基于老龄化下我国住房抵押贷款养老保险定价研究

刘 琪

基于老龄化下我国住房抵押贷款养老保险定价研究

刘 琪

近年来，我国人口老龄化程度加剧，养老压力增大，现有养老方式受到了挑战，寻找一种新型养老方式迫在眉睫。住房抵押贷款养老保险正好满足这一需求。如何合理定价，成为亟待解决的问题。针对此，假设单生命条件下参与住房抵押贷款养老保险的老人一次性领取养老保险金，通过案例分析，解释说明定价问题，最后提出完善产品定价的意见。

住房抵押贷款养老保险；以房养老；一次性支付

住房抵押贷款养老保险（Housing Reverse Mortgage），又称倒按揭，是指拥有房屋产权的老年人和具有承办该项业务资格的金融机构，满足特定条件，分别申请成为借款人和贷款人；借款人将房屋抵押给贷款人；贷款人对房屋价值、借款人寿命、房屋价值的预期收益率和波动率进行全面、有效的评估之后，在合同约定期限内按月或按年向借款人支付一定数额现金，满足老年人的日常生活开销。

当前，我国人口老龄化日趋严重，老年人退休工资的平均水平普遍较低。近年，随着物价水平提高，生活方面的开支呈现出直线上升的趋势。特别是，随着年龄的增长，老年人的身体状态走下坡路，在医疗方面的开支大幅增加。大多数老年人在退休之后不能维持原先的生活水平。得益于“有房才有家”的传统观念，我国老年人住房拥有率普遍较高，出现“住房富人，现金穷人”的现象。有改善老年人生活水平的需求，有一定的住房拥有率的基础条件，说明在我国开展住房抵押贷款养老保险具有可推行性。

住房抵押贷款养老保险起源于英国，在美国、加拿大等发达国家得到较大程度的发展，目前在美国发展得最为成熟，处于世界领先水平。住房抵押贷款养老保险是一种新兴的养老方式，是实现以房养老的重要金融工具，能够实际解决养老难题。国外成功经验表明，合理的定价是住房抵押贷款养老保险业务开展的基石，要想在国内成功推行住房抵押贷款养老保险，就必须重视其定价问题。笔者对住房抵押贷款养老保险的定价原理进行梳理，以安徽省某市为例，进行案例设计，揭示具体定价情况。

一、文献综述

针对住房抵押贷款养老保险定价问题，国内外学者都做了大量研究。W.Shan提出，住房抵押贷款业务成功与否在很大程度上取决于该业务的产品定价是否合理［1］。W.Phillips等人认为住房抵押贷款养老保险的定价风险主要来源于长寿风险、利率风险、个人住房价值风险、费用风险［2］。 E.J.Szymanoski等人进一步将上述几种风险因素概括为寿命、利率和住房价值风险［3］。柴效武等人研究发现，我国家庭结构呈现倒金字塔形，说明我国人口老龄化程度已经达到较为严重的地步；同时，城市家庭自有住房拥有率高达70%以上，为住房抵押养老保险开展提供了条件［4］。周海珍等人通过发放调查问卷的方式，发现有30%以上的被调查者存在增加收入的需求。但是，这些人中，愿意接受住房反向抵押贷款养老保险产品的老年人还不到10%，说明当前我国老年人主动参与性不强［5］。张茜选择贷款利率、住房价值波动率和死亡率3种指标，采用风险中性定价方法，建立动态模型，在最大限度上降低了误差，模拟得到合理定价［6］。陈秉正等人则考虑了老年人生病情况下的住房抵押养老保险定价［7］。首先，针对全国人口普查数据测算出长期护理发生率和流行率，然后利用蒙特卡洛模型模拟产品定价过程。通过测算发现，该种定价能够满足日常生活以及生病保障金。周海珍等人建立了单生命状态和双生命状态下的住房抵押养老保险定价模型，对比分析了二者，重点模拟了双生命下产品定价，证明了住房抵押贷款养老保险能够给投保人提供一笔数目可观的养老金［5］。

