房地产开发全过程成本管理与控制分析

刘晓文

【摘要】房地产行业自改革开放以后，在市场的刺激以及国家政策的扶持下获得了快速的发展。房价不断攀升、房地产项目开发数量与规模不断增大。部分企业也纷纷将发展的矛头转向房地产业，大中型企业资金的涌入，为房地产业发展提供了充足的资金，涉足房地产业的企业数量急剧上涨，房地产企业之间的竞争日趋激烈。本文就房地产开发全过程成本管理与控制展开分析，以期为相关工作提供参考。

【关键词】房地产开发；全过程；成本管理；控制

一、成本管理的目的

房地产公司是企业，而企业的最重要的就是追求利益。在成本管理时主要是为了使得成本的支出获得最有效的收获。不断的减少无效的成本，这样才能够不断的提升投资的价值。我们进行成本管理并不是等于省钱，因为不管花多少钱也会有浪费，重点是要花的有效，这样才能够不断的避免价值不平衡造成的浪费。

二、现状分析

近几年，在国家政策扶持及市场的推动下，房地产业迅速占领市场，房地产项目数量不断增多，投资成本越来越大。但由于某些房地产项目开发商成本意识淡薄，对房地产项目管理与成本控制工作的重视度不高，缺乏科学的成本控制与管理计划，使得房地产项目管理与成本控制质量低下，企业经济利益受损，不利于企业的长足发展。房地产开发项目成本控制方法落后及缺乏完善的制度作引导，使房地產项目管理与成本控制工作盲目开展，成本预算与控制管理工作与实际严重脱节，房地产项目成本控制与管理效率不高，质量难以保障。

三、房地产开发项目全过程成本控制策略与优化

前期投资决策阶段的投资估算在整个房地产开发中具有重要意义，它直接决定了项目是否实施，并对项目今后开发成功与否具有深远影响。此阶段通过对所开发产品的初步定位、预期投资及收益进行预测分析，为土地竞拍中举牌竞价提供指导。就成本管理方面而言，该阶段的重点是编制项目的投资估算。为确保投资估算相对准确避免误导整体投资决策，测算过程中应根据项目的预期产品定位、项目所在地具体情况，在参照行业同类产品的经验数据基础上，结合本公司自身开发水平以及对未来开发的成本涨幅预期进行估算。

（一）做好设计阶段的成本控制

房地产项目一般要在设计规划方案确定后方可实施，而房地产开发项目的目标成本会伴随着项目设计方案的产生而确定。因此，房地产项目设计的合理与否以及设计质量的高低都会对房地产项目施工成本产生巨大的影响。所以在房地产项目的设计阶段开展成本控制与管理工作具有重要的現实意义，可以对房地产全项目成本控制起到事半功倍的效果。这就要求房地产企业应广泛的收集同时期、同类型的房地产开发项目资料，编制项目投资估算报告，为房地产初步设计方案提供重要的依据。为了确保设计方案的有效性，设计人员应准备多个可备选的设计方案，通过对比分析以及市场调查评估，选择最佳的设计方案。

（二）项目招投标阶段成本控制

项目招投标过程中的成本控制主要包括招标投标阶段的控制和合同的签订。工程招投标主要包括设备、材料采购招投标和施工招投标这两个方面，要保证项目的投资、项目质量、进度的控制等，必须通过招投标选择较好的施工单位或材料供应商。除此之外，还要做好合同的签订工作，合同对一些重要的事件必须要明确规定，如涉及到费用的工期、价款的结算方式、违约争议处理等事件；对于一些招标文件中没有明确的一些内容进行确定；需要提前制定一些关于施工过程中的索赔条款，这样可以一定程度的避免索赔事件的发生，降低施工过程中的风险。

（三）施工阶段成本控制

房地产开发企业要在施工阶段控制好成本，第一，要舍得补充高质量的懂得施工的专业管理人才，在人力质量上达到能与建筑施工企业相当的高度。第二，要提高对施工企业提出的变更索赔的管理水平，建立清晰合理的变更索赔制度，明确工程、预算、管理等人员的职责以及相应权限，做好变更索赔工作。第三，要充分利用高质量的第三方审价服务。第四，应要求施工方、驻地监理及自己的现场代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

（四）竣工结算阶段成本控制

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。房地产开发企业在竣工结算时应该认真而细致，辨伪存真，严格把关，依托合同以及设计图纸完成竣工结算。同时也要尊重实际情况，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好房地产开发企业自身的信誉。要注意竣工验收单与招标时的工程量清单相比是否有增减项或增减量，结算时据此进行相应增加或扣减。要注意对照原合同，对已包含在原合同里的费用内容不能审批通过。

四、结语

总之，对房地产开发企业来说，成本控制是整个开发过程的每一阶段的成本控制，房地产开发企业需要建立一个有机、动态的全过程成本控制体系，以增强自身竞争力，取得长远发展。

参考文献

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