关于推动山东省物业服务业转型升级发展的政策建议

孙承运　刘敬爱　王双

摘 要：本文通过调研山东省物业服务企业、召开专家论坛会议和收集有关文献资料，梳理业主与物业服务企业的关系，基于物业公司成本效益分析，提出了推动物业服务业发展的建议。推动物业服务业发展，离不开企业的转型升级，离不开政策的支持，离不开社会环境的改善。

关键词：物业服务业；转型升级；政策建议

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.23.231

我国物业服务产业是伴随房地产开发，逐步发展起来的，至今只有30多年的历史。在山东省，物业服务企业自上世纪90年代以来建立。伴随物业拥有量不断增加，物业服务产业产值占国民经济的比重逐年增加，发展势头强劲。

目前，山东省物业服务产业发展迅速，至2016年底注册物业服务企业达8000余家，从业人口突破60万，省内已经形成一定数量龙头企业。规模较大的龙头企业从业人员近万人，物业管理面积达5000万平方米以上。10余家物业服务企业挤身全国100强，其中2016年有两家企业进入前20强。

1 物业服务产业转型升级背景

随着经济社会发展，信息技术和智能化技术的普及，物业服务产业迎来新的发展机遇，完善物业基础服务有了技术支持，增值服务有了市场需求。

1.1 物业服务产业发展潜力巨大

伴随城市房地产开发，农村社区建设，物业服务业尚有更加广阔的发展空间，物业服务产业发展潜力巨大，物业保有量在未来数年中仍然会不断增长，物业服务业作为经济新的增长点的趋势日趋显现，产业发展面临新的机遇。

1.2 规模化发展的时机即将到来

随着物业服务企业数量增加，部分物业企业逐步取得竞争优势，规模化发展的时机即将到来。特别是，部分物业服务企业在取得资本对接，成本优势后，物业服务企业的联合兼并，加盟连锁，联盟发展，逐步走向规模化的道路，充分发挥规模效应，成为物业产业发展的新愿景。

1.3 资本有机构成将不断提高

当前，物业服务业作为劳动密集性产业，未来将逐步向技术、资金密集性转变。随着劳动力成本的快速上升，移动互联网技术，智能化技术的发展，马克思关于资本有机构成的论断将再次被证实，物业服务业也将从体力劳动，向机械化、智能化和现代化方向转变。

1.4 增值服务是物业服务产业的新机遇

增值服务将成为新的服务内容，且占比将不断增加，物业基础服务将成为一种先决条件，而不是企业竞争的重点，免费基础物业服务的时代，也将越来越近，甚至成为跨界发展的新模式。

1.5 核心竞争力将发生转变

未来将进入社区经济时代，社区资源整合能力将列入物业服务企业的核心竞争力。社区家政养老等社区服务，旅游娱乐培训等社区文化，社区商业、智力资源和信息服务等将给社区经济带来新的景象，其中企业的核心竞争力是资源整合能力。

1.6 新的商业模式即将到来

物业服务将发展成一种跨行业，跨区域，跨代际的服务。比如，你在山东省拥有物业，物业服务企业在异地可以给你提供同样的管家式服务。物业服务企业不但给你提供基础的服务，重要的是给你提供跨行业的服务，跨时空的服务。比如你踏上旅游的同时，物业服务企业在异地给提供了住宿餐饮，家中提供了子女培训，父母居家养老的贴身服务，物业服务业将打造新的商业模式。

1.7 物业服务成为一种无形资产

物业服务对生产生活方式，小康社会的建设带来新的影响，物业服务业将成为您诚信、身份、能力，甚至社会活动，家庭成长，事业发展的代名词和助推器，成为业主的一种无形资产，巨大的服务资源。

2 存在问题与原因

2.1 存在问题

（1）产业先天不足，处于弱势地位。长期以来，物业服务业一直被认为低端，基础服务，劳动密集型，微利行业，不被各界看好，作为了房地产业的附属产业。经济界也尚未广泛关注到物业服务业发展的巨大潜力，物业服务业处于边缘化的地位。

甚至，政府对于即将到来的物业服务业的发展趋势认知不足，重视不够，全社会尚没有完全意识到物业服务业将作为经济发展新增长点，是影响国计民生的大产业，处于现代服务业主流地位。

物业服务产业先天不足的弱势地位，影响产业的健康发展，需要政策的支持，提供更好的政策环境，特别是保障市场机制充分发挥作用的政策，必须更加强大，才能确保物业服务产业的健康发展。

（2）隐患较大。一是民生隐患，特别是物业服务公司与业主的关系，给民生带来很大隐患，如果不积极应对，总有一天，物业服务企业的撤离，将成为民生的重大隐患。

二是企业隐患，企业规模小，标准化水平低，服务意识差，专业化不足，成本高，盈利能力不强；从业人员整体素质不高，不能满足现代化服务业的需要，影响企业发展，容易造成人才流失。