上述研究普遍考虑了住房抵押贷款养老保险实施过程中会遇到的风险，并将风险因素考虑进去，建立动态分析模型，利用保险精算原则给住房抵押养老产品定价。笔者在结合前人研究的基础上，利用案例分析的方法，充分考虑可能存在的风险，在单生命条件下，选择一次性领取养老金的方式进行养老保险的定价研究。

二、我国推出的住房抵押贷款养老模式比较

第六次全国人口普查结果表明，我国60岁及以上人口数高达17 765万人，占全国总人口的比重已达到13.26%。其中，我国65岁及以上人口数达11 883万人，占据总人口的8.87%，比第五次人口普查上升1.91%。国家计生委预测，到2050年，我国60岁及以上老年人口数量将会达到4.39亿人，占总人数的31.15%。未来30年，中国将会步入人口高度老龄化社会。如何应对我国人口高速老龄化问题，已经成为重大的社会难题。

目前，我国需要在基本养老保险为基础的社会养老保障体系上，推行一种互补的养老方式，住房抵押贷款养老保险的出现恰到好处。以下简要介绍我国曾经推行和正在推行的住房抵押贷款养老业务。

（一）“南京模式”

“南京模式”是指2005年南京汤山的“温泉留园”项目。该项目对申请人规定较为严格，必须是年龄在60岁及以上的孤寡老人，自有60 m2以上的南京完全产权房屋。通过条件审核的老年人与留园养老公寓签订协议，自愿将其房屋抵押给留园养老公寓，由该留园养老公寓负责老年人的养老问题。值得注意的是，“南京模式”不要求老年人在一开始就变更房屋产权。

（二）“上海模式”

“上海模式”指2007年上海公积金管理中心推出的“住房自助养老”计划。其模式的内容是：65岁及以上且拥有上海全部房屋产权的老年人将房屋转卖给上海市公积金管理中心，然后利用卖房所得钱款将房屋返租回来，扣除租金所剩下的钱供老年人日常生活开支。如果在租期内老年人死亡，上海公积金管理中心会按照规定退还剩下的租金给老年人的法定继承人。如果租期已到，老年人仍健在，那么他们可以免费居住直至去世。

（三）最新试点项目

2014年6月，保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》文件，明确指出自该年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉开展住房抵押贷款养老试点工作，试期2年。次年3月，幸福人寿保险股份有限公司经保监会批准，推出了首个以房养老保险产品——“幸福房来宝”，4月份签发首单。截止到目前，全国已有147人参与到住房抵押贷款养老保险中。

“幸福房来宝”是幸福人寿在响应国家政策背景下推出的创新型养老保险。“幸福房来宝”首次结合了住房反向抵押和终身养老年金，在老年人抵押自有房产之后，不仅能够按照事先约定好的条件领取保险金直到去世，在这段时间还可以继续住在抵押房屋中。“幸福房来宝”A款主要有以下3个特点。第一，“幸福房来宝”考虑了房屋增值的可能性。幸福人寿保险公司对于抵押房屋的价值增值部分会相应增加部分养老金。住房增值部分全部属于老年人，在老年人去世之后，将由老年人的法定继承人继承。第二，产品设计规范、透明。“幸福房来宝”的犹豫期为30天，相比于普通保险产品整整延长了一倍，这在很大程度上给予了老年人充分的时间考虑是否投保。第三，房价下跌和投保人长寿风险由保险公司承担。幸福人寿规定只要投保了“幸福房来宝”的老年人，就可以终身领取固定养老金。在房价下跌时，保险公司承担下跌损失，不影响养老金的发放时间和发放金额。并且，幸福人寿也承诺在一定限度内承担投保人长寿带来的超额支付。

鉴于试点工作进展良好，2016年7月保监会又发布通知决定将试点期间延长至2018年6月30日，试点范围进一步扩大。现在，试点城市已经包括直辖市、各省会城市及计划单列市，还有江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分发达地级市。

