新时期房地产开发与经营策略的转变

姚芬

摘要：房地产行业多年的快速发展一方面促进了国民经济的发展，但也掩盖了很多问题和矛盾，而这些问题和矛盾在新时期下都会不断凸显，进而给房地产行业的发展造成阻碍。因此，有必要对当前的房地产开发和经营策略进行转变以更好地适应新时期的发展需求，从而为实现房地产行业的长期持续发展提供充分保障。

关键词：房地产；开发；经营；转变

改革开放以来，我国的经济社会进入了高速的发展阶段，城镇化进程在这一时期也不断加快，这给了房地产领域极大的发展空间，促使房地产行业成了支撑我国国民经济发展的重要产业之一。但是房地产行业多年的快速发展也带来了一些消极问题。所有问题从长远来看将对房地产的开发和经营造成严重影响，因而有必要对当前的房地产开发和经营策略进行转变以更好地适应新时期的发展需求，从而为实现房地产行业的长期持续发展提供充分保障。

1.新时期下房地产开发与经营中存在的问题

1.1房地产投资不合理

当前在我国的很多城市，尤其是二三线城市，房地产领域已经表现出比较严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大，有的地区甚至出现了“鬼城”。导致这一问题的原因主要是：第一，国家对房地产的政策由早期的鼓励开始逐步向加强调控的方向转变，“销售热”“抢购潮”等现象已经一去不返；第二，房地产行业经过多年的快速发展，投资过量现象十分严重，再加上房地产的开发结构不够合理，所开发出的产品也不能很好地满足市场需求。

1.2土地利用效益较低

近年来，我国在进行经济建设时，一种重要的方式就是提升非农经济在所有经济活动中的比重，将部分土地资源规划到建设用地（如图1），既可以促进城镇化的发展，同时也是改善农民生活质量的一项重要举措，这为我国以往的经济发展贡献了很大的力量。但是因为过多设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了土地集聚效益，土地资源的功能没有得到真正有效的发挥。

1.3既有融资渠道受限

以往房地产开发的主要融资渠道是银行贷款或抵押贷款，但如今国家对房地产行业的政策调控作用加强，对房地产公司提高了放贷门槛，使房地产企业在进行开发时急需找到新的可靠融资渠道。

1.4市场对于房地产开发和经营提出了新的要求

在前些年房地产行业快速发展的时期，房地产企业在经营中占据着主动地位，根本不用担心房子卖不出去，企业的所有经营重心都放在了快速建设上，忽视了产品的多样化经营和精品化经营。如今面对激烈的市场竞争，购房者逐渐占据了主导地位，这就要求房地产企业必须在产品的多样化和精品化上多下些功夫。

2.新时期下房地产开发与经营策略的转变方向

2.1实现土地集约化利用

新时期下，我国必须制定相关措施来提升土地资源的利用率，以最大限度地节约土地资源。而这就需要将传统的土地资源管理与资产管理进行充分结合，对土地资源进行优化配置，从而有效提升土地资源利用模式的科学性。在这一过程中，国家要通过宏观调控的导向作用来促使土地资源向着集约利用的方向转变；而房地产企业应在充分分析和掌握国家政策的基础上，将开发和经营重点向着实现土地集约化利用的方向转变，通过及时抢占和开辟新的市场来创造更多的经济效益，进而保证企业能够实现长期发展。

2.2加强成本核算的能力和拓宽融资渠道

房地产经过多年的快速发展，导致越来越多的企业都进入到了这一行业，而这势必会增加房地产市场竞争的激烈性。在這种情况下，房地产企业应该加强成本核算工作，通过对自身的财务运营状况加强控制来收获更大的成本优势，进而使企业在市场竞争中能够占据优势地位。此外，考虑到当前银行提高了对房地产行业的放贷门槛，这对房地产的开发和经营都造成了不小的打击，而这就需要房地产企业在拓宽融资渠道方面多动脑筋，不能一味地只追求资金的快速回笼。具体而言，房地产企业可以扩大与基金、信托等金融机构间的合作，通过采用合作开发的模式来降低开发占用资金。

2.3加强企业内部管理，合理有效的规避风险

当前房地产企业的内部管理还不够完善，部分企业还没建立健全的内部管理机制，有的企业甚至连现代化的分工经营部门体系都没有构建完全，而这就可能给房地产开发和经营工作造成较大的风险。事实上，通过加强企业内部管理，实施严格的成本核算和质量控制，能够在很大程度上使企业规避在开发和经营过程中产生的资金风险和质量风险等。

2.4根据市场的需求设计、生产产品

在新时期，为了应对日趋激烈的市场竞争，房地产企业应根据不同的群体和不同的需求来推动产品开发工作，通过运用差异化战略来凸显自己产品的亮点，这是未来房地产开发和经营的主要内容，也是维持企业效益持续增长的关键。

参考文献：

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