“最牛违建”现象的法律经济学反思*

梁 田

“最牛违建”现象的法律经济学反思*

梁 田

“最牛违建”是我国城市治理的一项顽疾。其主要症结在于我国对楼顶空间利用的严格限制。面临日趋扩大的信息不对称、日益增多的监督成本等问题，执法者只能被动地陷入“运动式执法”的泥潭。鉴于优化空间利用是大势所趋，我国有必要“因势利导”，在城市治理思路和空间立法两方面进行改进，激励顶楼房屋的业主最大程度地利用顶楼空间。这不仅会使我国摆脱“最牛违建”的困境，也会更好地促进我国的“绿色”发展。

违章建筑 空间立法“绿色”发展理念 城市管理

2013年媒体曝光北京人济山庄“最牛违建”后，有关“最牛违建”的新闻层出不穷，如：2014年“广州最牛违建”——天河北海棠阁“绿帽”、2015年杭州城品华庭小区“史上最牛”空中后花园、2016年成都天悦府“最牛违建”等。如今，在社会舆论的强大压力之下，这些被媒体曝光的“最牛违建”多被拆除。但是，为什么“最牛违建”会层出不穷呢？为何这些违章建筑可以长期存在，并逐渐演变成为媒体所曝光的“最牛违建”呢？拆除该违章建筑对违章建筑的整治有什么效果呢？笔者在认真思索上述疑问的基础上，尝试用法律经济学的知识对这些疑问展开解释。

一、供求定律和违章建筑

随着我国经济的快速发展，越来越多的农业人口涌入城市，我国城市人口占总人口的比重不断上升。根据国家统计局公布数据显示,2011年末，我国城镇人口占总人口比重首次超过50%，达到了51.27%。到2016年末，我国城镇人口占总人口比重已经攀升至57.35%，呈现强有力的上升态势。（见图一）城市化正以令人震惊的速度改变着我国的面貌，我国已从一个具有几千年历史的农业大国、农民大国，进入到以城市社会为主的新成长阶段。

图一 我国城镇人口占总人口比重的情况（2010～2016年）

中国的城市化有着重要的意义。2001年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·E.斯蒂格利茨曾经说过：“美国的新技术革命和中国的城镇化，是21世纪带动世界经济发展的两大引擎。”据测算，在我国，一个农民转化为市民，消费需求将会增加1万多元。城镇化率每年提高1个百分点，可以吸纳 1000多万农村人口进城，进而带动1000多亿元的消费需求，而相应增加的投资需求会更多。我国农民工总量达2.4亿人，其中外出农民工约1.5亿人，农村还有相当数量的富余劳动力，城镇化蕴涵的内需潜力巨大。[1]实证研究也证明，人口城镇化水平与内需呈现正相关关系。城镇化水平的提高既可以扩大投资需求，带动民间投资，又可以刺激消费需求，是增加投资需求和消费需求有效结合点。我国目前的城镇化率刚超过 50%，低于发达国家的80%，继续推进新型城镇化建设将成为我国扩大内需的持久内生动力。[2]正因为如此，以习近平同志为核心的党中央高度重视城市化和城市工作，先后于2013年12月12日至13日和2015年12月20日至21日召开了中央城镇化工作会议和中央城市工作会议，不断强调“城镇化是解决农业、农村、农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义。”因此，城市化是我国社会经济发展的必然趋势。我们应该应势而动，顺势而为，实施积极城市化发展战略。

不过，不可否认的是，城市化在给我们带来机遇的同时，也给我们带来了挑战。其中，最为明显的挑战就是城市建设用地问题。随着我国城市化的迅猛推进，城市人口越来越多，城市建设用地的需求日益剧增。有关数据显示，1996～2012年，全国建设用地年均增加724万亩，其中城镇建设用地年均增加357万亩；2010～2012年，全国建设用地年均增加953万亩，其中城镇建设用地年均增加515万亩。2000～2011年，城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增长速度；农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地却增加了3045万亩。[3]面对如此庞大的需求，我国主要采用占用耕地的方式予以解决。但是，由于我国耕地资源匮乏，为保障我国的粮食安全，我国不得不提出了坚守18亿亩耕地红线的目标。而且，为避免对土地的粗放式开发利用，按照我国“十三五”的规划，我国将实行建设用地总量控制和减量化管理，对建设用地总量“瘦身”。全国新增建设用地总量将计划平均每年减少100多万亩。在这样的情况下，很容易预见，我国城市建设用地的有限供给和城市建设用地的旺盛需求之间的矛盾将日趋激烈。我国在城市建设用地上将不得不长期被动处于“捉襟见肘”的窘境之中。

