财务管理视角下的房地产企业纳税筹划研究

王建英

【摘 要】为了能够在激烈的市场竞争中获得有利地位，很多企业也在积极寻找开源节流的发展途径，房地产作为我国重要的支柱产业与重税产业，想要实现企业经营最优化、经济最大化的战略目标，则需要制定有效的纳税筹划，以便更好地适应我国经济环境以及税务政策。论文以房地产企业财务活动为主线，讲述筹资活动环节、投资活动环节、经营活动环节以及利益活动环节的纳税筹划方案，以为房地产纳税筹划提供有力的参考与借鉴。

【Abstract】 In order to gain a favorable position in the fierce market competition， many enterprises are actively looking for ways to develop revenue and reduce expenditure. Real estate is an important pillar industry and heavy tax industry in China. In order to realize the strategic goal of optimizing the operation and maximizing the economy， effective tax planning should be formulated to better adapt to China's economic environment and tax policy. The paper takes the financial activities of the real estate enterprises as the main line， and tells the tax planning plan of financing activities， investment activities， business activities and interest activities， to provide a strong reference.

【关键词】财务管理；房地产企业；纳税筹划

【Keywords】 financial management； real estate enterprise； tax planning

【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0047-02

1 引言

改革开放以来我国房地产行业得到了迅猛的发展，与之相对应的是房地产行业滋生了大量的偷税、漏税以及逃税的行为，因此国家不断加强了对房地产企业的稽查力度，将房地产企业作为税务重点征管对象，以实现宏观经济调控的效果。作为企业成本支出的必要组成部分，企业只有在遵守税收法律的基础上，合理筹划纳税，才能有效提升企业的竞争力，降低企业经营成本，实现企业经济价值最优化。

2 筹资活动的纳税筹划

房地产企业投资数额巨大以及建设周期长的特征导致房地产企业对资金有着极高的需求量，因此筹资活动在房地产经营中占据了至关重要的作用，成为房地产企业纳税筹划的先决条件。

2.1 筹资方式的纳税筹划

由债务融资形成的债券利息、借款利息可以在当期费用中计入在税前列支，可以降低房地产企业纳税所得额，减少房地产企业所得税，实现节税的效果；权益融资形成的红利与应付股息支列在税后利润当中，不能起到税收挡板的作用。因此县教育债务融资方式，权益融资会缴纳更多的企业所得税[1]。但是税负降低与企业净资产增加之间没有直接的关系，当每股盈余低于负债利率时，权益资本报酬会因为债务比例增加而降低，此时将负债比例抬高，反而会削弱企业获利能力，因此企业进行纳税筹划时还需要考量资本结构对预期税负以及收益到来的影响。

2.2 筹资结构的纳税筹划

资本结构指代企业资本组成构造以及比例关系。资本范畴包含债务资本以及权益资本。债务融资方式具有资本成本低、节税以及提高净资产收益率的作用，但是由于债务融资方式需要房地产承担偿债风险，只有房地产将负债比例合理控制在某一范围之内，才能抵消负债比重过大带来的资本成本增加风险因素。

3 投资活动的纳税筹划

3.1 企业组织形式的纳税筹划

企业有两个层次的组织形式选择，第一层次中包含企业首创时合伙企业、独资企业以及公司制企业单重选择形式；第二层次中包含企业扩建时成立子公司抑或分公司的选择。其中公司制企业、合伙企业以及个人独资企业是房地产企业三种主要组织形式，在进行纳税决策时需要考量以下几个要素：公司制企业需要同时征收个人所得税以及企业所得税，合伙企业与个人独资企业不需要征收企业所得税，只对个人所得税进行征收；不具备法人资格的合伙企业不能享受国家部分税收优惠[2]。由于房地产企业通常具有较大的投资规模与投资额，所以很多房地产企业都选择成立了公司制的组织形式，为了更好地适应市场的发展，很多企业纷纷成立了分公司以及子公司的方式扩大经营活动，其中分公司与子公司之间存在的差异主要表现为：分公司不具备独立法人资格，但子公司具有；分公司可以享受与总公司相同的优惠税收政策，子公司可享受地方政府提供的优惠税收政策；子公司的设立有利于集团控制成本费用，总之房地产企业需要根据原公司与新建立公司所在地政府、日常费用特征依旧预期盈利状况等选择适宜企业组织形式的纳税筹划方案。

