遂昌县开展城镇低效用地再开发

□遂昌县国土资源局 王彩方

遂昌县开展城镇低效用地再开发

□遂昌县国土资源局 王彩方

遂昌九山半水半分田，土地资源尤其是城镇建设用地资源极为有限。2014年以来，遂昌县把城镇低效用地再开发作为优化国土空间布局、节约集约用地、促进产业转型升级的重要抓手，根据城镇低效用地再开发规划，多种形式开展城镇低效用地再开发工作。截至2017年7月底，共完成15个再开发项目，面积460亩，为2014-2017年省下达再开发任务总量315亩的146%。

一、主要做法

1.规划先行，强化落实

2014年上半年，遂昌县依据省、市相关文件精神和县域城市总体规划等相关专项规划，开展城镇低效用地的实地调查核实工作。在相关部门和当地乡镇政府、街道办事处的密切配合下，基本查清了遂昌县城镇低效用地的利用状况，并编制了遂昌县城镇低效用地再开发规划，建立了城镇低效用地数据库。全县共划定了38个城镇低效用地区块，总用地面积1615.31亩，其中县城所在地妙高街道有18个区块，面积884.77亩，占全县城镇低效用地总面积的54.77%。之后，根据浙江省国土资源厅《关于开展城镇低效用地调查数据年度更新工作的通知》，先后进行三个年度的数据更新。2017年7月完成本年度的更新工作，新增低效用地339.36亩，全县城镇低效用地总面积调整为2062.99亩。

在城镇低效用地再开发规划的基础上，遂昌县狠抓城镇低效用地再开发的落地工作。根据县城市更新计划并结合省下达的城镇低效用地再开发任务，制定城镇低效用地再开发年度计划，并把年度开发计划落实到具体地块，落实到年度国有建设用地供应计划中。如2007年省下达遂昌县城镇低效用地再开发任务75亩，遂昌县在编制年度国有建设用地供应计划时，就把2017年拟出让的县城原毛纺厂地块、原商业车队地块、湖山原琴淤乡政府、原琴淤乡小学等低效用地列入计划中，并切实做好再开发前期工作。经过半年努力，上述地块于7月31日前成功出让，完成城镇低效用地再开发面积75.59亩，提前完成省下达的城镇低效用地再开发任务。

2.领导重视，部门配合

城镇低效用地再开发工作能不能顺利展开，关键要建立健全政府主导、部门协同、公众参与的工作机制，其中领导重视是不可缺少的一个重要因素。

▲上溪滩低效用地现状图

为加强对城镇低效用地再开发工作的领导，理顺工作机制，遂昌县成立城镇低效用地再开发领导小组，由常务副县长任组长，国土、建设、发改、经商、环保、旅游委员会等相关部门分管负责人任成员。领导小组主要负责审定城镇低效用地再开发年度计划，具体开发地块的再开发规划方案及协议出让方案等，保障城镇低效用地再开发工作的顺利进行。

在实施城镇低效用地再开发过程中，离不开相关部门的密切配合。如县城前山原商业局车队再开发项目，首先土地使用权人提出再开发申请，拟将原办公、职工宿舍用途的地块再开发为宾馆。作为项目分管部门的县旅游委员会第一时间介入，指导申请人编制该地块的再开发规划方案，并组织相关部门对该规划方案进行评审；评审通过后，申请人提供该地块规划设计方案，由县住建部门组织评审。评审通过的，出具规划设计条件通知书，并函告县国土资源局；县国土资源局根据该地块的规划设计条件，委托中介评估再开发前后两种地价，并编制协议出让方案，报领导小组审定；最后是协议出让方案上报县政府审批。

3.规范运作，有序推进

城镇低效用地再开发工作一定要严格按照省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）和国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）实施，严格限定再开发的范围和对象，严格遵循审批程序，严格规范运作，严防出现打擦边球、扩大政策适用范围等违规操作，严禁自行以低效用地再开发为由变相搞房地产开发。通过政策把控，确保城镇低效用地再开发工作有序开展。

为严格规范运作，目前遂昌县实施的城镇低效用地再开发项目以政府主导为主，对城镇低效用地通过城市更新后加以收购储备，再公开出让用于房地产开发。如2017年已实施的城镇低效用地再开发项目，政府主导实施的再开发面积71.78亩，占已开发总面积的94.96%。

▲拆除建筑物

4.腾笼换鸟，转型升级

遂昌县借助工业园区体制改革的契机，勇于创新并积极研究出台多项优惠政策，贯彻落实绿色生态发展理念，践行两山两鸟理论，大力推进产业转型升级。在坚持生态工业第一经济，招商引资第一工程的基础上，把盘活存量工业用地、腾笼换鸟作为振兴生态工业的第一任务来抓，在县委、县政府的坚强领导下，2016年制定出台了《遂昌县振兴生态工业三十九条》，其中第4条鼓励兼并重组和第8条“支持腾笼换鸟，退二优二”，作为鼓励企业做大做强和推进转型升级的重点扶持条款，营造了政策洼地优势，掀起了推进低效工业用地再开发、加快腾笼换鸟工作的高潮，取得了一系列新业绩。2016年以来，遂昌县盘活已供工业用地586亩，厂房面积20.8万平方米，引进项目23个，投资额达11亿元。城镇低效工业用地再开发对破解土地资源要素制约、促进企业转型升级、推动大众创业万众创新等方面起到明显作用。

