发挥中介机构在转移登记中的积极作用

廉茹丽

“中介”顾名思义就是在中间起媒介作用，其本身并不从事生产经营活动，而是通过自己的居间服务活动，为双方当事人提供某种服务的机构或组织。

首先，随着城市规模的不断扩大，二手房市场的交易量不断提高，大量的房屋交易依赖中介居间成交，但二手房交易过程中不同房源在办理转移过程中其交易流程是不同的，如继承、赠与、抵押、抵债房屋的买卖等手续相当繁杂，在转移过程中确实需要中介机构帮助完成。据相关统计信息表明，二手房交易的75%以上是通过中介机构完成的。

其次，房屋信息的不对称，买方不知道找谁买，卖方不知道卖给谁，这就给中介机构的发展提供了巨大的空间。但是管理滞后现象极为普遍，中介乱象让人深受其害，如哄抬房价、虚假信息、制造恐慌、巧取豪夺等，让交易双方“哑巴吃黄连，有苦说不出”。在房地产中介市场巨大利益的诱惑下，中介机构如雨后春笋般出现，但良莠不齐的现状引起了国家的重视。在此情况下，住建部、国家发改委等七部委于2016年8月16日出台新规，全面規范整治“中介乱象”，新规为全面整治“黑中介”亮剑，特别是新规提出的“黑名单”制度从源头上明确了“对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入”，从发布虚假信息、强制代办收费、吃差价、哄抬房价等方面多管齐下，规范行业行为，切实维护交易双方合法权益。

如何发挥中介机构在房屋交易行为中的积极作用，切实维护交易双方的合法权益，保障中介机构的合法服务收入？笔者认为应该抓好以下几方面工作。

一、中介从业人员培训

目前，中介机构从业人员素质参差不齐，有必要对中介行业从业人员进行上岗前的培训工作。政府房地产市场监管部门要切实发挥其主导作用，要对中介行业从业人员实行相关法律制度的专业培训。从专业角度讲，通过《物权法》《房地产经纪管理办法》《房屋登记办法》《城市房地产中介服务管理制度》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规的培训，要让中介从业人员懂得不同房屋交易行为的不同要求，正确引导交易双方的交易行为。同时，还要把提高从业人员法制意识和道德素质一起抓，知道哪些事情可以做，哪些事情不能做，哪些是不可触的红线底线。

二、中介结构的备案制度

中介机构在取得工商行政管理部门核发的工商营业执照后，中介机构从事中介服务要取得政府房屋交易主管部门的许可，主要备案内容为资质级别、办公场所、从业人员从业接受培训情况及从业人员名单照片，优良和不良记录等信息在房屋交易主管部门网站备案公示。

三、房源信息的备案制度

房屋所有权人委托中介机构欲出售其房产前，中介机构应当核实该房屋的现状，如产权人姓名、房屋坐落、面积、规划用途、登记时间、限制情况等，到政府房屋交易主管部门进行核实，确保房屋信息的准确性；同时，在房屋交易主管部门网站进行备案发布销售信息，主要内容包括欲售房屋价格、相关税费的缴纳、中介服务费用、房屋平面图等其他应说明的重要事项。

四、中介机构适时考核黑、白名单公示制度

房屋交易主管部门要建立中介机构考核制度，对信誉度、成交量、价格透明、群众评价等实行信用管理，不断完善诚信型“红名单”和严重失信的“黑名单”公示制度，及时发布相关信息，惩黑扬红，让被列入“黑名单”的黑中介无地自容，让交易双方不能委托、不敢委托其办理相关手续，让其自行灭亡。对“红名单”的中介机构，以政府交易管理部门的名义及时给予嘉奖、授牌，提高“红名单”知名度，并给予相关优惠。

五、建立并不断完善二手房交易资金网上监管制度

建立完善二手房买卖网签备案，既是大势所趋，规范了中介服务，同时也更方便了交易双方的交易行为。政府房地产市场管理部门只是充当了“支付宝”功能，购房款打入政府制定的监管账户上，买卖双方都放心，同时还能有效抑制一房二卖，降低交易风险。

综上所述，房地产中介是房地产市场的重要组成部分。近些年来，房地产中介机构发展迅速，在活跃房地产市场、提高交易效率等方面确实发挥了积极作用。随着城市化进程的不断加快，房屋交易量会大幅上涨，房屋中介机构必然会有大的发展，作为政府房地产市场交易主管部门必须清醒地认识到这一点。正确引导房屋中介服务行为，不断提高服务质量，加强对从业人员的培训工作，建立服务规范，制定切实可行的相关制度等，使中介服务机构在促进交易市场发展、提高交易效率等方面发挥更大作用。把中介机构打造成买卖双方的桥梁和纽带，发挥政府房屋交易行为中的“助手”作用，破解中介管理难题，使其真正成为繁荣房地产交易市场、促进整个房地产行业健康发展的有生力量。

陈品禄/责任编辑endprint