回報週期長長租公寓萬億藍海背後的盈利難題

吳迪

鏈家、「我愛我家」等地產服務中介經過多年的佈局，早已在房屋租賃市場賺得盆滿缽滿，而開發商們似乎也想在此尋求新的發力點。隨著萬科、龍湖、綠城等開發商的涉足，長租公寓在成為房地產市場發展新趨勢的同時，也將迎來新一輪混戰。

擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓，儘管租金相較於普通住宅高出30%～50%，但依然贏得了眾多城市白領的青睞。

2016年，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出實行租購並舉，對培育和發展住房租賃市場給予大力支持，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。

存量房時代的到來加之政策的鼓勵，大量資本開始湧進租賃市場。根據鏈家發佈的數據，大陸房屋租賃市場規模達1.1萬億（人民幣，下同），預計到2025年將增長到2.9萬億。

開發商無法彌補資金成本

在2016年報中，萬科表示：「2017年，公寓業務將加速規模擴張，繼續優化房源管理、客戶資源、業務介面、運營平臺、支付系統等在內的統一業務支持平台。」萬科董秘朱旭也在2017年年初透露：「2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發展。」

快速擴張之下，7月萬科長租公寓品牌「泊寓」將在北京開設第6家門店，位於順義區的空港店。工作人員介紹，目前該門店的公寓根據面積和戶型不同，設計了4種產品，月租金為1280～1980元不等。而每個門店根據區域不同，價格差異也較大，比如上清店的公寓月租金多在4000元以上，最貴的是勁松店，月租金6000元起。

儘管泊寓的租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，但所有店面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的業務已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、瀋陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊13個城市上線。根據官方的預計，泊寓到2018年全大陸拓展目標為45萬間，年收入94億元。

面對萬億級住房租賃市場，在2016年中期業績說明會上，龍湖董事長吳亞軍宣佈推出長租公寓「冠寓」品牌，計畫3年內佈局300家門店。2017年初，龍湖冠寓專案的重慶源著店、龍湖冠寓成都金楠店、龍湖冠寓成都時代店已經順利開業，開業前出租率均超過80%。

龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則透露，除了已佈局的重慶、成都外，冠寓還將聚焦北上廣深4大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領先二線城市，目標城市12個，力爭用3年時間，躋身中國長租公寓市場前列。

此外，綠城與成都長租公寓品牌優客逸家推出「綠城優客」，招商蛇口推出「壹棧」「壹間」「壹棠」，佳兆業推出「寓享空間」……根據克而瑞數據顯示，TOP30的房企當中，已經有三分之一涉足長租公寓。

不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比，似乎並不能算是一個賺錢的好買賣。中原地產首席分析師張大偉表示，現在長租公寓對於大部分房企來說，依然只是嘗試、佈局、積累經驗。「房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業也只有2%～3%，遠遠不足彌補資金成本。」

未來域公寓創始人王宇則認為，房企涉足長租公寓未來的發展模式會在現有基礎上更加趨向於資產證券化方式。「通過長期穩定運營實現更高收入，以利於資產證券化退出。」

中介盈利靠賺取差價

地產服務中介涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。

「中介在長租公寓領域的優勢在於短平快成本低，通過門店即可解決客戶來源和看房訂房環節；劣勢在於鮮有完善的服務內容，缺少過程管理和服務，物業持續增值和溢價能力弱。」

其中，涉足最早的是鏈家旗下的「自如」品牌，2011年成立， 2016年5月宣佈獨立運作。6年來，在長租公寓市場已經占有重要的地位，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，服務租戶70萬人次。

自如採取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長期合同，並提供統一裝修、統一配置，然後以「二房東平台」的形式對外散租。在取消「中介費」的同時，自如選擇收取了與「中介費」數額相當的「管理費」，房租相較市價而言，高出30%～50%。

儘管租金不菲，但利潤卻並不高。鏈家研究院院長楊現領表示：「自如在運營初期的5年是非常痛苦的，當時一線城市的租金回報率都不到2%。」不過他對這個巨大的市場仍然信心滿滿：「租賃和轉售的回報率日漸靠近，隨著居住觀念的升級和市場的調整，租金回報率也會日漸樂觀。

2015年7月，在租賃中介市場上占有重要地位的「我愛我家」也對旗下運營了近16年的房屋管家業務啟動全面轉型，成立了長租公寓品牌「相寓」。截至2016年末，相寓在管分散式房源達到近19萬套、50萬間，整棟式公寓4棟，資管業務規模達到行業第一。

與「我愛我家」幾乎同時進入長租公寓市場的世聯行也不甘示弱，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權、與完成A輪融資的寓見青年公寓達成戰略合作，後又宣佈啟動20億元的定增計畫。截至2016年底，旗下品牌「紅璞公寓」先後落地20個城市，全大陸簽約超過2萬間房屋。

不過，世聯行2016年報顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。如此看來，這個行業似乎如同北京自如生活資產管理有限公司CEO熊林所說：「做長租公寓的人，絕大多數都是有夢想，並懷著善意的，因為這個行業太苦了。」

公寓創業公司遍地開花

根據鏈家研究院發佈的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

楊現領表示，這代表著未來5年到10年，房產租賃市場增速非常快，租金將穩定上升，品牌公寓運營商將借助規模化侵占市場份額並實現盈利。

遍地開花的長租公寓創業公司似乎有力地證明了這一觀點。

YOU+國際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來域……眾多集中式公寓，憑藉優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，開始在租賃市場上發力，並得到了資本的青睞。

和其他創業專案不同之處在於，因為租賃市場過於龐大，租房又屬於剛需，因此各個品牌之間無須通過打價格戰來展開競爭，目前全國排名前5的公寓企業加起來的市場份額尚不足4%。加之長租公寓前期投入資金大，回報週期長（一般需要4～5年），在盈利模式尚未完善的情況下，各個公司並沒有盲目擴大規模來獲取利潤，而是在裝修、服務等方面尋找差異化，以滿足各個細分領域的市場需求。如同新派公寓創始人王戈宏所說：「長租公寓未來盈利將主要靠品牌定價權。」他創立的長租公寓在經歷7年多的運營管理之後，目前專案的投資回報穩定在15%～30%。但在此之前，也經歷過較為漫長的陣痛期。

事實上，如今的長租公寓早已過了資本的狂熱期。

2014年的時候，公寓行業曾被很多投行看中，也湧現過很多明星企業，但是前期巨大的資金消耗量和微薄的利潤讓很多創業公司難以為繼。「其實2017年能夠融到資的公寓企業屈指可數，因為財務數據出來了。」王戈宏表示。

「我們開玩笑說公寓行業裏的名字快被起光了，各種各樣的寓，就像共用單車的顏色被選光了一樣。」但他又說，其實所屬這個行業的人都知道，這個遊戲才剛剛開始。endprint