在经济学上，供求定律是有关市场价格变化的基本规律。该定律的基本内容是：当需求大于供给时，价格上升；当需求小于供给时，价格下降。需求的变动方向与均衡价格变动方向相同；供给的变动方向与均衡价格变动方向相反。根据这一定律，结合我国城市建设用地需求上的旺盛和供给上的窘境，我们不难发现：在城市建设用地的供给远远低于需求的情况下，我国城市地价的上涨并非偶然。由于地价和房价之间有着紧密的联系，城市房价也在一定程度上随着城市地价的上涨而水涨船高、“高烧难退”。在这样的情况之下，城市土地自然成为了超级“稀缺品”。有房有地的人肯定会珍惜“自己的土地”，并对其进行最大程度的开发；没房没地的人更是会绞尽脑汁，想方设法去找土地满足自己的需求。于是，城市里很多人都喜欢买顶楼的房子，并利用顶楼的优势去建花园、房屋或像北京“最牛违建”那样的别墅；一些有着住房需求，但支付能力较低的人也十分乐意在城市的近郊购买小产权房居住。因此，“违章建筑”等乱象的出现在经济学上也能找到原因。其产生和城市建设用地远远供小于求的情况是分不开的。

事实上，国外许多发达国家在城市化进程中，也经历过城市建设用地需求旺盛和供给不足的困境。面对这样的困境，这些发达国家大多尊重人们利用空间的意愿，鼓励人们利用空间开发建设。这不仅缓解了城市发展中城市建设用地供给严重不足的问题，也避免了城市化发展陷入“摊大饼”式的发展困境，更促成了一系列美丽、环保且有创意的“楼顶建筑”的产生。例如，为促进城市的绿色发展，日本东京市早在1991年4月就颁布了城市绿化法律，规定在设计大楼时，必须提出绿化计划书。1992年6月，日本东京市又规定了《都市建筑物绿化计划指南》，使城市建筑物的绿化更为具体。2001年4月，东京市甚至将屋顶绿化义务化，要求人们利用屋顶空间进行绿化建设，并对违反者给予处罚。在有关法律的推动下，东京的许多房屋房顶上都出现了小型公园、百鸟园、空中花园等建筑。目前东京市屋顶绿化率已达14%。[4]这些建筑既减轻了热岛现象，也为东京市民提供了休息休闲的场所，还促进了当地的旅游，真可谓益处良多。与这样的事例相比较，我国有关利用楼顶空间进行搭建的新闻就不这样正面了，几乎都是负面新闻。而且，由于我国对顶楼房屋业主搭建的建筑往往“一刀切”地认定为“违章建筑”，在我国，利用楼顶空间的人常常会受到处罚。然而，在日本，不利用屋顶空间进行绿化建设的人反而要受到处罚。这样两种完全截然不同的法律效果不禁让人唏嘘。很明显，我国有关的法律法规并未起到鼓励人们利用空间的作用，更没有达到推进城市“立体化”、“生态化”发展的效果。如果我国仍然抱残守缺，固守原来“一刀切”的思路和作法，在供求定律的作用下，不但“最牛违建”这一城市化的顽疾只能是久治不愈，而且我国的城市化也将不得不陷入“摊大饼”式的发展泥潭。因此，我国确实有必要借鉴国外的立法，鼓励和规范人们对楼顶空间进行最大程度的开发，进而进一步推动我国城市化的健康发展。

二、法律与社会规范

“最牛违建”一般是相对较大的工程。以震惊全国的北京人济山庄“最牛违建”为例，其落成前前后后共耗时六年之久。对于这幢活生生在公众眼中存在了长达六年的违章建筑，其违法违规问题为何得不到纠正？这是很多人所迷惑的一个问题。对此，一些人认为物管公司在制止违建方面没有尽到服务责任。这一观点的主要依据在于《北京市城乡规划条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府第228号令）等有关法律法规。根据这些法律法规，对于小区业主私搭乱建的行为，物业公司负有制止和报告的义务。但是，物业公司肯定没有尽到相应的义务。毕竟，搭盖违章建筑需要从小区出入口运输建筑材料和相关设备。如果物管公司阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区，违章建筑也就无法搭建起来。即使物业公司没有尽到制止的义务，如果物业公司及时向项目所在地的城管或规划等部门报告违章建筑的情况，城管或规划部门也会进行相应的处理，也就不会出现违章建筑存在长达六年之久的情况了。

