共有产权房北京试水 离推向全国还有多远?

共有产权房北京试水 离推向全国还有多远?

近日，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。

几乎同一时间，北京市发文《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。其中明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。

目前，除了北京市明确25万套共有产权住房目标，上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。住建部鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。共有产权房离推向全国还有多远？

刚需的福音 共有产权住房从探索走向落实

被称为京版共有产权房的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，拟新推“共有产权住房”，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%；一个家庭只能购买一套共有产权住房；共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同时，北京共有产权住房可落户入学。

根据该办法，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。

中原地产首席分析师张大伟认为：从概念与制度设计上，共有产权和雄安新区的积分购房资格一样，都带有浓厚的新调控风格。首先明确了共有产权房的供应量与定义，25万套5年的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量，对于市场来说，加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。

共有产权房吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象。减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。

“整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。”张大伟看来，职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素，整体看，共有产权是自住房的全面升级，落实了“房住不炒”的原则。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志认为，过去，有钱的可以买商品房，困难的可以申请廉租房等保障性住房，但一直以来并没有针对解决夹心阶层住房问题的产品，如今推出的共有产权房，应该是这个群体的福音。

就在9月13日，北京出让两宗地块，其中，石景山区东下庄地块引起8家房企73轮征战，最终被房企联合体以20.65亿元拿下，溢价率达29.06%，成交楼面价为2.90万元/平方米。业内人士表示，石景山地块全部为自住房，是北京明确自住房全面转为共有产权房后的首次土地出让，北京首宗共有产权地块受捧，这表明，共有产权住房从探索走向落实。

北京方案会成全国样板吗？

2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。因北京版方案更加体系化，被业界看作或将成为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。

9月21日，住建部发文支持北京市、上海市开展共有产权住房试点，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

分析人士指出，未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房，将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系，成为长效机制的重要组成部分。

几大悬念待解

能让北京整体房价跌多少？

中原地产首席分析师张大伟做了个简单的测算：从过去几年看，北京自住房供应合计6.2万套，基本已经完成签约。对于市场来说，自住房对市场持续影响。特别是2014年与2017年，自住房住宅土地供应的面积均超过了30%,大量的底价房供应，是出现2014年与2017年楼市调控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。

在张大伟看来，因为共有产权房的价格明显要比周边房价低，有的甚至低30%左右，对这部分住房的房价是有抑制作用的。

分析人士表示，整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，整体价格的稳定已经可以预期。

共有产权房对购房者吸引力有多大？

“共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，也就是说，购房者将永远不能获得完全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。”张大伟表示，共有产权房可流转但投资属性弱。

那么有多少人会申请？张大伟分析，看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。“但共有产权房相比自住房最大的变化是，不得转商，但价格又比之前不得流转的经济适用房高。购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。”所以，张大伟预计，共有产权房的申购人群数量大约为5-10万户。

商品房供应少了，价格会否上涨？

张大伟分析，从今年供地结构来看，北京市共有产权房的用地大增，而商品房用地则相对历史平均水平减少，“所以整体看，对于北京来说，商品房目前依然受追捧。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。”

对此，邓浩志也指出，北京计划未来5年推出25万套共有产权房，平均每年5万套几乎占住房建设总量的一半（过去住宅年建设量在10万套左右），如果是在原基础上再加5万套，那北京有这么多地吗？实际情况是过去10年北京土地供应总量基本平稳且不断轻微下滑。在他看来，如果共有产权房用地占用普通住宅的指标，那商品住宅供应可能会更加紧张，商品房价格也可能上涨。

共有产权房发展的结果仍需观察

邓浩志表示，共有产权房并不是什么新鲜事物。一线城市当年的经适房、限价房就有共有产权的意味，虽然具体细节有所不同，但价格低于商品房，而出让后政府和购房者共享收益的基本特征是一样的。但这些当年曾经推出的产品为何最终没能继续？值得思考。”邓浩志认为，主要是地方财力和土地两方面原因。

共有产权房用地如果占用普通住宅指标，则属一种行政间接补贴行为。因为共有产权房或者土地价格都是低于公开市场价的，建设这些项目都会减少地方政府的财政收入。所以建设越多，地方财政承担的压力会更大，所以这次共有产权房发展的结果仍需观察。（羊城晚报）