三是產业隐患，在缺乏市场化的环境，业主组织化水平低，物业服务企业能力不足，物业服务业发展容易走入低收入陷阱，产业发展长期滞后，难以实现产业升级，而陷入发展恶性循环。

2.2 问题原因

物业服务业存在的问题，是政策不具体，难实施的结果。一是现有政策没有营造良好的竞争环境，市场化不足，物业服务企业各自占据一方市场，不利于产业的兼并联合，不利于规模化发展，不利于标准化服务 ，不利于专业化分工。

二是现有政策对于业主缺乏支持，业主组织化程度低。有关业主委员会的规定，虽然明确，但不具体，具体落实难，当前山东省建立业主委员会的小区不到1%。业主处于无组织状态，不利于市场环境的形成。

三是缺乏对物业服务企业监管，标准化服务滞后，企业服务能力、水平参差不齐，不利于行业的健康发展。物业服务业逆向选择、道德风险现象尚存在一定市场。endprint

四是鼓励创新发展不足，未为优势企业提供更多的政策支持，对于营造良好的发展氛围，在发展理念、发展战略和发展路径选择上缺乏指导，企业独自探索的现象还比较突出。

当前物业服务业面临的发展形势，客观上要求新的政策支持，政府需要提供更多关注和支持，以便培育好市场主体，确保业主、物业服务公司双方的权利不受非法侵害。

3 物业服务业发展的政策建议

当前，物业服务业处于快速发展期，产业面临机遇和挑战并存，但政府、社会和经济学界尚未对这一现状形成共识，缺乏顶层设计和规划研究。物业服务业亟需政策的规范和指引，创造产业发展的良好环境，推动经济发展，提高群众生活品质。

3.1 充分发挥市场作用

物业服务业的发展，离不开市场作用的发挥，政策制定和实施，都是为了营造条件，为发挥市场作用提供便利。要结合产业发展实际，提高政策的针对性，服务性和科学性。政策关键要在产业发展方向和路径上发挥积极作用，为物业服务产业健康发展提供保障。

政策就要充分发挥市场作用，保障物业服务企业服务范围市场化，物业费形成机制的市场化，让业主自主选择物业企业等，通过市场竞争，实现物业服务企业的兼并组合，加盟连锁，联盟合作。

3.2 对企业实施标准化管理

物业服务企业仅靠提供低成本的粗放服务是无法满足业主不断提高的需求的，企业也必将被市场淘汰。企业只有做到服务专业化、标准化、精细化和智能化，才能提高行业核心竞争力，使企业立于不败之地。但目前，对物业服务企业提供的服务质量没有明确的可衡量的标准，从而造成物业企业与业主之间的矛盾。因此，政府必须制定不同物业服务等级对应的服务标准规范，做好物业服务技能培训和技能比赛，对物业企业实施标准化管理，推动物业服务专业化、标准化、精细化和智能化。

3.3 加大对物业服务质量的监管

政策就要规定对物业服务企业每年定期开展满意度评价，提高服务质量的评比，业务监管，培训和竞赛。加大移动互联网、智能化、大数据构系统建后的监管，维护双方权利。对物业服务业的增值服务，制定最低服务标准，进行减免税，对于服务质量开展监督，检查与公开。

3.4 提高政府服务能力，发挥行业自律作用

物业服务业的发展，亟需政府提供更多的服务，物业服务的完善是业主的需要，是企业的需要，也是小康社会建设的需要，也是基层社区自治的需要。

提高政府服务能力是关键一环，特别是，加大业主的组织化水平，避免业主委员会的權力放任，或无人管理的局面发生。做好产业发展战略管理，推动县乡物业服务发展。充分发挥物业协会的作用，做好信息服务，产业发展咨询服务，发挥行业自律作用，落实物业服务企业的责任。

3.5 强化物业生态圈建设

物业服务业也是一个生态系统，需要协同发展，合作共赢的道路，政策要有助于构建物业服务企业、业主、社区居委会、街道之间良好的生态圈。有关政策要着眼民生的改善，鼓励物业企业提高服务社会的能力，发现客户价值，提高企业盈利能力，构建和谐社会。

总之，政策要推动、促进和引领物业服务业适应市场经济的客观需求，促进物业服务企业降低成本，提高服务质量，完善管理；推动物业服务企业品牌、文化、组织能力、市场适应能力、物业服务能力建设。政府和物业协会等组织可以通过培训、交流和评比等活动，引导企业具有领先的理念，战略，资源整合能力和为民服务的情怀，构建合作，诚信，制度文明，创新意识的新型产业模式。政策要推动物业服务企业打造核心竞争力，构建新的商业模式，提高资源整合能力。

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作者简介：孙承运，经济学博士在读，副教授，房地产估价师，咨询工程师，律师。endprint