养老地产的开发模式与规划设计研究

刘佳

摘要：养老是现阶段国内面临的重要问题之一，为了解决老年养老问题，通过养老地产的方式，为养老提供一个集医疗服务、养老、休闲娱乐和生活等的多功能养老地产项目，在满足老年养老的基础上，提高老年人口的生活质量。但是由于现阶段国内的商业模式和运营方式，尚存在摸索阶段，使得市场开拓的效果不够理想，影响养老地产行业的发展。基于此，本文将着重分析探讨养老地产的开发模式与规划设计，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

关键词：养老地产；开发模式；规划设计

1 养老地产涵义

养老地产是适应现今社会形势和国内发展基本需求的项目，人口老龄化是制约社会进步与安定的重要因素。大量老年人口的增加，不但会增加社会的负担，还会导致老年人口的生活品质无法得到保障。养老地产主要是致力于老年生活改善的重要项目，通过对养老地产的开发，得到具备居住功能、商业功能、文化娱乐功能和医疗服务功能等，为老年人提供适宜居住的住宅环境、完善的交友娱乐和学习的场所和空间，并通过完善的医疗服务体制，重视对老年人的健康，进一步改善老年生活的质量。（见图1）。

2 养老地产的开发模式

2.1 专门建设综合型养老开发建设模式

目前，专门建设综合型老年公寓、规划养老社区，是比较常见的开发方式。综合型老年公寓除了老年人养老居室外，还有小游园、健身场地和康复医疗活动中心、医疗中心和老年大学等配套的基础设施。规划中把老年人的各种生活需求全部纳入开发之中，注重创新服务需求，实现投资多元化的建设融资渠道。

2.2 普通社区中配建各类养老产品

近年来，越来越多的地产开发商在居住区开发时，配套建设养老产品。这种开发模式有利于带动地产企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老产品的居住者可分享小区其他设施，如健身场所、卫生院等，降低配套设施的建设。同时，这种“一碗汤的距离”被越来越多的老人所接受，即可有自己独立的生活，也能时常得到子女的照顾。这种被称为“全龄社区”的居住理念是现阶段最为符合我国国情的养老模式。

2.3 结合景点养生开发项目

目前，国内很多旅游景点注重养生、体闲和康复开发建设，十分吸引老年游客，海南、广西、云南等具有较好的风景资源或特色文化的地区较为适合建设此类养老模式。针对老年客户的需求，在风景秀丽的地方引入医疗、保健、定期康复等项目。但是，目前这种养老模式的养老功能远低于其度假功能，比较适合高龄活力老人，候鸟式度假养生休闲。

2.4 引进国际养老机构投资兴办

1）建设国外老年连锁设施：全球经济一体化进程中，国外很多养老机构看好中国养老业的开发市场，政府部门或社会力量，积极展开项目建设对接，注重引进开发养老项目，开办一些国外养老企业的连锁组织，既引进了外资，又缓解了国内养老压力。2）同国际养老品牌机构联办：发达国家进入老龄社会的時间要比较早，所以国外知名品牌养老机构很多：国内的企业或组织，兴办养老机构时注重与外商联系，争取与知名的国外养老机构联办，引进国外知名养老机构企业的经营模式和管理、护理经验，引进养老设备和高新技术设施。

除此之外，日本、新加坡等地还尝试有与医疗机构结合建立养老机构，与幼儿园并设养老机构、与保险业结合，利用险资投资养老地产等多种养老模式。

3 养老地产的规划设计

3.1 养老地产选址

养老地产选址应多选在景色优美、地域宽阔的郊区地带，这样的地理环境能够专供那些刚退休、准备养生的老年人居住和疗养。同时郊區地带的土地价格较为便宜，并且地域辽阔，十分适合大规模的地产开发建设。

养老地产还应临近大型医疗单位，甚至与医疗机构建立合作关系。这种养老选址，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中有安全保障。

3.2 老年住宅设计经验

现有养老地产的住宅类型也多种多样，比如独栋的住宅、多层的公寓、独立居住中心、复合公寓、拼凑的住宅等类型。老年人可以根据自己的实际需要选择住宅类型。对于养老地产住宅的规划设计，充分考虑到老年人身体状况的特点，突出方便实用性，如住宅内要求无障碍设计、紧急呼救系统等，有针对康复老人所设置的扶手，特制防滑浴缸等；更有针对特殊老年病，进行的人性化设计，如养老中心为失智老人设计的特殊颜色房门、识别性空间节点、为避免失智老人的走失，设置的各类门禁等。

经过多年的探索实践，欧美、日本等养老产业先行者，在养老住宅设计领域总结出了一定的方法和设计理念，其目标为方便老年人的行动，减少老人各类风险发生的可能性，并激发老人的活动兴趣。

3.3 加强自身服务能力建设

养老地产不同于普通地产，在设施和服务方面需要投入更多。因此，养老地产业应加强自身服务能力建设，提供更多先进的设施设备，打造专业的服务团队。在后期的服务管理方面，根据入住人群的特殊需求，在医疗保健、餐饮娱乐、以及信息咨询等方面提供全方位系统的服务，从而提高入住人群的生活质量。

3.4 创新养老地产新模式

我国养老地产发展在很多方面还处在发展中阶段，虽然近些年养老地产建设取得了一定成绩，但是还没有认可度很高的标杆型的企业、项目出现。因此，有必要出现新的发展模式，将养老地产从投资开发到管理服务等都进行充分整合，将各个环节打通并连接到一起，更好的推动养老服务全面化和社会化。同时，要引进高端的服务运营机构的同时，组建自己的服务机构，以带动的模式为社会提供更加高端的养老地产与服务，以此来形成趋于完整的养老地产开发和发展模式。

总而言之，养老地产是针对老年人的特点、致力于改善老年人的晚年生活水平，从而构建具有养老、生活和医疗服务等多功能的老年服务房地产项目。为了保障养老房地产项目的更好发展，要求我们在以后的实际工作中必须对养老地产进行系统规划，寻找适合中国国情的开发模式及规划设计方式。

参考文献：

[1]王振茂.基于养老地产开发模式的哈尔滨三家湾规划策略研究[D].哈尔滨工业大学，2014.

[2]吴凯军.保险资金投资养老地产模式研究[D].重庆大学，2015.

[3]闫希成.我国养老地产发展模式研究[D].重庆大学，2014.