为从法律上给低效用地腾笼换鸟提供法律保障，遂昌县政府与法院联合出台《遂昌县通过司法程序处置关停和破产企业若干意见》，从僵尸企业认定、协调机制建立及运行、破产受理执行机制等方面做出了具体规定，同时建立了破产管理人队伍和破产费用保障机制，规定了相关职能部门在保障僵尸企业处置工作中的具体任务分工，确保处置工作依法有序推进，为遂昌腾笼换鸟工作理顺了体制机制，强化了法律保障。

二、存在的主要问题

遂昌县在实施城镇低效用地再开发工作中虽然取得一点成绩，但也存在一些问题。突出表现在因城市征迁补偿价格较高，一些城镇低效用地的权利人宁愿坐等政府征迁，也不愿自行实施再开发或联合再开发，这在一定程度上拖延了遂昌县城镇低效用地再开发进程，也导致再开发方式以政府收购储备再重新供地为主，再开发形式不丰富。

2015年，县城上溪滩低效用地区块列入城市更新范围。该区块位于县城东部，原为妙高镇工业小区，有28家企业，土地性质为国有划拨。土地面积62.59亩，现状建筑面积2.51万平方米，其中已办证建筑面积约1.22万平方米、无证建筑面积约4830平方米、违章筑面积7985平方米。为加快该区块的低效用地再开发，遂昌县专门制定上溪滩区块工业企业“退二进三”实施方案，对上溪滩区块工业企业实施整体搬迁，盘活城镇低效建设用地，提高节约、集约用地水平，大力发展以现代服务业为主的第三产业，从而进一步优化城市功能，提升城市品位，促进城市有机更新。因该区块用地情况复杂，土地用途虽为工业用地，但房产证有厂房、住宅、商业店面等，权利人要求按现状用途予以补偿，要价很高。县政府权衡后决定暂缓该地块的低效用地再开发。

▲体育场区块再开发后运动场现状

▲体育场区块再开发后整体现状

三、典型案例

1.县城荷花滩城市低效用地再开发

荷花滩为遂昌县城中心地带，东至塑料厂、荷花滩大桥，南至南溪，西至西街三十一弄，北至西街。原有住宅居民176户，宿舍楼5幢，企业16家。该区块现状土地总面积139.5亩，其中建筑占地3.67万平方米，总建筑面积约6.47万平方米，建筑密度39.46%，容积率为0.696。区块内大部分建筑物老旧，城市基础设施配套差，为典型的城镇低效建设用地。2015年9月，该地块完成征迁收购，并于12月底成功挂牌出让。扣除中间道路和沿溪景观道路外公开出让面积103.4亩，分南、北两个区块，总建筑面积23.44万平方米，其中地上建筑面积18.47万平方米，地下建筑面积4.97万平方米，配机动车停车位976个，建筑密度32%，容积率2.68（地下建筑面积不计容积率）。再开发前后荷花滩区块土地开发面积减少36.1亩，总建筑面积增加16.97万平方米，增加的建筑面积相当于原区块建筑面积的2.62倍，充分体现了山区小县城挖掘城镇低效用地再开发潜力，节约集约用地，完善了城市功能，美化了城市面貌。

2.县城老体育场低效用地再开发

县城老体育场用地面积49.6亩，除一个主席台、厕所外无其他建筑物，跑道也是煤渣铺设，开运动会时扬尘满天。遂昌县委、县政府急群众之所急，忧群众之所忧，把老体育场改造列入年度十大实事来抓。为推进该项目建设，遂昌县创新公共项目投融资机制，引入民间资本参与低效用地再开发项目建设，将体育场改造与商业房产开发相结合，即由开发商负责投资建设，建成后政府用开发商缴纳的出让金回购体育设施，开发商运营商业地产实现盈利。这种模式兼顾了商业效益和公益效益，通过项目招商，利用社会资金完成公共设施投入，破解了项目融资难问题。同时完善体育场设施和功能，盘活存量建设用地，优化土地利用结构，向空间要地。该项目总投资2.75亿元，总建筑面积3.97万平方米，容积率为1.2。再开发后新增3万多平方米的商业用房和8000多平方米的停车场，增加200多个地上和地下停车位，极大拓展了县城商业空间。原体育设施升至第二层，包含1个标准田径场、标准400米塑胶跑道、7000个看台座位和天然草足球场、塑胶网球场、门球场、室外篮球场等。现该区块世纪联华、时代院线、普乐迪KTV等知名商家以及30余家品牌服装店、100多家格子铺、20余家特色美食等纷纷入驻，形成又一个城市商业圈——凯兴购物广场，极大地丰富了市民购物和休闲娱乐选择。同时，安排就业1000余人，已上缴税收3000多万。