国际房地产税争议处理案例之十一新加坡房地产税基评估争议处理概况

肖良生

新加坡的房地产税泾渭分明，可简单分为两种：一种是交易环节的房地产税——印花税；另一种是持有环节的房地产税——物业税。印花税和物业税这两种与房地产密切相关的税种，成为新加坡重要的财政收入。根据新加坡国内税务局（Inland Revenue Authority of Singapore）披露的数据。2009-2010年财政年度新加坡国内税收收入共299亿新币，占新加坡政府同期总收入的75.5%，其中物业税收入占全部国内税收收入约7%，各类印花税合计占全部国内税收收入约8%。房地产的税收总计占国内税收总收入15%之多，足见其举足轻重的地位。

新加坡物业税征收的具体工作由新加坡国内税务局（Inland Revenue Authority of Singapore，以下简称IRAS）负责，IRAS下设的物业税处（Property Tax Division），在物业税主计长的领导下，具体负责税收征收工作。物业税征收相关工作的最高负责人包括物业税主计长（Comptroller of Property Tax）1人和副主计长（Deputy Comptroller）若干人，均由财政部长直接任命。

其他国家一般由独立的评估机构评估物业的税基，新加坡物业税税基评估工作也是由IRAS自行完成的，具体由物业税处负责开展税基评估工作。税基评估的最高长官为首席评估官（Chief Assessor），首席评估官和物业税主计长平行设计，也是由财政部长直接任命并直接向其负责，并完全独立于物业税主计长。首席评估官领导估价官（Valuation Officer）等技术官员具体开展房地产税基的评估工作。

由于新加坡国土面积只有719.1平方公里，管理层次可以实现扁平化，全国范围内的物业税征收和税基评估工作均统一由IRAS的物业税处这个机构完成，其下不再根据地区另行划分和设立分支机构。

因为存量房整体上体量不算巨大，房地产税收征管和税基评估都是同一个部门，如果业主对房地产税基评估结果有争议，处理的效率相对会比较高。当然，因为没有第三方机构介入，如何保证公平和公正并取得公信力，无疑是个挑战。那么，新加坡是如何做到的呢？答案其实也很简单：公开透明。

首先，物業税处对全国的房地产的数据进行全面清理，整理出一个房地产评估清单（Valuation List），评估清单是新加坡物业税税基评估工作全过程的核心和基础。评估清单由物业税处的首席评估官团队负责建立和维护，涵盖新加坡全部符合物业税征收标准的物业（包括房屋、土地和在建工程），也包含了每宗物业的地址、当前业主和本年年值评估结果等信息，并保持动态更新。

其次，评估清单向全社会公开，所有业主都可以通过IRAS查询到自己房产的相关信息。这个系统是电子化查询系统（E-Valuation List System），基于该系统的业主可以随时免费查询其拥有的物业的年值评估结果。当然，如果业主想对周边的房产进行比较，该系统也支持这项业务。任何企业或个人也能够以很低的费用（每2.5元新币1个单元）方便地査询任何指定房屋的年值评估结果，如图1所示。这种近似于“公示”的做法有助于保证评估结果的透明和公正。IRAS基于评估清单中给出的评估结果，在每年年底向业主发出缴税通知单，业主需要在次年1月31日前按指定方式完成缴纳物业税。

最后，房产信息的更新，也需要广大业主的支持。作为维护评估清单的基础性条件，《PAT（Property Tax Accessmant）》规定新加坡所有物业的业主有向首席评估官及时通报物业信息的义务，具体包括物业落成时间、改建和拆除情况、业主变更情况、使用状况变更情况、租金调整情况等，具体如表1所示。当然，信息报送可选择通过书面文件或网络来完成。未能按要求提供相关信息可被处以不高于5000元新币的罚款。物业税处正是由于及时掌握了这些详尽信息，首席评估官团队能够保持评估清单中物业列表的准确，同时其中的租金信息也成为市场比较法中可比较案例的来源，成为确保年值评估结果准确的关键。

尽管物业税处在提高评估精准度上不懈努力，但房地产税因为征纳双方利益取向不同，加上评估技术可能存在一定的瑕疵，有些业主对房地产税基评估结果存有异议在所难免。为妥善处理征纳双方的矛盾，确保纳税人的基本权益，新加坡规定了三级申诉制度，即业主如果对IRAS做出的房地产税基年值评估结果存有异议，可按此规定逐级向上提出申诉（不可越级）。

（1）向IRAS提出申诉（Objection to Annual Value Assessment）

IRAS调整物业年值的评估结果后，如果业主对该调整存在异议，可在收到评估结果通知书后的21天内，以书面或网络填报方式向IRAS提出申诉（Objection to Annual Value Assessment，引自Mukul G. Asher and Amarendu Nandy：Property Tax in a City-State： The Case of Singapore.）。