还有一些人认为城管没有尽到职责。这一观点的主要依据也来自于《北京市城乡规划条例》《北京市禁止违法建设若干规定》等有关法律法规。根据其相关内容，拆除违建的工作主要由城管负责。既然如此，如果存在违章建筑，城管就应该去拆除。如果没有拆除，那就是城管的失职了。

上述两种观点其实都有一定的道理。根据相关新闻的披露，该业主家搭盖楼顶违建，需要从小区出入口运输建筑材料，但物业公司对此睁一只眼，闭一只眼，并未阻止建材入户。这在客观上放纵了其违建行为，使其违章建筑在人济山庄小区内有了发展壮大的机会。从这一角度来说，物业公司并没有尽到职责。此外，根据海淀区城管大队紫竹院队负责人的介绍得知：北京城管紫竹院队于2008年底启动了对北京“最牛违建”业主违建的调查。但是，由于找不到本人，进不了其房屋，无法测量房屋的违建面积，北京城管无法认定其搭建的楼顶建筑为违章建筑，也因此无法对其进行拆除。很明显，这样的解释是说不过去的。如果执法者都以“找不到人”、“进不了门”为执法不力的借口，那还怎样执法？法律法规的威信何在呢？因此，城管也没有尽到自身的职责。在物业物管公司和城管都没有尽职尽责的情形下，这一违章建筑有了生存的空间，并经过六年的打造，最终发展成令人瞠目的北京“最牛违建”。

那么，为什么物管公司和城管在处理违建的问题上不是很主动呢？这个问题就更复杂了。这里，有社会的原因，如：为了“和谐”，物管公司和城管宁肯少一事，不愿多一事，对违章建筑睁一只眼，闭一只眼；有信息不对称的原因，如：一些违章建筑的业主采用“敌进我退，敌退我进”的战术，在避过了城管执法的风头之后又大兴土木，卷土重来；有经济利益的原因，如：一些违章建筑的业主采用多交物业管理费等方式，千方百计让物管公司不去妨碍他们的“违建事业”。但是，其中最简单也是最主要的一个原因是：法律的有效性——即法律能不能得到执行——依赖于社会规范（social norm）。[5]尽管社会规范和法律在执行机制、产生方式等方面存在着明显的不同，它们也有着一定的共同点，存在着紧密的联系。就功能而言，社会规范和法律都是制度的主要表现形式，即在本质上它们都属于规范（norm），通过规则来协调人们之间的行为，实现一定的社会秩序和社会共识，并维护主流的价值观念。[6]而且，根据有关研究，“法律在多大程度有效，取决于社会规范在多大程度上支持它。如果法律偏离了社会规范，执行成本就会提高很多，甚至根本得不到执行。[7]为了进一步说明这一点，我国学者张维迎比较了“关于禁止随地吐痰的法规”和“关于禁止燃放烟花爆竹的法律规定”。通过二者的比较，他发现：由于禁止燃放烟花爆竹的法律规定与中国人“逢年过节喜庆应该放鞭炮”的社会规范不一致，该法律规定的实施效果并不是很好。在其开始实施的时候，违法人数较少，但随着时间的推移，违法人数不断上升。相反，由于在“禁止随地吐痰”的法律公布之前早已形成了“不要随地吐痰”的社会规范，法律的实施效果很好，违法人数的比例呈不断下降的趋势。因此，国家制定的法律必须符合社会规范。如果法律与人们普遍认可的社会规范不一致的话，法律的实施效果将会大打折扣。

在2007年10月1日《物权法》实施以前，我国对屋顶的所有权没有明确规定。在实际生活中，屋顶一般是附送给顶楼业主的。许多开发商也在销售时以此作为噱头，吸引购房者购买顶楼的房屋。除了不能随意搭建外，顶楼业主可随意处置，其他楼层的业主无权干涉，也不能随意进入。因此，我们可以说，在我国市民中已有了一个“顶楼业主可以在屋顶搭建”的社会规范。

