棚改改出大行情

邢海洋

“天涯”上有个帖子，请大家报报当地房价的观感。这一报不要紧，全国除了一线城市似乎所有的地方都在涨，西安、成都、石家庄，乃至所谓“十八线”小县城。并且，大家通过自身的观察也似乎体会出房价上涨的原因：棚户区改造。一场由棚改引发的大面积涨价大有在全国蔓延之势。

“浙江丽水，五年前市区房价6000～1.4万元，工业区4000～6000元，目前市区1.2万～3.1万元。1.2万元的是那种八九十年代房龄近30年的预制板楼面，外墙抹水泥那种。”浙江工商业发达，人口涌入，房价上涨不足为奇。“西安年后二手房涨了30%左右，新楼盘都很偏还涨得夸张，差不多都翻倍了。”西安是西北最重要的交通枢纽、文化经济政治中心，算得上二线城市，涨价也合理。郑州、武汉乃至成都，新兴的高铁枢纽、制造业中心和科技重镇，当然也有上涨的理由。可實际上，湖北四线城市，常住人口不到100万的，当地居民也告诉大家，那里2015年房子已经不好卖了，后来搞起了棚改，现金补偿，市中心房价一下从6000多元/平方米拉到9000～1万元/平方米。

当然从全国范围看，这只是一些个例。查看安居客全国各城市二手房交易房价则能得到更广泛的印象，除了被重点监控、涨幅过高的一、二线城市，全国几乎所有城市的房价都在涨，如被海景房困扰了多年的威海，去年同期是6000元/平方米，现在是8000元/平方米；海口去年同期是7500元/平方米，现在是1.1万元/平方米；洛阳去年不到5000元/平方米，现在已经超过6000元/平方米。甚至这些年一直被贴上“人口净流出”标签的东三省省会的房价也都是近年新高。

稀缺的土地资源使得房子本来就具有升值保值功能，否则也就不会出现澳大利亚房产持续55年上涨的纪录。当“北上深”疯涨的时候，市场上不乏卖掉男方和女方父母家三、四线小城的两套房子，合力凑齐一线一套“老破小”首付的故事。那时候的房价逻辑是，人员只会向着珠三角、长三角和京津冀沿海三大都市圈聚集，而疏离于这三大都市圈之外的地方，本地人升学就业养老向更大级别的城市流动，流入的是更低级次的小城居民，人口聚集效应并不明显。并且。这里似乎有着无穷无尽的土地供应，当地人不缺房子、政府批地又盖了很多房子，上一轮房地产高潮给一些三、四线城市甚至留下五六年的去化周期。

地域上看，全国34个省级行政区域中17个省、区、直辖市属于人口净流入状态，其中主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。人口净流出的14个省、区、直辖市中，主要集中在中部和西部地区，河北、河南等。可从经济增速看，这些人口净流出的省GDP增速却高于全国水平，处于城镇化初级阶段，仍能够靠劳动力的产业转移获得更高的经济增速。故而，这里对城市房地产的需求并不弱。以笔者在山东沿海的观察，大量旅游度假房的开发虽然使行业显得颇为萧条，可刚需房的市场一直颇为旺盛。终于，当闲置楼盘里陆续亮起了灯火，房源紧张的气氛流布开来。

中小城市供需逆转的催化剂是棚户区改造。棚户区改造的初衷是对居住于老旧危房、居住条件恶劣的居民给予帮扶，改善他们的居住环境。2012年全国层面的棚改恰逢房地产萧条，棚改也就被赋予了消化空置房的附属功能。棚改全面货币化，每年全国棚改都有600万～700万套，同时还以同样的速度做着规划，未来三年还将有2000万套。而全国每年销售房子大概1200万套，棚改约占一半。

三、四线城市的房子跟着涨上来，也封闭了一线下跌的空间。对于绝大多数城市居民来说这是一个双赢的结果，可一旦房价令进城刚需族难以承受、阻挡了城市化的步伐，政府就需调控棚改节奏了。