此外，在任何时间内，如果业主认为由于市场状况的变化，其所持有的物业在当前的实际市场租金水平已经显著低于评估清单中给出的评估结果，同样可以书面或网络填报方式随时向IRAS提出争议。向IRAS提出争议时，业主需要填写指定表格，并提交足够可以支持其观点的证据。特别需要指出的是，在此争议处理阶段，向IRAS提出争议是不需要支付费用的。

IRAS收到业主申诉后，由首席评估官团对该争议意见进行审核。《PTA》规定首席评估官有权完全采纳、部分采纳或完全不采纳业主异议意见，并据此决定是否对评估结果进行修改。处理决定将以书面形式送达业主。现行《PTA》中没有对申诉意见的处理时限做出明文要求。

（2）评估复核委员会裁决（Appeal）endprint

如果业主对IRAS的处理决定不满意，可在收到处理决定的21天内以书面形式提请财政部评估复核委员会（Valuation Review Board）要求裁决。业主需要填写指定表格，提交相应证据，同时需要支付一定费用（个人住房为每宗50元新币，其他物业为每宗200新币）。

评估复核委员会由财政部长直接任命，总数不超过15人，由专业人士和具有社会公信力的公众人士组成。该委员会收到复议申请后，将组织由业主（或其代表）和首席评估官（或其代表）共同参加的听证会，并在听证会后做出裁决。现行《PTA》中没有对评估复核委员会的处理时限做出明文要求。

（3）司法解决

评估复核委员会做出裁决后，业主或物业税处首席评估官中任何一方对此决定如果仍存有异议，可在21天内向新加坡高等法院（High Court）提起诉讼，进入司法解决程序。业主和评估方处在完全平等的地位上，任何一方对评估复核委员会做出的裁决存有异议，均可向高等法院提起诉讼。司法解决是终极程序，最后结果以法院的裁决为准。

以上为房地产在持有环节征收的房地产税——物业税，那么，新加坡存量房在交易环节所缴纳的与房地产密切相关的印花税，如果其税基存在争议的话，将如何处理呢？

新加坡物业交易时，征收的印花税（包括买方印花税和卖方印花税，下同）的税基为物业实际转让价格和当前市场价值二者中的较高者。印花税的征收和监管工作同样由IRAS下的物业税处负责。但事实上在实际操作中，IRAS并不针对每宗交易物业都进行当前市场价值评估，而是采用了由申报人自行填报的方式。新加坡物业转让过程中，卖方在开价之前，需要向潜在的可能买方出具由专业房地产评估机构提供的评估报告（Valuation Report），这个报告作为卖方的要价依据。由此看来，至少在形式上，物业的买卖双方是被假定为对物业的合理市场价格有充分的认识的。因此，在交易环节填写印花税申报表格时，除了依据交易合同如实填报物业实际转让价格外，申报人还需要根据评估报告判断该转让价格是否显著偏离当前市场价值，如果发现显著偏离当前市场价值的话，则需要另行填写当前市场价值估计值，如表2所示。由于新加坡物业转让的法律流程（包括印花税申报）通常均由交易双方代理律师完成。因此，上述过程一般被认为是较为可信的，较少存在以逃税为目的故意降低或谎报物业成交价格的“阴阳合同”现象。

每年IRAS对印花税申报表格进行抽查审计（Audit Review），被抽査者需要向IRAS提交包括评估报告复印件在内的一系列文件。如果审计人员发现申报人填写的转让价格或市场价值估计值与评估报告明显不符，则除需要补缴漏缴印花税之外，还将按照“未足额缴纳印花税（Stamp Insufficiently）”进行处罚，罚金为漏缴部分的50%。

在IRAS判断某宗物业交易未足额缴纳印花税后，如果当事人对该决定存在异议，则可在收到IRAS書面通知的30日内向IRAS提出争议申诉。IRAS对申诉做出处理决定后，如果当事人仍然不服，则可在收到书面处理决定的21日内，向新加坡高等法院提起诉讼。

新加坡房地产税基评估争议处理中呈现分层解决的思路，无论是在持有环节的物业税税基，还是在交易环节的印花税税基，如对评估出来的税基存在异议，均可提出争议申诉。在争议处理的过程中，新加坡的评估机构和争议解决机构都是IRAS的下属部门，除司法解决阶段外，其他阶段都没有第三方机构介入。所以，新加坡的房地产税基评估争议处理存在既是“运动员”又是“裁判员”的风险。当然，在高度廉洁的新加坡，这个风险很低甚至可以降到零风险。

李求军/责任编辑endprint