土地拍卖价格溢价影响因素实证分析

高燃

摘要：文章选取上海市2011～2014年拍卖出让的土地数据，选取非拍卖样本采用特征价格模型，揭示土地拍卖出让价格相对于它的“实际价值”的溢价情况，分析相对于“实际价值”土地拍卖价格溢价的影响因素，实证结果显示其显著影响因素主要包括土地用途、方位、竞得人性质、土地区位。

关键词：土地拍卖；溢价；实证分析

土地作为一种稀缺资源，是我国最大的国有资产，而土地的开发和利用不仅涉及了资源配置效率问题，同时也涉及到社会公平问题。随着我国土地市场化进程，土地拍卖已成为土地交易的主要趋势，土地的开发和利用在推动社会经济增长的同时，也暴露了许多问题。本文运用特征价格模型，对上海市土地拍卖溢价的影响因素进行实证分析。

一、特征价格模型理论基础及函数形式

HEDONIC模型又称价格法和效用估计法，主要应用于房地产经济学，根据房地产本身特有的不同特征，研究分析不同特征因素对房价的影响。该模型涵盖了大量的相关价格资料，数据取样较容易反映的经济意义比较直观，因此，本文引用特征价格模型对上海市土地价格溢价影响因素进行研究。

（一）理论基础

该模型起源于国外，由美国学者Lancaster（1966）提出的消费者理论和美国经济学家Rosen（1974）的供需均衡模型发展而来，主要用来研究异质商品差异特征与商品价格之间的关系。Lancaster偏好理论认为，商品具有异质性，而商品本身的这些特征不能被市场传统经济模型来分析，因为多样的特征集不能仅用一个价格来反映，不同特征都应该对应其隐含价格。而商品的这些特征最终转化为消费者的效用，而商品的价格由商品的特征集共同决定。Rosen基于完全竞争市场，利用供需均衡模型假定消费者效用最大化及生产者利润最大化条件下，针对异质性商品市场的长期与短期均衡进行分析，完善了特征价格理论，并对模型建模、函数估计等奠定了基础。

该模型主要对包含在商品价格中的各项特征的隐含价格分解，然后在保持商品特征不变的基础上，将价格变动中的特征因素继续分解，而去掉这些由特征本身变动对价格的影响因素，其他的则是市场机制（供给和需求）对价格的影响。该理论认为，各种商品都是异质的，都有自身的特征和性质，如土地的规划面积、容积率、区位位置等，而每种商品由这些特征和特性表现出来。如果商品的某种特征发生变化，则会引起商品价格的变动。

（二）函数形式

房地产经济学中，特征价格模型主要包括了基期及多个报告期的变量，而大多数变量均以虚拟变量形式存在模型中，这种形式通常被称为时间哑元法。函数表达式可写为

二、溢价分析指标选取与数据来源

（一）指标选取

本文选取上海市2011～2014年拍卖出让的土地数据，包括土地出让面积、容积率、保证金、成交价、出让底价、地块位置、土地用途、竞得人姓名或企业名称等。根据土地位置判断土地距市中心的距离以及该区位的繁华程度；根据竞得人名称查询竞得人企业类型，以检验企业类型对土地价格是否存在某种关系。

（二）数据来源

本文选取的上海市2011～2014年土地拍卖数据全部来源于上海市规划和国土资源管理局官方网站，通过对网站土地拍卖公告以及拍卖结果公示整理所得。

根据对上海所选的217宗土地拍卖数据进行描述统计分析，结果如表1所示。

三、研究方法

四、实证结果分析

根据两个模型进行实证分析，分析相对于“实际价值”土地拍卖价格溢价的影响因素，结果显示其显著影响因素主要包括土地用途、方位、竞得人性质、土地区位。

根据模型分析结果可知，土地用途对土地拍賣溢价影响比较显著。相对土地居住用途而言，商业用途土地拍卖相关系数为负。说明投标人对居住用途的土地拍卖的预期收益远高于商业用地的收益，具有很大的增值空间，也说明了投标人认为商业用地的开发与经营存在着较大的风险，相比而言，更愿意获得居住用地。而土地开发的容积率对土地溢价存在正向影响，说明在上海市高容积率决定了土地开发的潜力和未来的销售规模。

以上海市浦东新区为基准，相对虹口区西部而言，其他区位对土地溢价呈现负向增长。说明上海市浦东新区早期建设相对缓慢，而浦东新区其他区位距市中心较近，发展迅速，而为了均衡发展，导致西部土地拍卖竞争增强，而其他区位发展趋于饱和状态，造成对土地溢价影响呈负增长。

而土地竞得人性质对土地价格呈正向关系，影响显著。国有企业相对私企对土地溢价影响为正，说明国企愿意以高价获得土地，这就进一步推动了土地价格上涨。根据OLS2引入国有企业和土地用途之间的交叉变量，分析国有企业对商业用地和居住用地的影响，根据实证结果说明，在2011～2014年中，国企参与商业用地拍卖比私企竞得商业用地产生的土地溢价要高，由于国家政策限制以及社会舆论的影响，国企慢慢退出居住用地的竞争，而转向商业用地开发，国企具有资金和融资优势，可以承担商业用地开发以及经营带来的风险。

五、结语

根据上海市2011～2014年的土地拍卖数据，利用价格特征模型分析土地拍卖价格溢价的影响因素，实证结果显示其显著的影响因素主要包括：土地用途、容积率、竞得人性质、土地区位。而在这些影响因素中，国企在土地拍卖中对土地溢价的影响比较显著，而与土地用途之间建立交叉虚拟变量分析时发现，上海市土地拍卖中，国企慢慢退出居住用地拍卖的竞争，而转向商业用地的开发和经营。而国企在土地拍卖中，对土地价格的推动导致土地溢价的发生，而国企不计高成本的竞得土地，说明在一定程度上国企排挤了非国有企业，造成了土地市场的不公平。

为了使土地市场健康发展，参与人之间公平竞争，政策制定者应谨慎对待国企参与土地拍卖，认真选择出让方式及拍卖机制；而在当前市场情况下，对于一些竞争性较强、出让价格很高的土地采取拍卖方式并不是最优的选择。其次，决策者应合理规划土地开发，明确发展重点，合理高效的供给土地资源，提高土地市场信息的开放程度，使得国企与私企有一个公平的竞争平台。另外，鼓励国企参与商业用地开发，给予相应的政策支持和建立相应的补偿政策，科学评估土地出让价格，包括出让底价及可能的溢价幅度，当拍卖价格超出溢价范围时，应终止这种非理性拍卖。

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（作者单位：武汉工商学院经济与商务外语学院）endprint