在《物权法》实施之后，虽然屋顶被认为是公共部位，归全体业主共有，但大多人仍默认了屋顶属于顶楼住户的做法。对于这一点，“顶楼的售价和其他楼层的售价相比仍相对较高”和“许多顶楼都建有花园、房屋等设施”等情况就是最好的佐证。因此，即使《物权法》等相关法律法规已经不允许顶楼业主在屋顶进行搭建，“顶楼业主可以在屋顶搭建”的意识仍在大多数人的头脑中根深蒂固存在着。而且，正如前文所述，在房价日益增高的今天，许多人甚至都会认为最大程度的利用自己的土地是天经地义的。这样的认识也进一步巩固和扩大了“顶楼业主可以在屋顶搭建”这一社会规范的影响力。

在这样的背景下，民众一般是对顶楼房屋业主合理地利用楼顶空间持宽容的态度。只有当出现北京“最牛违建”那样让人实在觉得太过分的情况时，民众才会对其进行投诉或举报。这不仅在无形中加重了信息不对称的程度，增加了执法机关执法的难度和成本，也降低了法律的威信，使越来越多的人不愿意当“傻子”，投身于搭建违章建筑的“事业”之中。因此，有关违章建筑的法律法规也存在不合理的地方，主要体现为相关法律法规和社会规范不兼容。

三、惩罚力度和惩罚概率

对于“最牛违建”的房主来说，其违建的代价是惨痛的。他不仅失去了耗资不菲的“别墅”，也不得不自掏腰包去进行拆除清理工作。以2013年轰动一时的北京人济山庄“最牛违建”为例，业主从建到拆总共费用600万元。真可谓“赔了夫人又折兵”。从其个人的角度来分析，其违建所产生的成本显然远远大于其收益，其违建行为肯定是不经济的。

而且，法律在这里的惩罚是无可厚非的。在经济学家的眼中，惩罚就像是价格，并假设人们对惩罚的反应与对价格的反应相同。人们通过减少消费对较高价格作出回应。那么同理，人们对于较为严厉的惩罚也会减少被惩罚的行为。因此，当“最牛违建”的房主遭受严重处罚时，这件事也会产生一定的示范效果，让一些打算违建的人明晰违建的利害，从而“趋利避害”，不去做“违建”的事情。

但是，从激励的角度来说，制止违章建筑主要有两个手段：一是加大惩罚力度；二是提高惩罚违建的概率。正如前文所述，由于有关违章建筑的法律法规与“顶楼业主可以在屋顶搭建”这一社会规范不兼容，法律的执行变得较为昂贵。毕竟，社会规范的执行是建立在群体共识基础之上的多数人对少数人的监督执行是一种成本低廉的社会执行机制，与其不兼容的法律也注定是成本昂贵了。在这种情况下，日趋扩大的信息不对称问题和日益增多的监督成本使得执法者在执法上的难度加大，也给惩罚违建的概率带来了负面的影响。执法者也只能在惩处“最牛违建”的问题上选择“一阵风式”的运动执法模式。虽然这样的模式能够在短时间内起到一定“雷厉风行”的震撼效果，但是，这样的模式毕竟只是那么一阵子，总体上出现的“概率”不高，从长远来看削弱了惩罚的效果，导致“雷声大雨点小”。也正因为如此，“最牛违建”惩罚力度的示范效应大打折扣，制止违章建筑的激励作用并没有发挥出来。由此，我们可以大胆预测：在清理了媒体曝光的“最牛违建”后，虽然近期在顶楼进行违建的活动会在一定程度上减少，但是，过一阵子这些活动仍将死灰复燃。事实上，一些新的“最牛违建”就正在孕育或形成之中。还是以2013年北京人济山庄“最牛违建”为例，近期媒体曝光，被拆除的“最牛违建”的楼顶又出现成片绿植；此外，北京新的“最牛违建”——北京市丰台区方庄6号小区18楼楼顶的别墅，虽然其已经在2017年3月就被媒体曝光，但是，据媒体近期的披露，该违章在曝光后依然继续建设，目前已基本完工。