（四）上述3种模式比较

由于产品设计存在缺陷，没有充分考虑房屋价值波动等风险，评估存在问题，导致定价上存在局限性，所以上海和南京的养老抵押贷款业务很快以失败告终。“幸福房来宝”吸取前2次失败的教训，在产品定价设计上较前2种有很大改进，保障了借贷双方的利益。“幸福房来宝”与前2种模式最大的不同，就是将住房价值增值的可能性纳入考虑范围内。对于住房价值增加的情况，它规定保险公司没有权利分享房屋价值的增值部分。在老年投保人去世后，增值部分退还给老人的法定继承人，充分保障了投保人的利益。对于保险公司的利益保护，幸福人寿学习国外成功经验，采取了递延年金的方式，收取投保人相应保费，最大限度地降低了投保人长寿带来的风险，避免给保险公司带来损失。

三、我国推行住房抵押贷款养老保险必要条件分析

住房抵押贷款养老保险在国外发展成熟，已经被广大消费者接受，成为主流的养老方式。但是，住房抵押贷款养老保险在我国并不普遍，属于刚刚起步阶段。在刚推行时，多次失败，比如“上海模式”“南京模式”等。在我国真正普及住房抵押贷款养老保险，存在很多阻碍，如与传统观念冲突，土地使用权的收回等，都是养老保险发展路上的绊脚石。要想在我国普及住房抵押贷款养老保险，就要真正冲破这些阻碍。

（一）改变传统养老观念

作为创新型的养老方式，住房抵押贷款养老保险在西方发达国家已经占据一片天地，成为养老体系的第四大支柱。但是，这一在国外受欢迎的养老保险，在我国的试点项目却纷纷以失败告终，这与我国传统文化观念有一定程度上的关系。自古以来，我国人民心中就有“有房才有家”的观念，住房作为家庭最为重要的资产，是许多人为之奋斗一生的目标。并且，我国从古至今都有“养儿防老”的观念，在大家的认知中，都认为养老是子女的事情，是家庭内部的事情。因此，想要改变老年人这种根深蒂固的养老观念，是一项艰巨的任务。所以，要加大前期的宣传引导工作力度，让更多人了解并接受它，才能保证住房抵押贷款养老保险在我国顺利发展。

（二）发挥政府部门的主导作用

借鉴国外的成功经验，可以发现住房抵押贷款养老保险的成功实施，离不开政府的大力支持。美国应用最普遍的住房反按揭贷款HECM就是由美国联邦政府为主发起的。在HECM最初推行及最后实施过程中，美国联邦政府给予了大力支持。政府充当“保证人”的角色，不仅可以有效降低风险，还可以保障消费者的利益。政府的引导示范作用，在树立对住房抵押贷款正确的认知、取得消费者信任方面影响深远。因此，我国在实施过程中，要充分重视政府的作用，具体体现在前期宣传、贷款审批及提供担保几个方面。在前期宣传过程中，政府应成立专门的宣传机构，利用国家的公信力，达到事半功倍的效果。在贷款审批时，政府要严格把控贷款机构的资质，对住房抵押贷款养老保险这种综合性比较强的产品，要更为注意风险防范。政府提供担保，不仅能够在保险机构破产时保障投保人的利益，赢得投保人的信任，也能保障机构方的利益，加快住房抵押贷款养老保险的发展。

（三）完善相应立法体系

住房抵押贷款面临着道德、房价、利率、政策等风险。但是，我国现有法律缺乏对住房抵押贷款养老保险相应的立法保障。比如，当投保人在房价上涨时选择毁约，就会产生道德风险，对保险公司的运营产生重大影响。针对此，可建立健全住房反向抵押法律体系，为其提供法律依据，做到有法可依。同时，加大市场监管力度，在依法实施的同时，做到规范化运作，分散风险。

（四）发挥保险公司的优势

住房抵押养老保险是一种长期性产品，其综合性强、精算复杂，需要专门的机构来开展这项业务。从“幸福房来宝”的成功推出，可以发现保险公司在推进住房反向抵押贷款养老保险进程相比其他机构更具有优势。针对这种长期养老保险产品，保险公司具有长期现金流，而且具有相应资质的管理人员。

四、我国住房抵押贷款定价案例分析

国内外学者研究发现，住房抵押贷款养老定价模型可以分为支付因子定价模型、保险精算定价模型以及期权理论定价模型3种，领取方式主要有一次性领取、按月领取和终身年金。按照申请人数可以将住房抵押贷款分为单生命和双生命2种，单生命指房屋产权只属于1人，双生命条件下房屋产权属于夫妻双方。在双生命模型中，只有夫妻双方均去世，贷款方才可收回房屋进行处置。为了简化研究，笔者只在单生命条件下进行研究。

