关于油田社区物业管理市场化运作的深入思考

马健+米尔汗?阿哈西

摘要：油田社区物业管理是油田“专业化管理，区域化服务”的产物，近年来，我国油田社区物业管理经过长时间的摸索，有了一定的发展，不过油田社区物业管理市场化运作水平仍有待进一步提高。文章结合当前油田社区物业管理市场化运作现状，就油田社区物业管理市场化运作策略进行了深入思考。

关键词：油田社区；物业管理；市场化运作

一、油田社区物业管理市场化运作现状

我国许多油田在建设初期都处于远离城市、缺少社会依托的状态。不过，自上世纪60年代的石油大会战开始，响应党和政府的号召，许多油田都走上了生产和生活两手抓的发展道路。许多油田都结合自身实际，将企业内部的教育资源、房产、卫生、生活服务资源等从企业中分离出来，成立了社区和社区管理中心。经过四十多年的发展，油田社会系统逐渐完善，油田社区物业管理也成为油田系统管理中极其重要的一环。从本质来看，油田社区管理是企业社区，它是行政划分的区域性组织，社区管理以企业行政手段为主。油田企业社区具有文化功能、经济功能和服务职能。油田社区物业管理是构建和谐社会的重要平台，也是社区规范化管理的根本。目前，许多油田社区的物业管理水平都较之前有了较大提高，一些油田社区的物业管理逐渐从企业中独立出来。不过，由于社区物业都是由企业成立的，所以许多油田社区的管理体制和运行模式都带有计划经济的色彩，加上社区要借助企业的资源推动社区建设，所以相对来说，油田社区的物业管理市场化运作水平较低。如许多油田社区物业实行的是代收水、电、暖气费制度，物业费自定，由于养人负担重，他们所收取的费用相对较高，加上物业从业人员的业务素质较低，所以物业与业主之间的矛盾较多。为了减少开支，物业只能雇用许多临时工，进而导致物业管理水平低，效益不佳，市场化运作困难。

二、油田社区物业管理市场化运作

（一）深化分离改革，推进市场化运作

油田社区物业管理与油田企业有着密切关联，与一般城市社区有着本质区别，虽然在市场制度日益完善的情况下，油田社区物业管理受政府保护或干预的力度越来越小，但是，许多油田社区物业至今尚未走上自我发展之路。油田社区物业管理市场化运作必须建立在油田社区物业职能到位、自主经营的基础上。换而言之，油田社区物业管理市场化运作，必须要将自身经营职能与政府职能分开，必须走自负盈亏之路。这就要求油田企业积极贯彻落实国家八部委下发的有关主辅分离辅业改制的政策，实施主辅分离改革，将油田主业与后勤服务剥离开来，成立物业管理站，注册专业化物业公司，以法人实体的形式促使物业管理走上自我经营之路。然后，完善物业管理体系，解决企业人员负担与再就业之间的矛盾，盘活企业资产，精干实业，深化油田企业改革，确保企业资产有进有退，为油田管理、维护和运行提供财政补贴，同时实施物业改制，完善物业管理法律法规体系，持续推进物业管理内部重组，优化物业管理组织，并将物业管理与服务分开、甲方与乙方分开，增强物业管理的创收能力和安置能力，推动油田社区物业管理走向市场化运作方向。

（二）实施品牌战略，打造物业品牌

随着社会发展，物业管理市场也将迎来更加激烈的竞争。国际性品牌向国内市场的蔓延，加快了中国物业管理品牌时代的到来。油田社区物业管理的根本是服务于人，为用户打造优美、适宜的生活空间。在市场经济模式下，传统的物业管理理念和模式已经无法满足油田物业管理事业的发展。油田社区物业必须及时调整经营战略，实施品牌战略，以推动物业管理不断向前发展。确切来说，油田社区物业要以物业服务、文化建设和人力资源管理为核心，逐步打造优质物业服务体系，打造业主满意的物业服务产品。如社区物业要逐步完善社区居住设施，优化社区环境，为业务提供高水平的服务，并利用公众假日和节日开展多种社区文体活动，以构建和谐的人际关系，提高业主对物业的认可度。然后，运用品牌优势扩大经营服务范围，建立专业化的社区服务队伍，合并小物業为大物业，形成规模效应，并突出物业管理的差异性和优势，增强品牌优势。

（三）提高物业管理的技术含量

在知识经济时代，科学技术是第一生产力，也是物业管理竞争制胜的关键。因此，油田社区物业要树立“用科技手段提升管理水平、让生活更现代”的管理理念，强化管理信息化，提高物业管理的科技含量和技术水平。具体来说，油田社区物业要抓住信息化建设机遇，构建物业管理信息化平台、数据库和外部网站，实现内外管理之间的无缝衔接和物业办公网络化、自动化、无纸化、移动化，提高物业管理效率。然后，密切关注和跟进物业领域前沿科技产品，发展延伸网络服务信息平台，将在线保修、房屋租赁、在线缴费等多个物业接口连接起来，提高部门的科技创新能力和技术服务水平，打造高效、科技型物业管理模式。在此基础上，培养物业信息化人才，组建具有企业特色的服务团队，借助市场激励和奖惩机制完善物业团队管理，提高物业管理人员的整体水平，为业主提供更加完善的服务。

综上所述，经济发展，民众生活水平提高，给物业服务能力和品质提出了更高的要求。油田社区物业要认清形势，立足实际，整合资源，细分市场，缔造品牌，走市场化运作发展之路。惟其如此，才能获得业主认可，在行业竞争中赢得一席之地。

参考文献：

[1]李芳.关于油田社区物业管理市场化运作的思考[J].胜利油田职工大学学报，2006（02）：29-30.

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[3]刘明.胜利油田社区发展瓶颈与对策[J].胜利油田党校学报，2014，27（06）：85-87.