四、结语

城市化是大势所趋。正因为如此，党的十八届三中全会强调：“坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。”面对城市化带来的新挑战，党的十八届三中全会强调：“优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。”我国的“十三五”规划也要求“有度有序利用自然，调整优化空间结构，划定农业空间和生态空间保护红线，构建科学合理的城市化格局、农业发展格局、生态安全格局、自然岸线格局。”党和国家的这些方针和政策无疑为我们解决上述的问题指明了方向，即：在解决城市建设用地不足的问题上，我们既要“开源”，合理利用农村建设用地，更要“节流”，充分利用城市的每一寸空间。当下，为充分利用好城市的空间，我国亟需在城市治理思路和空间立法两方面进行改进。

（一）转变思路，落实“绿色”发展理念

楼顶违建之所以违法的最主要原因在于安全隐患。毕竟，楼顶违建可能影响了楼宇的用途和结构，如承重，防雨等。因此，出于对公众，特别是小区居民的保护，我国过去禁止在楼顶上乱搭乱建在一定程度上是可以理解的。但是，随着我国建筑业整体水平的不断提高，现在已完全可以在不影响公共安全的情况下对楼顶空间进行空间上的利用。近年来，我国兰州、武汉、南宁等城市在提升“城市生态功能”过程中由当地政府推动建设的屋顶花园或楼顶菜园就是明证。因此，在合理的规划下，在楼顶进行搭建是能够保证安全的。

但怕就怕政府没有相应的规划，采用“一刀切”的方式不允许人们利用楼顶空间进行搭建。正如前文所述，在城市土地日益稀缺的情况下，人们会想方设法最大化利用每一寸空间。从某种程度上讲，这是一种“刚需”。在缺乏政府规划的情况下，有的人可能会“温柔”一点，在保证安全的情况下对楼顶空间进行一定程度的利用，但有的人就可能会“粗暴”一些，最大可能的满足自己的利益，不计后果任何后果，对楼顶空间进行大肆利用，从而导致“最牛违建”问题的出现。因此，在对待“楼顶空间”利用的问题上，我国应该摒弃过去禁止楼顶利用“一刀切”的思路，允许地方政府结合实际，出台有关“楼顶空间”利用的具体规定，使人们可以在保证安全的情况下最大化地利用“楼顶空间”。这样做，不仅可以因势利导，满足人们对空间利用的需要，也可以节约财政，充分调动民间的力量去提升“城市生态功能”，进而达到落实“绿色”发展理念的效果。

（二）加强立法，推动城市空间发展

随着科技的进步，人类的生存空间已不再局限于地表上有限的空间，地上和地下都得到了大幅度的扩张。在这样的背景下，英美等发达国家都顺应形势，通过运用容积率、最高高度限制等技术性手段，使空间这一“潜在而丰富的自然资源”由抽象变为具体，成为了人类可以支配的资源。以图二为例，一栋在10000平方英尺地块上的建筑物，在一个最高容积率区划为5的区域内，其最大的建筑面积不能超过50000平方英尺。如果所有权人选择完全开发该地块，使建筑物100%覆盖10000平方英尺的地块，那么，建筑物可以有五层楼高；如果所有权人选择只开发该地块的一半，那么，建筑物可以有十层楼高。如果该分区的区域规定最高高度限制为五层楼高，那么，所有权人其实只能使其建筑物为五层高。在选择只开发该地块的一半的情况下，他实际上还可以通过土地发展权制度将其未用的五层楼的空间进行出售，收获一定的利益。因此，通过制度的设计，空间在英美等发达国家已经成为了可计算、可量化、可支配、可交换的资源。而且，对于这样宝贵的资源，这些国家也加强了相应的立法建设，不仅使空间成为权利的客体，以空间权的形式进一步加强对空间所有权人的保护，也逐渐发展了土地发展权制度，使空间权可以在流转中实现资源的有效配置。