对于产品的定价，根据各国国情不同，要具体情况具体分析。我国目前经济呈稳步向前发展趋势，人均收入水平也在逐年增长。但是，鉴于我国人口基数大，人口老龄化程度也在加重，每年有大量老人退休。退休后收入降低会导致生活水平下降，给老年人带来不便。在给住房反向抵押贷款定价时，要充分考虑到当前以及未来一段时间的物价水平变动等情况，定价要充分合理，能够保障老年人的正常生活水平。在原则领取方式上，鉴于我国传统观念，大多数人会相信并选择一次性领取抵押金，不会把钱放在机构里面，按月领取。更何况，对于老年人来说，一次性领取抵押金是他们的首选。因此，笔者研究一次性领取方式下住房抵押贷款定价。

一次性领取是指在借贷双方签订合同后，借款人一次性领取贷款机构支付的贷款额，并且在以后年度里不存在支付问题。贷款机构在一次性支付后，可以避免由房价上涨带来的道德风险，但由于老年人剩余寿命同样存在不确定性，贷款机构何时收回房屋进行拍卖依然不确定。大数定律表明，在申请人数足够大的情况下，规模经济将使得借款人的死亡率变得相对稳定。笔者假定7个前提：该市场是一个完全竞争市场；抵押房屋没有其他债务；单生命条件，借款人仅为1人；根据《中国人寿保险业经验寿命表（2000—2003）》，借款人最长寿命定为105岁；发起业务等成本费用为贷款总额的一个固定比例；申请人年龄取整，以方便计算；死亡率根据《中国人寿保险业经验寿命表（2000—2003）》及特定公式计算得出。

在上述7个假设条件的支持下，再根据保险精算原则，在一次性领取方式下，借款人在期初一次性可获贷款额等于贷款合同终止时房屋价值减去期末费用现值再减去期初费用。再抛去相关影响程度不大的因素，假设10个参数，分别是：LS表示X岁的借款人一次性可领取贷款额；X表示合同执行初申请人的年龄；T表示申请人的最大平均剩余寿命，规定为105-X；α表示发起住房抵押贷款业务所需费用；β表示住房抵押贷款所需保险费；γ表示除业务发起费用、利率、保险费用以外的其他交易费用；H0表示签订合同时抵押房屋的市场估计价值；g表示抵押房屋年平均价格变动率；r表示住房抵押贷款的贷款年利率；qX/t表示X岁的借款人自合同执行日起在第t年死亡的概率。

根据上述保险精算等式，再考虑借款人寿命、发起住房抵押贷款业务费用以及房屋价值变动等诸多因素，得到借款人可一次性领取的贷款额为：

以安徽某市为例，假设本市有一位65岁的独居男性老人，在市区拥有一栋价值50万元的完全产权房屋。近年来，由于物价上升、医疗费用等生活成本上升，再加上退休后老人收入也有了较大幅度的降低，导致该老人的生活水平降低。经过与子女协商讨论，大家一致支持老年人将房屋抵押出去，参与住房抵押贷款，利用这部分收入改善老年生活。

利用上式计算老人抵押房屋可以领取的养老金额。首先确定相关参数：（1）在本案例中，假定老人年龄为65岁，即X=65，根据《中国人寿保险业经验寿命表（2000—2003）》，故最大余命 T=40。（2）参照国际经验，取 α=1%，β=2%，γ=3%。（3）根据市场行情，取房屋价格的年平均变动率g=6.5%。（4）本案例中H0=50万元，住房抵押贷款的贷款利率r取无风险利率（1年期定期存款利率3.25%）、风险升水成本（取2%）和必要利润率（取2.5%）三者之和，结果值为7.75%。（5）X岁的借款人在借贷合同执行之日起在第t年死亡的概率为qX/t。

