浅谈房地产成本的核算与控制措施

崔亚娟

摘 要：近年来我国建筑行业不断的发展，同时带动了房地产行业的发展，随着我国房地产开发政策以及规章制度的不断完善，房地产行业的发展进入到了理性化以及规范化时代，在这样的情况下，如何做好房地产成本的核算与控制，对房地产的发展影响重大。本文分析了目前房地产成本核算与控制的现状，并就此提出了一些应对措施。

关键词：房地产开发；成本核算；成本控制；问题；措施

近几年来我国逐渐走向国际化，在与世界发达国家接轨的同时，我国国内很多房地产企业也面临着巨大的冲击和激烈的竞争。房地产市场运作不规范，同时也暴露了一系列问题，房地产企业的利润远远不如以前。如今想在市场竞争下脱颖而出，就必须找出问题、分析问题、解决问题，稳定的发展。

一、房地产行业成本核算的简单介绍

（一）房地产开发成本的组成

房地产开发成本构成的主要内容是土地费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施、配套设施、直接和间接费用，其中土地费用和建安工程费用占总成本的80%，因此可以说，土地费用和建安工程费的高低是决定一个房地产开发项目经济合理性的主要因素。与其他行业相比，房地产项目具有一些特有的特点，加之银行信贷的额度限制，使得很多房地产企业都是通过多渠道融资才获得项目投资的資金，这就意味着房地产项目要支付高额的融资成本，所以还包括筹资成本和管理费用。此外，还有一些其他支付费用：包括勘察设计费、政策及事业性收费、工程咨询、销售费用、税费等。

（二）房地产行业成本核算的主要内容

房地产行业成本核算是对房地产开发项目成本的发生、归集、分配和结转过程，房地产开发项目成本包括土地取得成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、销售费用、财务费用等内容。

（三）房地产行业成本核算的特点

我国的房地产成本核算不仅具有一般成本核算的共同之处，还有自己的特点。第一房地产开发周期长、投入资金量大、投资回收期较长；第二房地产企业涉及到的部门很多，收费款项复杂；第三法律法规地方差异较大，并且专业法规较多；第四各种税务风险较高。

二、房地产成本核算与控制存在的问题

（一）开发阶段中的问题

第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产开发与其他行业有所不同，由于建筑规模、建筑结构、建筑用途的不同，可能导致不同的建设项目就有不同的形态，多种多样，这就导致成本分配以及分摊的方法也缺乏固定的标准。例如：土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成度难以估计，从而没办法实时的获取成本核算的依据，导致成本核算与实际总预算之间存在差异，容易导致房地产企业成本核算时没有准确的依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，但是，市场价格变动速度快，所以，当市场价格变动后，对于总成本的影响比较大。

（二）销售阶段问题

对于房地产开发，其资金回收期主要在销售阶段，虽然房地产在预售阶段会收到部分款项，但是在后期阶段的资金回收无法估计，所以无法确认收入。此外，税收政策对于销售阶段的成本核算也有影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此，根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比，无法及时反映房地产企业的经营成果。

三、应对房地产成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业的发展，结合上述问题，本文提出了以下对策。

（一）开发阶段

针对在房地产开发阶段的问题，首先，可以对房地产项目成本构成进行分类，并设置专门的表格，形成统一管理标准，规范成本收集和分摊，有利于建立业务接口，在业务部门之间形成有效的沟通体系；其次，规范操作流程。对于房地产开发过程中一些操作流程进行分离，对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程。良好的预算制度是房地产成本核算和控制的保障，所以建议房地产企业结合自身的实际情况建立健全预算制度、成本控制制度、激励制度，同时还要不断完善考核方式，以确保各项制度的有效落实。

（二）销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段，工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证，及时反映企业经营成果。第二，制定多形式的奖励制度，提高销售人员的工作积极性，促进资金回收。第三，在房产项目销售阶段及时跟进相关资料，做好成本预算工作，报给有关部门进行审批，完善税务资料，及时与税务相关部门进行沟通，降低企业的经营风险。

四、结语

房地产成本核算是房地产成本控制的基础，为一些决策提供了重要依据，加强房地产成本核算应该受到房地产公司的高度重视。当前，房地产成本开发存在的主要问题是：在开发阶段，由于房地产周期长，很难全面的估计成本问题；在销售阶段，资金没有完全的回收，不能很好的反映房地产企业的经营成果。综上所述，房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理，使房地产行业能够长久的发展。

参考文献：

[1]张忠雄.房地产项目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017，

05：239-240.endprint