3.2 企业投资方式的纳税筹划

《企业所得税法》中明确规定，直接投资人可以享受授权减免、免税收入以及免检所得等类型的税收优惠政策，相较于直接投资，间接投资納税筹划空间较小，只涉及到股息利息所得以及印花税等内容，房地产企业在制定投资方式时，需要兼顾投入资产、投资风险以及资产变现能力等因素。

4 经营活动的纳税筹划

4.1 开发建设阶段的纳税筹划

房地产企业大部分成本没有确切的成本对象，不同成本分摊方式会为每一个对象的所得税支出额以及成本高低带来较大的影响，但是不存在有效固定的分摊方式，房地产企业需要结合实际情况选择适宜的分摊方法；房地产企业的建筑房产并非自行施工建设的，而是通过委托施工单位以及签订建造施工合同的方式进行建造。我国税法中指出如果建筑公司不提供装修劳务，而仅提供建筑业劳务，建筑公司的营业额则不包含房地产企业自发购买的设备款项，通常来说建筑工程中施工的供暖设施以及冷却塔等往往具有较高的价值，如果房地产企业自发购置了这些设备，施工单位就可以将合同收入进缴纳营业税当中，避免将设备外购产生的费用转嫁给房地产企业。

4.2 销售阶段的纳税筹划

销售环节在房地产企业税收筹划环节中占据了重要的地位，也是涉及涉水最多的环节之一。销售包含预售未完工产品以及销售已完工产品两个阶段，其中房地产在预售期间会产生房款、首付款、诚意金、押金以及保证金等预收账款，根据税法相关规定，房地产企业需要及时缴纳销售阶段产生的相关税费。房地产企业有自营以及销售两种经营方式，如果预期收益较高企业则会选择自营，以避免增加土地增值税，反之房地产企业会选择销售方式。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定到纳税人出售的自行建造的普通住宅，如果增值税低于扣除项目金额20%时，可以免除土地增值税，如果增值额超出20%，就需要根据增值额的比重计算税率，因此房地产企业在制定住宅销售价格的时候，需要综合衡量税负与收益的关系，不得一味追求高昂的销售价格。

4.3 保有阶段的纳税筹划

房地产企业的业务范围不断从房产销售扩大到写字楼、卖场以及餐饮会所的经营上来，根据有关条例规定，自动房地产采用1.2%的税率，税基是房产原值减掉10%-30%之后的余额。纳税人出租的房产采用12%的税率，租金收入为税基，投资联营的房产，房地产企业可以制定适宜的投资方案来拓宽投资空间。

5 利润分配活动利润筹划

5.1 利润总额纳税筹划

企业利润分配基数为利润总额减去所得税之后的利润，房地产企业可通过应纳税的抵减额来企业的所得税支出，另外据税法规定，企业在纳税年度中出现亏损，可以向以后的年度转结，但是最长转结年限不能超过5年。

5.2 股东分配纳税筹划

个人投资者房地产企业中获得的资本利得及现金股利需要按个人所得税规定缴纳20%的所得税，符合条件的按10%缴纳个税，但是根据财政部规定，个人不征收资本利得税，所以企业在确保科学合理的基础上，可以通过发放股票的方式代替资本以达到减轻税负的效果。

企业投资者无需就股票股利纳税，但需要缴纳股权转让的相关收益，据税法规定，投资企业在转让被转让投资企业股权之前收获的股利不用缴纳企税，只需股权转让收益承担纳税义务。所以在转让被投资企业股权之前可以先得到其股票应收股利以达到节税目的。

6 結语

纳税筹划是房地产企业提升核心竞争力，实现经济效益最优化的重要途径。为了确保实现高效优质的纳税筹划，房地产企业需要注重筹资环节、投资环节、经营环节以及利润分配等多环节的纳税筹划工作，以便房地产企业能够提高自身的纳税意识，有序、合理、规范的进行依法纳税，实现纳税筹划以及财务管理的目标。

【参考文献】

【1】甘琪.营改增背景下房地产企业增值税纳税筹划[J].统计与管理，2016，11（12）：65-67.

【2】季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济，2017，1（14）：77-79.