“租购同权”背后的真问题

廖俊平

作为期刊的专栏文章，很少能及时对热点问题进行评述，这次恰好赶上全国都在热议的“租购同权”问题，并且因为本专栏的惯例是提出问题并进行简明扼要的分析但不做全面深入的論述，所以可以来一篇急就章，谈谈这个热点问题。

7月17日，中国广州政府网站发布了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（穗府办〔2017〕29号，以下简称“29号文”）。在16项具体措施中，第1项措施的第一句话就引起了社会的广泛关注和热烈议论：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

几天来，网上和媒体上有关这个问题的各种讨论解读不绝于耳。其中不乏真知灼见，更有很多深层次分析。

笔者按自己的思维逻辑梳理了一下这个问题，希望有助于对这个问题的进一步深入探讨研究。

首先，为什么要强调“租购同权”？为什么会有这个问题？

众所周知，这个问题的由来是因为国人对于购房的偏好。这个偏好的形成最长也不超过20年——在1998年房改末班车之前，鼓励职工购房的各种措施实施了好多年，大多数人依然不愿买房，而愿意租住单位的公房，那时并没有购房偏好。更确切说，这种偏好形成于近十余年，也就是房价开始不断上涨之后——不断上涨的房价让大家看到了买房带来的资本溢价，几乎没有哪种其他的投资收益能够超出这种溢价。而这种偏好的结果就造成了中国城市居民奇高的住房自有率。

但正如很多人所指出的，其实教育资源向购房居住者倾斜并不算是一个很普遍或者很严重的现象，相比租购之间的差异，户籍之间的差异对教育公平的影响其实更大。

所以从本质上看，笔者并不认为“29号文”的重点在于解决教育资源在租购房居民之间分配不公的问题，这个问题在没有“29号文”之前并没有比现在更严重，也不会因为“29号文”就能有明显的改观。“29号文”的目的如其标题所说，还是在“加快发展住房租赁市场工作”，或者说解决“购房偏好”的问题。

而这个问题又是和政府一直希望解决的另一个问题息息相关，那就是不断上涨的房价问题。

如前所说，“购房偏好”来自不断上涨的房价，而反过来，“购房偏好”又促进了房价的上涨，不仅如此，还造成了租金房价比的严重扭曲——长期以来，相比不断上涨的房价，租金的涨幅几乎可以忽略不计，于是以租金和房价比值为计算依据的资本化率远低于其他类型资本的投资收益率。

房价多年来持续上涨已经成了耗费政府大量精力的一个重要民生问题，但实际上相对于城市居民“买不起房”的问题来说，“租不起房”的问题并不算十分严重。因此如果能够把更多的城市居住需求引导到租房上来，一方面房价上涨的压力可以减缓甚至房价会有所回落，另一方面租金水平会适度上升（因为租房需求的增加）。

笔者认为，这才是“29号文”的核心要旨。

其次，保护租赁关系的稳定是问题的另一个核心。

保护租赁关系是“29号文”所强调的一个重点，也是《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的核心要旨之一。

前面提到房改末班车之前几乎无人愿意买房（当然也买不起并且无房可买）而愿意租住单位的公房，一个容易被忽略的重要事实是：那时的公房租赁关系是非常稳定的，一旦分配了住房，只要不离开单位，就不用担心会解除租赁关系。

所以稳定的租赁关系是促使居民形成租房居住习惯的重要保障。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑endprint