卖合同或租赁合同无效。明确违反规定所需承担的法律责任，可以避免司法实践中出现无法可依的情形，使《物权法》更具有可操作性，从而更有效地保障业主的权益。

（二）设立法定停车位制度

笔者建议，可以将小区停车位区分为法定和约定两类。具体而言，《物权法》可以进一步规定住宅小区内停车位的数量与业主户数的最低比例，这些最基础数量的停车位属于法定停车位，从而满足业主对停车位的基本需求，缓解“一位难求”的问题。另外，开发商可以在法定停车位的基础上，进一步规划出额外的停车位，这部分停车位属于约定停车位，可以通过签订合同的方式出售、出租给业主。

（三）限制开发商向第三人租售停车位

为了切实保障业主对小区停车位的优先权，避免非业主占用小区停车位资源，应当采取一系列措施，限制开发商向第三人租售停车位。具体而言，禁止开发商向非业主出售停车位，非业主不得对小区停车位享有所有权。另外，在小区存在空闲停车位的情况下，为了提高停车位的使用效率，增加开发商的收益，非业主可以采取租赁的方式取得停車位的使用权，但租赁期间不得超过一年，防止通过长期租赁的方式变现购买停车位，损害业主的权益。租赁期满后，若没有小区业主提出使用停车位，则非业主可以继续承租，否则租赁合同终止，非业主不能续租。

（四）构建小区停车位登记制度

1.设立统一的登记机关

我国《物权法》第74条明确指出，停车位如果建设在公共部分，那么不需要在进行房屋产权登记时进行登记，因为它属于公共服务管理设施，不作为房屋建设的一部分。但在小区设计规划中，在规划设计范围内的，属于小区的附属部分，要进行登记。《房屋登记办法》第22条进一步规定，停车位登记是在开发商进行房屋登记时，以一体的形式进行登记的，停车位作为房屋的一部分，不能进行单独处理，要依赖房屋所有权的转移而转移。但独立车库存在于小区内，并以单独的形式进行房屋登记，它作为小区独立的一部分，不依附于房屋所有权的归属，开发商有权进行出售等处分行为。从这些规定可以看出，小区停车位的登记制度尚未完善，应当以法律明文规定的方式对小区内不同类型的停车位进行划分，按照不同的办理流程进行登记，并且要设立统一的登记部门，从而真正以法律手段保障小区业主对小区车位车库的所有权。

笔者认为，建立并完善小区停车位登记制度，应当属于房地产行政管理部门的工作范畴，依据现行法律规定进行登记，确定停车位的权属。在登记的过程中，房地产行政管理部门应该按照小区建设工程规划许可证中所记载的小区停车位的水平投影最大占地范围以及起止深度进行办理，房地产登记机构也要在房产权证中标明小区停车位的类型和用途。通过上述措施，可以最大限度地保证业主能够合理使用小区停车位，减少因停车位权属不明而产生的各种纠纷，并在一定程度上缓和开发商与业主之间的关系。

2.建立小区停车位预购登记制度

所谓“停车位预购登记制度”，即业主在与开发商签订购房合同后，因尚无车辆或没有能力购车等原因暂时不需要使用停车位时，可以对小区停车位享有优先购买的权利，确保小区内拥有车辆和没有车辆的业主享有同等的权利，避免开发商将小区内部的停车位出租和出售给非业主，从而充分保障业主对停车位的使用权。不过，为了防止业主滥用权利，造成停车位资源的浪费，进行预购登记制度的业主，必须在登记后一年内使用停车位，否则将丧失对停车位的使用权。

[责任编辑：庞芳洲]endprint