民事强制执行中经济适用住房的处置问题

赵岩

一般而言，民事强制执行是指特定的国家机关，运用国家强制力强制债务人履行生效法律文书所确定的义务，以实现债权人民事权利的活动。不动产作为执行标的物之一，由于其自身的价值属性和居住属性，如果被执行，将牵涉到债权人与债务人的诸多利益。经济适用住房作为不动产的一种，能否被法院强制执行？如何处置生效判决中的经济适用住房？这些问题迫切需要在理论与实践的层面上加以解决。

一、作为执行标的物的经济适用住房与生效判决的紧张关系

根据住建部《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是一种特殊的住房，法院在执行生效判决时不能像执行普通商品房那样，这里面存在一定的紧张关系。

（一）既判力与执行标的有限性理论

在民事诉讼中，法院一旦作出终局判决后，当事人及法院均受到判决内容的约束。当事人不得就该判决的内容再进行相同的主张，法院也不得就该判决的内容作出相矛盾的判断。判决所具有的这种拘束力称为既判力。依据我国民事诉讼法的理论和实践，只有确定的终局判决或者生效判决才具有既判力。按照既判力理论，确定的生效判决一旦作出，为了实现生效法律文书确定的权利，法院应当穷尽法律规定的各种执行方法、措施，促使和强制被执行人履行义务。只有在用尽法定的措施仍不能满足债权人的权利时，才能暂停执行。

但依据执行标的有限性理论，对被执行人的财产进行执行时应当考虑社会安全或被执行人的生存、维护社会公益或第三人利益，促进社会文化发展等考虑，对于被执行人的财产，法律规定其为豁免财产，执行法院不得采取执行措施。

（二）生效判决的执行与经济适用住房性质的紧张关系

“执行难”一直是民事诉讼中“三难”问题之一。导致“执行难”问题的原因除了被执行人难找、被执行人财产难寻、被执行财产难动外，还有近三分之一的执行案件无法执结的原因是由于被执行人家庭困难，没有财产可供执行，确无履行能力造成的。

经济适用住房有其自身属性。经济适用住房是一种政策性很强的保障房，一方面政府给予经济适用住房很多优惠和政策支持，主要体现在建设用地采用划拨的方式且优先供应、免收各种行政事业性收费和政府性基金、购买者享有住房公积金贷款优先权利等；另一方面，经济适用住房购房家庭在取得其他房产和购车等很多方面受到了政策性限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 ”。该条明确规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。既然是有限产权，法院在强制执行过程中就要有别于一般执行普通商品房的做法，因为经济适用住房区别于商品房的关键在于是否享有完全产权。

二、经济适用住房能否被法院强制执行

经济适用住房具有自身的特性，如若强制执行在法律上存在障碍，且在民事强制执行中也应本着“生存权高于债权”的理念保护弱势群体的生存居住权，因此笔者认为不宜强制执行。理由如下：

（一）经济适用住房的特征决定不宜被法院强制执行

1.经济适用住房属于社会保障性质住房，主要用于解决低收入居民的居住问题。《经济适用住房管理办法》第二十五条规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：一是具有当地城镇户口；二是家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；三是无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

2.经济适用住房交易受限制。用于解决城市住房困难家庭的经济适用住房、廉租房等社会保障性住房用地属于划拨建设用地使用权的范畴。划拨建设用地使用权被定位在公益事业和国家重点工程建设上。公益目的决定了划拨建设用地使用权的无偿性，也决定了其不可进入市场流转的特性。所以，《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满5年，一般不得直接上市交易。而且经济适用住房开发享受各种优惠政策，因而经济适用住房的商品性要差于普通商品房。

（二）注重弱势群体生存居住权的保护是文明社会法律的应有规定

经济适用住房是援助性保障体系的最低端，实际上是一种过渡性质的保障房。经济适用住房保障人群与廉租房对象存在一定的交叉，都属于相对弱势群体。

在民事强制执行中，若出现被执行人为弱势群体时，人民法院基于“衡平、正义”和人道主义，也应该保护这些弱势群体被执行人的生存权，不能为了保护申请执行人的合法债权而损害基本人权。“救济不救穷”的执行理念理应让位于“生存权高于债权”的法律原则，尤其是经济适用住房作为全家唯一居住用房时，法院执行时更应该保障其居住所需。

中央和最高人民法院对民事强制执行中弱势群体的保障高度重视，先后发布了一系列文件。如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，以下简称《查封规定》）第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。《查封规定》第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

再如，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号，以下简称《抵押房屋执行》）第六条：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”，而且规定人民法院在执行被执行人住房时，由申请执行人向法院提出申请，并为被执行人提供临时住房。《抵押房屋执行》第四条明确：“申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面積参照住建部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定”。

从以上条款可以看出，人民法院在执行被执行人住房时，应保障被执行人及其所扶养的家属最低生活标准所必需的居住房屋，经济适用住房作为保障性住房的一种，更应该得到保障。

三、如何处置生效判决中的经济适用住房

既然经济适用住房不宜强制执行，那么究竟该如何解决生效判决与经适房之间的紧张关系是法院和从事住房保障工作人员面临的共同课题。

根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。因此，解决生效判决与经适房之间的紧张关系需要具体问题具体分析。

执行被申请执行人名下的经济适用住房时，如若购买人购买的经济适用住房不满5年，则法院不能强制执行；如若购买人购买的经济适用住房满5年，经济适用住房购房人可以通过补缴土地收益金、税、费的方式将所购经济适用住房转为完全产权房（商品房性质）即经济适用住房上市，也可以通过由政府回购的方式退出所购经济适用住房。但前提是需被执行人自愿，法院不能强迫被执行人采取上市或政府回购的方式退出住房保障序列。被执行人通过申请经济适用住房上市的方式变有限产权为完全产权（商品房性质）后，法院的生效判决就可以执行。如果经济适用住房被政府回购，则法院的生效判决依然不宜强制执行，因为根据国家政策规定，政府回购的经济适用住房仍然属于保障性住房，且严禁改变保障性住房建设用地用途。

王春敏/责任编辑endprint