虽然我国在城市规划中也有建筑的高度限制、容积率等要求，但由于我国在土地管理上缺乏精细化的管理，我国的空间利用并非像国外那样完善。尽管我国学界一些学者，如王利明及其主持的《中国物权法草案建议稿》课题组等，曾在2007年《物权法》出台前提出过加强空间利用的主张，建议在物权法上设立空间利用权，但是，我国《物权法》第一百三十六条仍规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这在事实上把空间权纳入到建设用地使用权之中，不仅降低了空间权的法律地位，也使我国的空间利用受到了极大的限制。而且，《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这更让楼顶空间在实际上处于极为尴尬的境地——要么是闲置起来，大家都不去使用；要么是被楼顶业主暗地利用，但一经查出，搭建的建筑铁定为违章建筑，其命运只能是“灰飞烟灭”。在空间利用日兴的时代，楼顶空间在我国的这一尴尬的情形不免令人唏嘘。因此，我国有必要借鉴国外城市化进程中的经验，加强“空间”上的立法，完善我国有关“空间”利用的顶层设计，盘活“空间”利用的市场。事实上，只有让“空间”成为权利的客体，使人们能够开发空间、乐于开发空间、拥有开发空间的收益，我们才能把城市发展所需的资源“盘活”，让城市走出“摊大饼”式的发展困境，真正走上立体化发展之路。

图二 最高容积率区划为5的区域内，所有权人开发10000平方英尺地块的两种情形[8]

总之，城市土地的空间，尤其是顶楼的空间，可利用的价值是极大的。但是，由于现行法律法规的原因，大部分顶楼的建筑，即“楼上楼”，是属于违章建筑的。笔者认为，在城市建设用地成为稀缺品的今天，空间也弥足珍贵。我国的顶楼房屋业主对楼顶空间有着强烈的空间利用期望，合理地利用楼顶空间的做法本身无可厚非。我国的民众也一般对顶楼房屋业主合理地利用楼顶空间持宽容的态度。只有当出现北京“最牛违建”那样让人实在觉得太过分的情况时，民众才会对其进行投诉或举报。这一事实凸显了有关“楼上楼”违建“一刀切”的法律法规与我国的实际国情并不兼容。在这样的情况下，执法成本过高，制止违章建筑的激励作用也无法发挥出来。因此，对于“楼上楼”的问题，我们与其去“堵”，还不如去“导”。毕竟，从发现违建到拆除违建，这个过程需要大量的人力、物力，将会耗费大量的执法成本。而且，“楼上楼”的搭建也是有着一定成本的。拆除“楼上楼”不仅让其房主受损，也没有增加社会的整体福利，这是没有效率的。而当我们允许“楼上楼”之后（当然，这必须不影响楼的正常使用），“楼上楼”的房主最大程度地利用了空间，他是满意的；空间肯定也不是白用的，政府不仅可以在“空间利用”上收取一定的费用，还可以节约财政，充分调动民间力量去落实“绿色”发展理念，从经济学的角度来说，这就是一个“帕累托改进”（Pareto Improvement），是值得我们去做的。

[1]李克强：《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，《求是》2012年第4期，第3～10页

[2]刘铠豪：《中国内需增长的理论机理与实证检验——来自人口结构变化的解释》，《南开经济研究》2017年第1期，第3～22页

[3]中共中央、国务院：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，《农村工作通讯》2014年第6期，第32～48页

[4]孙健等：《日本屋顶绿化建设对我国的启示》，《广东农业科学》2012年第11期，第65～68页

[5][6]张维迎：《信息、信任与法律》，生活·读书·新知三联书店，2006年，第21页

[7]Robert D.Cooter:The Rule of State Law Versus the Rule-of Law State:Economic Analysis of the Legal Foundation of Development.Nuclear Medicine Communications,1997,15(4):pp.191～217

[8]Vicki Been&John Infranca:Transferable Development Rights Programs:Post-Zoning.Brooklyn Law Review,2013,78(2):pp.435～466

Law and Economic Analysis on“the Most Amazing”Illegal Construction

Liang Tian

“The most amazing” illegal construction is a stubborn disease of urban governance in China.This is mainly due to China’s strict restrictions on the use of space on the roof.Facing the increasing information asymmetry,increasing supervision costs and so on,the law executors have to passively fall into the quagmire of“the campaign style law enforcement”.Since the optimization of space utilization represents the general trend,it is necessary to follow it and make improvement in aspects of urban governance ideas and space legislation,stimulating the housing owners’incentive to maximize the use of space on the roof.This will not only make China get rid of the predicament of“The most amazing” illegal construction,but also better promote the implementation of the concept of“green”development in china.

illegal construction,space legislation,the concept of“green” development,city management

西南民族大学生命科学与技术学院 四川成都 610041

中央高校基本科研业务费专项基金项目“国外土地发展权制度和中国地方试点政策的比较研究”（批准号：2015SZYQN65）。