土地流转有效实现方式探讨

卫红

摘 要：农村土地“三权分置”是农村土地经营制度的重大创新，而土地经营权流转又是实现这一制度的核心所在。在实践中积极探索土地承包经营权流转的有效实现方式，将有利于加快土地经营权有序流转，发展适度规模经营，推动现代农业发展和增加农民收入。

关键词：农村；土地流转；实现方式

文章编号：1004-7026（2017）11-0055-01 中国图书分类号：F321.1 文献标志码：A

山西省鹽湖区地处中心城市，现有耕地5.2万hm2，是一个亦城亦乡的传统农业区。随着经济社会快速发展和农村劳动力的不断转移，土地流转的形势也日益迫切。如何激活各类农业生产发展要素，引导土地有序流转，推进适度规模经营？从2013年开始，该区多措并举，积极探索农村土地流转的有效实现方式，使“沉睡”的土地资源变成了“活”资产，为农村土地流转注入了新的动能，并成为全省先进典型。截至2017年6月底，全区农村土地承包经营权流转面积累计达到1.2万hm2，占现有耕地面积26.9%。

规范交易，顺畅流转渠道。为了确保土地流转公开、公正和规范运行。一是搭建一个平台。区政府投资500多万元，成立了农村产权流转交易服务中心，设立了区级交易服务大厅、乡级服务窗口和村级服务网点，为土地流转提供场所设施、信息发布、组织交易和交易鉴证等服务；二是出台一套政策。制定了农村产权交易管理办法、土地承包经营权流转奖补办法、土地承包经营权流转交易规则和交易流程等。对市场建设、交易规则、监督管理和流转奖补等都作了明确规定。如对流转农户一次性奖补每50元/667m2，流入主体在20hm2以上的，一次性奖补10 000元。对双方进入平台流转的，一律提供免费服务；三是整合一个窗口。将过去分属林业、土地、水务、农业和农经等管理部门与土地流转有关的业务统一纳入交易服务大厅设立办事窗口，开展“一站式”服务；四是创建一种模式。按照“政府主导、公司管理和市场运行”的管理要求，实行“统一监督管理、统一交易规则、统一信息发布、统一服务标准、统一交易鉴证、统一平台建设”的运营模式，通过交易申请、权属审核、信息发布、意向征集、公开协商或竞标、结果公示和签订合同等程序完成流转交易活动。

严格鉴证，确保流转合规。区交易服务大厅设立了产权流转交易鉴证制度，对交易的土地流转资料和合同内容进行认真审核，看是否符合交易程序，是否公开透明，是否手续齐备，合同条款内容是否齐全，是否合法、合规、合理，是否表述准确达意。凡经过审核符合條件的土地流转活动，由交易服务大厅向流转交易双方出具《农村产权交易鉴证书》，作为双方土地承包经营权流转交易的有效凭证，使承包农户安心，流转投资者放心。

公正评估，实现流转公平。根据农村土地承包经营权的特殊性，力求做到价值评估客观公正。一是引入社会资产评估机构。在充分发挥双方协商议定价格的同时，公开邀请社会资产评估机构参与农村土地承包经营权价值评估业务，并建立评估机构库供双方选择。目前 ， 山西美信孚资产评估事务所已率先入选开展评估业务；二是制定评估标准。根据土地经营情况设立两种价值评估模式：一种是当年有预期收益，土地承包经营权价值=土地经营权面积×预计每667m2净收益（扣除流转金）×剩余承包期或流转年限+地上附着物价值；另一种是当年没有预期收益，土地承包经营权价值=土地经营权面积×每667m2流转价格×经营权剩余期限+地上附着物价值。三是严格评估流程。按照申请委托、方案制定、现场勘查、资料收集、制作初稿、意见征求、出具结果报告、资料归档等评估流程，对土地承包经营权价值进行评估，为双方议定流转价格和担保、抵押贷款提供参考依据。

安全融资，助动流转发展。全面启动农村土地承包经营权抵押贷款试点工作，采取四个方面措施为土地流动注入新的动能。一是金融机构创新服务模式。积极为农户和新型农业经营主体依据土地承包经营权和流入后的土地承包经营权抵押贷款设置信贷产品和优惠条件，如授信额度为抵押评估价值的60%，利率上浮幅度为30%以下等。特别是对经营管理较好的新型农业经营主体授信额度还可适当提高，并可延期还贷，破解生产发展融资难题。二是政府成立政信企业融资担保有限公司，向新型农业经营主体流转土地发展适度规模经营提供融资贷款担保，缓解金融机构放贷风险。三是财政从每年土地出让收益中提取2%建立抵押贷款风险专项补偿基金，对农村承包的土地经营权抵押贷款利率上浮幅度不超过30%、逾期率低于5%的贷款损失风险分担。四是金融、农经和司法等部门建立抵押物处置机制，采取流转、变现、托管、调解和诉讼等办法，对抵押物进行处置，以补偿贷款风险损失。截至到2017年6月底，全区累计发放土地承包经营权抵押贷款33笔，金额4 815.7万元，其中向新型农业经营主体发放贷款4 700万元。