江西省铅山县城区基准地价更新研究

刘响忠

【摘要】基准地价修正法是土地估价的重要方法之一，基准地价的更新是土地管理中不可缺少的部分，及时更新基准地价对土地估价具有指导意义。本文以江西省铅山县为例，基于铅山县城区2010年基准地价更新结果，对铅山县城区2010-2016年各级别的商业用地地价指数进行测算，并运用地价指数，更新该县2017年商业用地各级别的基准地价。更新结果显示，铅山县城区2017年Ⅰ–Ⅴ级商业用地基准地价分别为4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

【关键词】基准地价；地价指数；商业用地；铅山县

为了实现土地市场的健康、平稳发展，完善城市地价动态监测体系，提高土地市场管理的效率，掌握城市地价水平，必须弄清地价随时间变化的趋势[1]。地价指数的测算可以反映近期土地价格的变化趋势，为基准地价的更新提供技术支持。通过测算铅山县城区2010-2016年的地价指数，对2017年的地价指数进行预测，从而更新铅山县城区2017年的基准地价，并指导土地估价人员进行土地评估工作。

1、地价指数及其测算方法

1.1 地价指数的概念

地价指数是指在正常的土地市场条件下，土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数[2]。地价指数的测算是基准地价更新和征收土地增值税的基础，同时也是土地估价人员进行土地估价的重要依据。本文主要是测算铅山县城区2010-2016年商业用地的定基地价指数。

1.2 商业用地地价指数的测算方法

在选取样点地价时，可根据该地区近年来的交易案例或者通过调查采样等运用一系列估价方法对样点地价进行测算，经过检验和修正，确定最终的样点地价。各级别商业用地的平均价格计算如2、地价指数的预测方法以及基准地价的更新

本文中涉及铅山县城区2010-2016年各级别商业用地定基地价指数，显然数据的个数比较少，且符合时间序列，故可以采用移动平均法和GM模型对2017年铅山县城区各级别商业用地地价指数进行预测。再根据一次移动平均法和灰色预测模型分别预测出的2017年铅山县城区各级别商业用地地价指数，对其取算数平均值，作为最终的预测结果。将2010年铅山县城区各级别商业用地基准地价乘以预测出的各级别地价指数，从而更新出2017年铅山县城区各级别商业用地基准地价。

3、实证研究

3.1 研究区域概况

江西省铅山县位于江西省的东北部，武夷山的北麓，信江的上游，东北与上饶县相接，西与弋阳县相连，南与福建省武夷山市和光泽县接壤，北与横峰县毗邻。全县辖7镇10个乡，江西省武夷山自然保护区、境外上市企业江西铜业公司永平铜矿就在该县。铅山县处于丘陵地区、地势南高北低，县境东、南、西三面环山。全县有贯穿东西的饶鹰公路、国防線闽赣公路、河横公路以及县城通往各乡的公路；县境北部有311高速，上武高速贯穿南北；横穿县境南北的横南（横峰县、上饶市至福建省南平市）铁路总长73公里。铅山县城区2010年Ⅰ–Ⅴ级商业用地基准地价分别为2235元/㎡、1553元/㎡、926元/㎡、481元/㎡和301元/㎡，数据来源于国土部门2011年6月11日公布的铅山县城区2010年基准地价表。

3.2 样点地价的选取和整理

根据近年来铅山县城区的商业用地交易案例，并参考铅山县城区2011-2016年建设用地供地台账，选取样点，并以2011-2016年每年的1月1日为估价日期，运用市场比较法等估价方法对其进行土地价格评估。因为不同级别商业用地的价格相差很大，需要按照土地级别，整理样点地价。依据2010年铅山县城区土地定级和基准地价更新结果，对铅山县城区的商业用地样点地价进行分类、修正和检验，统一界定地价监测样点的土地用途、估价期日、容积率、土地使用年限和土地开发程度等地价内涵，并对其进行修正[3]。铅山县地价指数编制时标准地价定义为每年1月1日某用途土地法定最高出让年限、土地开发程度为“五通一平”，容积率为1.4，建筑密度不大于30%情况下所评估的城市各土地级别的某用途土地完整土地使用权的平均价格。最终选取的商业用地Ⅰ级样点7个、Ⅱ级样点6个、Ⅲ级样点4个、Ⅳ级样点2个、Ⅴ级样点2个，合计21个。

3.3铅山县城区商业用地地价指数测算

3.3.1 铅山县城区各级别商业用地的平均地价计算

对评估出的样点地价运用公式（1）。通过计算，铅山县城区2011-2016年商业用地分级地价均值可由表1反映出来。

3.3.2 铅山县城区各级别商业用地地价指数测算

以2010年为基期，利用2010年铅山县城区基准地价更新结果，根据计算出的2011-2016年商业用地分级地价均值，运用公式（2），铅山县城区2011-2016年各级别商业用地定基地价指数计算结果如下表：

3.4 2017年铅山县城区商业用地各级别地价指数预测

利用一次移动平均法预测出2017年铅山县城区商业用地Ⅰ–Ⅴ级地价指数分别为172.60、169.80、175.25、171.20、129.15。借助DPS数据处理系统，运用其中的GM模型，预测出2017年铅山县城区商业用地Ⅰ–Ⅴ级地价指数分别为（下转43页）（上接41页）188.05、184.86、190.60、186.95、141.21，且DPS对模型的评价为很好。根据利用一次移动平均法和灰色预测模型分别预测出的2017年铅山县各级别商业用地地价指数，对其取算数平均值，作为最终的预测结果。铅山县城区2017年Ⅰ–Ⅴ级商业用地定基地价指数最终预测结果分别为180.33、177.33、182.93、179.07、135.18。

3.5 2017年铅山县城区商业用地各级别基准地价更新结果

将2010年铅山县城区各级别商业用地基准地价乘以预测出的各级别地价指数，从而更新出2017年铅山县城区各级别商业用地基准地价。铅山县城区2017年Ⅰ–Ⅴ级商业用地基准地价更新结果分别为4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

4、结论与讨论

地价指数反映了土地的价格随时间变化的趋势与幅度，因此通过测算铅山县城区商业用地地价指数可以客观地显示铅山县城区商业用地价格平均变化情况，同时显示出土地市场运行的基本情况。基于地价指数的测算进行基准地价更新的方法是可行的，并且具有一定优越性，也是未来基准地价更新的发展趋势。为了使铅山县城区基准地价更新工作更加的高效，进行地价动态监测势在必行。

参考文献：

[1]国土资源部.城市地价动态检测体系技术规范[M].北京，2011.

[2]陆红生.土地管理学总论[M].北京：中国农业出版社，2007.

[3]殷彤.兰州市近年来地价动态变化及分析[J].发展，2009，09：109-111.

[4]周国华，邓新忠，贺艳华.基于地价指数的城市地价走势预测研究——以湖南省湘潭市为例[J].中国土地科学，2006，03：38-43.

[5]张珣.宣汉县城区土地定级与基准地价更新研究[D].四川农业大学，2013.

作者简介：

刘響忠，男，江西上饶人，江西省铅山县国土资源局，研究方向：土地资源管理。