表1 qx/t计算值

qX/t=（1-qX）（1-qX+1）（1-qX+2）…（1-qX+t-1），根据《中国人寿保险业经验寿命表（2000—2003）》得出的qX/t计算值见表1。

考虑到该市近10年的定基消费者价格指数和房地产价格指数变动微小，为了简化计算，忽略这2项因素的影响。综合所有数据代入公式可以算出，在抵押房屋时，这位老人可一次性领取养老金384 590.82元，为初始房屋价值的76.92%。根据国家统计局资料，2016年人均居民消费支出为17 111元，按照这个标准来说，住房抵押贷款养老保险能够为老年人提供一定的养老金，再加上老年人本身能够可领取的基本养老金，完全可以提高老年人的生活质量。所以，推广住房抵押贷款养老保险具有现实意义，可改善我国养老情况，提高退休老年人生活水平。

五、完善我国住房抵押贷款养老保险定价的建议

住房抵押贷款养老保险作为一种新型养老产品，是社会经济发展到一定阶段的产物。相比于西方发达国家，我国住房抵押贷款养老保险业务起步较迟，具有很大的上升空间。与国外相比，我国人口基数大，老龄化程度严重，养老压力大。目前，我国的养老保障体系不够完善，住房抵押贷款养老保险业务刚刚起步，尚未在市场上得到广大老年消费者认可。但是，随着我国经济社会发展，我国开展住房抵押贷款养老保险业务的条件逐渐成熟。任何一项新兴事物，从最初出现到发展成熟，得到大家广泛认可，必然要经历一个漫长的过程，并在这个过程中不断进行修改、完善。对于住房抵押贷款养老保险来说，这也是个必经的过程。通过研究、学习国外成功经验，再结合我国国情，提出4个方面的建议。

（一）数据收集与分析

住房抵押贷款养老保险的定价，是在搜集数据的基础上进行分析，利用保险精算法则计算出合理的定价。数据具体集中在老年人的退休工资、物价、房价、利率等。要大量搜集数据，使用动静态模型结合分析，在众多数据中整理分析出规律，利用相应精算法则得出定价结果。

（二）多种定价方式灵活运用

经过研究发现，住房抵押贷款养老保险定价模型主要分为3种，分别是支付因子定价模型、保险精算定价模型以及期权理论定价模型。这3种模型各有优点，计算公式也各不相同。在计算时，要根据不同情况，灵活运用定价模型。

（三）考虑因素变动

住房抵押贷款养老保险具有长期性特点。在长期中，利率、房价等因素会随着经济的发展而发生变化。随着这些影响因素的变动，将这些变动考虑到模型中去，对于房屋价值增值或减值部分，要明确规定好分配标准。

（四）引入相应经营机构，建立起政府与金融机构的合作模式

住房抵押贷款养老保险是一项综合性强的产品，它的业务范围广、程度深，涉及的机构众多，运行风险较大。它不仅包括住房贷款方面，还涉及银行、保险和房地产等领域。这项产品不是仅仅依靠政府或者某个机构就能运行起来的，关键是多方合作。将商业银行、保险公司、第三方中立机构（房地产、信用中介）和政府联系在一起，建立一个连接多方的互通机制，有效形成利益共享、风险共担的运营模式。

[1]SHAN W.Reversing the trend：the recent expansion of the reverse mortgage market[J].Real estate economics， 2011（4）.

[2]PHILLIPS W， GWIN S.Reverse mortgages[J].Transactions，society of actuaries，1993（2）.

[3]SZYMANOSKI E J.Risk and the home equity conversion mortgage[J].Real estate economics，1994（2）.

[4]柴效武，孟晓苏.反向抵押贷款的运作[M].杭州：浙江大学出版社，2008.

[5]周海珍，金逸娟，陈秉正.双生命状态下住房反抵押贷款定价研究[J].金融与经济，2015（6）.

[6]张茜.我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究[D].济南：山东大学，2014.

[7]陈秉正，秦鹏，邓颖雜.具有长期护理保障功能的住房反抵押产品研究[J].保险研究，2014（5）.

（编辑：唐龙）

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1673-1999（2017）11-0044-05

刘琪（1993—），女，安徽财经大学金融学院2016级硕士研究生，研究方向为风险管理与保险。

2017-09-16