对我国物业管理模式的思考

叶飚

【摘要】近三十多年来，我国的物业管理逐渐的发展起来，物业管理的模式也在渐渐的完善，物业管理的水平也有所提升。然而在发展当中，物业管理行业出现了一下问题，阻碍了物业管理的进一步发展。伴随着人们日益生活水平的提高，对于物业管理的质量就有了更多的要求，人们和物业管理公司的矛盾经常发生，最本质的缘由，是因为物业管理模式出现了某些问题。这篇文章会对我国物业管理模式进行思考。

【关鍵词】物业管理 思考 问题 对策

从物业管理发展开始，就已经在解决物业中管理中出现的实际问题。因为现如今我国的物业管理规模在逐步的增大，所以物业管理会牵扯到实际生活的各方各面，管理的工作也相就对会繁杂。琐碎的工作就会阻碍了物业的向前发展。如果物业管理公司想要得到发展，就要了解出现这些问题的缘由，再寻找到解决这些问题的策略。

一、我国物业管理现状

（一）物业管理服务思想不够

物业管理公司属于服务行业，如果想要建立一个卓越的物业管理企业，就必须结合实际，做细做优，满足开发展商、业主、行政主管部门和相关专业公司等各个行业的要求，就一定要有引导物业管理服务的最高行为准则与思想价值体系，就是公司的企业文化。该内容要是全部服务行业企业文化体系中的最根本的思想。在如今社会，伴随着业主的维权意识正在觉醒，业主对物业管理企业的服务项目、态度、水平、内容已经提出了更多的要求。但是，企业的物业管理质量止步不前，从不想把管理型转向服务型；另外，还有不少的物业管理企业根本没有服务的意识，仍就以管理为主，欺负业主，想一下办法来收取额外的费用，如果一些业主表现出不同的意见就对其进行停水、停电等，结果造成矛盾不断扩大。

（二）物业管理公司和业主沟通不顺

根据研究发现，因为低租养房和福利分房的原因，一些业主对物业管理的工作形式不了解、不理解，到如今还没有物业管理的消费意识。还要部分业主对物业管理常规定不仅不知道还不专门的学习。尽管物业管理企业一直说损失特别的，但是缺从不根据政府的要求定期将账目公布给业主，导致业主误认为交给的费用是否被用在自己物业管理的上面和物业公司的基本诚信有问题。所以，物业企业要主动的与业主进行有效的沟通，要不矛盾就不会消解。

（三）物业管理人员整体素质水平不一致

最近几年，“供需无序，有市无价”的情况在某种程度上导致了物业管理和业主矛盾的增多。造成这种结果的原因有不少，但是最大的缘由是：物业管理企业的服务质量与价格不符合。所以，企业要照顾到各个部分的利益以及改变服务理念。自从改革开放后，我国发展迅速，这就要求物业管理企业在思想观念方面也要紧跟时代潮流。物业管理企业如今面对的难题，不是要不要提高服务的水平、要不要增强服务意识的问题，而是怎样提供更加令业主满意的服务，怎样做到“质价相符”。

（四）前期留下问题特别多

在如今这个社会，由于楼房建设的质量不好致使楼房经常出现漏水、墙壁脱皮，严重时还会墙体存在裂纹。房地产在建设楼房时遗留的问题留给物业管理企业，因为这一块维修费用非常高，物业管理企业没有能力处理，管理与建设没有关联导致物业公司不容易管理。另外，房地产公司为了增加销售额度，夸大广告词，像配套设施、高承诺的物业管理、绿化率、各种优惠等等，这就给之后的物业管理形成不利的局势，如果解决不好，就有可能引起业主不满，就会导致物业企业与业主的矛盾。处理房产商留下的问题，要依靠开发商和物业企业划清界限，强化对消费者的宣传，分清楚物业企业的责任与房地产的责任。

（五）物业管理收费困难

从物业管理企业出现起，物业服务费用一直都在影响着物业管理的未来发展，主要有：第一，物业管理服务的费用标准具体执行力度不够，不符合政府物价局的标准；第二，一些消费者拒交、拖欠物业管理服务费用的情况特别重。探讨它的原因，有三个：第一，是因为物业管理市场不健全，企业的竞争意识不强，内部市场不够规范。在实际情况当中，物业管理的质量不高，尤其是在某些地方，物业管理公司出现多收少管，重收轻管，质量与价格不符合的情况，导致了消费者的愤懑。第二，消费者交费的分散性与物业管理的整体性的现象。不交物业管理费用的一部分消费者长期损害着所有消费者的利益。第三，对于不缴纳物业管理费用制定一些措施。如今不缴纳物理管理费用不是单一的现象，甚至有的小区不缴纳率达百分之四十到百分之五十。

（六）物业管理市场不完善

现有物业管理公司的百分之九十采用的是自管式和继承式，这种建管之间不分的制定已经影响到物业管理市场化、社会化、专业化的发展方向，且导致了不是问题的出现，业主不满时时存在，给物业管理理性、规范、健康的发展带来不利影响。物业管理牵扯到家政、保洁、治安、绿化、房屋和家电的保养、维修等，这些部分事实上是专业性强、科技含量高的行业，但是我国现今大部分物业管理企业的现状是，很多物业管理公司因为规模比较小，不会花费特别高的资金去引进高精尖人才，这就导致了局面难看。另外，管理模式落后、物业管理服务意识不强，很多物业管理公司并没有建立一个专门研发的部门，所以致使物业服务和管理的模式、方法、技能不能够紧跟潮流的发展。

（七）物业管理制度不健全

颁布并实施的《物业管理条例》对我国物业行业的发展有特别大的影响，然而因为受到许多方面的限制，这一条例人就有不少的问题，需要去健全。比如当事人的地位、前期物业、行政权的行用等三个方面都有一些问题。第一，像前期物业的开始时间不是特别明确。第二，特别容易出现前期物业合同损害到业主的权益的问题。第三，某些房产商在选择前期物业公司时不符合规定。

二、物业管理的发展策略

（1）加强物业管理工作人员的服务意识，物业管理人员应该摆着自己的工作态度来面对自己的业主，企业要加强物业工作人员的态度，明白物业工作人员的工作本质是服务于业主。物业工作人员一定友善的对待业主，站在业主的立场考虑事情，业主也会体谅物业的。

（2）在物业管理行业工作人员的素质尤为重要。物业企业要给管理人员进行一些培训，选择优秀人员可以去进修，增强管理工作人员的综合素质，才能够提高企业的整体业绩。

（3）虽然前期留下的问题主要是由于施工方的原因，但是物理管理要处理好前期留下问题。在房产商进行施工的过程中，物业要派部分企业的工作人员监督工作，确保楼房的质量，才有可能彻底的处理好前期留下的问题。

（4）物业管理企业可以制定健全的机制，将物业费的缴纳用制度的形式规定起来，一旦有业主不按时缴纳物业费，物业管理机构就对不缴纳物业费的业主采取催缴的方式。形成了一个健全的管理机制，才能够町以确保物业企业收取到应得的费用。

（5）强化物业和业主的交流，接触他们之间存在的误会，特别多的问题就能够被到解决掉。业主一旦有疑惑的时，就要迅速的找物业去询问，管理企业在物业资金的使用上也要发布，使得资金透明化，两者之间进行适当的交流，才可以彻底的处理好问题。

三、小结

如果物业管理公司想要进一步完善物业的模式，业主们也要去积极的配合物业的发展。在物业管理的努力与业主的配合之下，物业管理的发展也会更好，业主的生活品质也会提高。

参考文献：

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