C房地产企业销售环节的税务筹划新思维

张琮

摘 要：多年来，房地产企业一直保持其高盈利状态，因而不断吸引着资本的流入，房地产开发企业的数量与日俱增。近日，国务院公布了"关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见"，其中提到了房地产行业应"因城施策去库存"，指出要加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨。在如此政策背景与激烈的行业竞争环境下，如何依法降低税负，保证利润水平便成为每个房地产企业需要重点关注的问题。本文以C房地产企业为例，运用案例分析法及对比分析法，从房地产企业重点涉税的销售环节提出了税收筹划的具体方案，以期为该企业及有相似情况的其他房地产企业提供筹划企业税负的新思路。文章创新性思路如下：一方面，在筹划方案中注重体现出新推行的"营改增"政策；其次，以房地产开发企业的销售环节为研究对象，并未局限于单一税种，使税务筹划更显完整性和可行性。

关键词：房地产企业；税务筹划；营改增

一、C企业背景简介

C房地产企业成立于2006年6月10日，注册资本金3300万元，以房地产开发、销售及租赁为主营业务，并兼营物业管理业务，具备房地产开发企业二级资质。公司现有在职员工58人，其中拥有高级专业技术职称的职工为8人，拥有中级职称的员工10人，85%以上员工拥有大专及以上学历。自成立以来，公司始终秉持“以人为本，创一流服务；讲求诚信，保房产质量”的理念，先后在S市开发新区落成2个大型小区，现又在老城区即将建成1个中型小区，为本市居民近万居民提供了高品质住宅。曾多次荣获S市“创利税功勋单位”及“优秀开发管理奖”等多项荣誉。目前，C公司正着手开发新的房产项目，各项工作已进入实质性商洽阶段。

二、C企业房地产销售环节的税务处理缺陷

在房地产企业经营的各环节中，涉及税种最多，涉税数额最大的环节便是销售环节，因此，如何有效地进行该环节的税务筹划是企业应当重点关注的问题。与此同时，随着“营改增”的全面推进，也要求房地产企业对纳税筹划做出新的思考。由于房地产企业具有销售收入高的突出特点，而在销售中，企业应纳税额又多以销售收入为计税依据。那么，企业若想合理降低税收，就需要综合多方面因素、转换角度、对比分析，从而形成高质量的节税方案。

1.非普通住宅定价不当

对房地产商而言，房屋的定价尤为重要，一方面，能否取得价格优势决定了其在同行业中的竞争力，也在很大程度上决定了企业吸引客户的能力；另一方面，出售房屋的价格与企业收入与税负，尤其是占比极大的土地增值税有重要联系。我国土地增值税税实行四级超率累进汇率，税率较高，依据增值额与扣除项目之间的比率，分别适用30%、40%、50%和60%的税率。与此同时，由于土地增值税综合性与被综合性的特点，其在计算过程中需考虑包括印花税、契税及“营改增”后增值税等多税种的影响，对土地增值税的税务筹划就显得更为必要和关键。众所周知，土地增值税有效避税方法的关键点是要充分考虑到其超率累进税率的特征，如何巧妙利用“零界点”方法降低这部分税收，是企业筹划税收的关键点。C公司在房屋建造过程中，关注到了《土地增值税暂行条例》中对普通住宅的优惠政策并加以利用，但对于非普通住宅，由于在定价方面略显随意，一定程度上引起了税收的增加，这应当成为其降低土地增值税方案中重点关注的方面。

2.促销方案适用性差

在房地产业高利润的吸引下，行业竞争愈发激烈，为在激烈竞争中占得先机，C地产企业推出了一系列促销活动吸引购房者。例如，依据购房面积大小赠送价值不等的小家电等。然而，种种促销方案几乎没有结合本企业自身实际情况，而是盲目效仿其他地产商的做法，缺乏适应性，尚拥有一定的节税空间。

3.未充分利用市场需求转变销售思路

随着城市竞争压力的与日俱增，现代城市居民，尤其是年轻人多将大部分精力投于工作而无暇顾及家庭琐事。房屋装修对于每个购房者来说都是一件劳心费力之事，如若房地产商能够提供购房者满意的精装商品房，必将受到消费者青睐。更为重要的是，“营改增”之后，精装房在装修过程中使用的材料、家具等都能够在取得增值税专用发票的前提下得以抵扣，如此背景下，房地产企业便更应将开发重点向精装商品房转移。C企业在近几年的房地产开发过程中，每个小区的精装房约占整个小区住房的10%左右，而这样的占比远不能满足市场需求，也未充分实现利用增值税进项税额的节税效果。

三、C企业房产销售方面税务筹划方案设计

1.适当降低住房售价

C房产公司现在老城区开发的中型规模小区既有普通住宅，亦有非普通住宅。前已述及，其在普通住宅方面已考虑到了法定优惠政策，将增值额占扣除项目的比率控制在了20%以内，享受法定免税，但对非普通住宅的定价尚存不合理之处，仍需进行税收方面筹划。按照土地增值税之特点，企业有两种选择：一是售价的合理降低，二是选用相对高价的材料使可扣额适当提高。考虑到消费者更为关注售价的变化，且材料价格的提高程度有限，选择合理范围内下调售价为企业避税的不二之选。具体操作方案如下：以C公司新楼盘某户型起价的X元/平方米为例，可扣额为Y元/平方米（其中税前可扣除费用为Z元）。则：当增值额，即（X-Y）/Y>50%，其适用第二級税率，即土地增值税为：（X-Y）*40%-Y*5%，利润为：（60%X+35%Y-Z）*（1-25%）。若通过对各非普住宅的增值率进行测算，找出增值率刚刚超出50%的户型并考虑适当降低售价，或可达到降低税负同时保持甚至提高利润的效果。即：售价降为r1X，其中0

2.转变促销手段

当前，C房地产企业最主要的促销手段便是“购房送家电”的活动，即：依据所购户型选择赠送各式家电。这种方法虽能吸引顾客，但由于赠品视同销售导致销售收入增加，并引发土地增值税与企业所得税等的增加。若企业转变思路，使购房者与家电销售方直接签订购销合同，便可以只交税额远小于土地增值税与企业所得税的印花税，节税效果显著。

3.紧抓“营改增”背景下新的节税关键点

前已述及，在“营改增”全面推进的前提下，如何运用好增值税进项税额对销项税额的抵扣已成为房地产企业在税收筹划中需要考虑的重中之重。C房地产企业不仅应顺应市场需求，愈加关注精装房的销售，为企业创造新的利润增长点，还应极力寻求适应新形势的节税方式。一方面，要重点关注增值税专用发票的管理，确保增值税专用发票取得的规范性、完整性和保管的安全性，条理性，为进项税额的有效抵扣提供保障。另一方面，供应商选择过程中，尽量选择能开出增值税专票的一般纳税人，也可在充分考虑购货经济性的前提下，选择可由税务机关代开发票的小规模纳税人。

四、结语

从2010年有关房地产行业的新国十条面世以来，国家连续多年持续重视遏制房价过快上涨，很大程度上给房地产企业带来经营压力。如何适应外部政策变化和激烈的同行竞争，促进自身利润提高是每个企业最为关注的问题。合理合法降低税负是提高企业利润的有效方法之一，尤其对于房地产这样一个税负较重的行业亦是如此。惟有在法律规定的合理范围内制定行之有效的税收筹划方案，才有希望在竞争中取胜。