“营改增”对物业管理企业的影响分析及应对策略

柴红

摘要：改革开放以来我国经济蓬勃发展，为推动我国经济发展的良好势头，减轻企业税务负担，我国在不断的进行着税务改革。物业管理行业作为最后一批纳入营改增的行业，更是需要提前对营改增政策进行分析，要以营改增的核心为主，吸收其他行业的经验教训，结合本行业发展状况，逐渐适应税务体制改革，针对营改增对物业管理企业带来的不利影响寻找出解决对策。基于此，文章就营改增对物业管理企业的影响分析及应对策略进行分析。

关键词：营改增；物业管理企业；影响；应对策略

1.“营改增”对物业管理企业带来的影响

1.1财务管理方面

2016年作为营改增的收官之年，最后一批包括物业管理行业在内的企业也被纳入到营改增的行列中，这有助于物业管理企业更深此次的规范企业财务制度、统一财务核算方式、保证财务统计数据和财务信息的真实性和准确性、推动企业财务管理行为的改善。营改增政策的实施有效的解决了企业重复征税的问题，减轻了企业税务负担，降低企业发展成本，使得更多的企业获得更大的经济利益。营改增政策实施后使得原有的税率和抵扣范围得到进一步的完善，这可以极大的促进企业进行产业结构调整，扩大生产规模和经营范围，推动企业的更好更快发展。

1.2可持续發展方面

营改增是我国税制改革的又一大历史性进展，其主要目的是解决企业重复征税问题，有助于现代企业进行产业调整，有助于推动我国经济结构的调整，对大力发展现代物业管理行业也有重要意义。由于物业管理行业在我国刚刚兴起，到目前还没有形成一个良性有序的物业收费价格机制，国家对物业管理行业征收的税额较高，整个行业的税务负担都比较重。但在营改增新形势下，进一步完善企业内部财务管理体制，加强企业内部管理，解决重复征税的问题。

1.3税负方面

在营改增政策实施后，增值税税率由原来的17%、13%增加了11%和6%这两个档次，并规定物业管理行业纳税税率由原来的5%营业税调到6%的增值税。由于物业管理行业的发展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本总数的70%，这些人力成本由不能作为进项税额抵扣，因此这就使得物业管理企业的税务负担增加，由此看来政策的实施并没有实现减税的目的。但是从长远角度来看，随着营改增政策的不断完善和改革的深入进行，将商品房和保障房的物业管理采取不同的方式征收增值税，想必一定会为物业管理行业带来税收优惠减少税务负担。

1.4利润方面

企业利润是企业生存的根本，只有企业利润得到增加，才会从侧面上增强物业管理企业的活力。税负只是企业收益的一部分，企业收益增加、赋税降低、成本降低，企业最终的利润才会增加。對于小规模纳税人，赋税得到了降低，在其它因素不变的情况下，企业的利润得到了增加；而对于一般纳税人而言，情况十分复杂，不仅要考虑税负，还要考虑结算方式，这也影响企业的理论；对于包干制的企业，能够获得更多的进项税抵扣额度，企业税负也会相应较低，利润较高；而酬金制的企业无法使用数抵扣额，造成了企业税负增加，最终使企业利润降低。因此对于一般纳税人的企业而言，要综合分析，合理进行包干制和酬金制选择，以保证企业最终利润。

2.物业管理企业应对“营改增”的对策

2.1做好市场调研工作

市场是企业的资本，企业只有明确市场情况才能采取有效措施，保证企业工作的正常进行。企业在应对“营改增”的时要以市场为基础，做好市场调研工作，充分了解市场上“营改增”的推行情况，明确“营改增”对企业带来的影响，把握不同企业的应对措施，结合自身企业特点，做出合理的应对措施。结合企业前几年的税负状况以及市场调研信息对企业今后的行业发展进行预测，从而建立完善的应对措施。同时对于企业财务制度原有的问题进行整改，确保新的财务管理制度的有效性。

2.2企业管理创新

“营改增”对于企业而言机遇与挑战并存，这是我国经济体制完善的重要举措，企业要想发展就必须尽快融入其中。然而面对激烈的市场竞争，对包括物业管理企业在内的任何行业都是严重的冲击。企业必须以创新的理念进行企业内部改革，完善税收筹划，组织专业人员对“营改增”相关政策进行深入研究，摒弃传统管理观念，吸收国外先进经验，在此基础上进行创新完善，做好筹划应对措施。明确自身企业所处的位置，正确区分小规模纳税人和一般纳税人的不同，对号入座，保证整个企业政策上的正确性，收费结算方式创新，对包干制和酬金制进行合理优化选择，实现两者的充分融合，最大程度上降低税负负担。

2.3进行科学的税收筹划

物业管理单位在实施“营改增”的过程中，必须先认真对国家的相关改革政策进行解读，并提前做好应对措施，防止“营改增”后出现的各种风险，请专业人士进行科学税收筹划，才能真正将税收优惠落到实处。假设物业管理公司主要服务对象是居民个人，且难以取得增值税专用发票，该公司选择适用简易计税方法用3%税率更为有利，可以采取“化整为零”和“代收剥离”（类似包干制调整为酬金制）的办法，将年度收入控制在500万元以内。“化整为零”：将物业管理公司按服务的小区单独注册为独立的全资子公司，但由集团公司区域总部统一对各子公司业务在金蝶系统里进行分别的独立会计核算与纳税申报。“代收剥离”：在物管公司需对收入进行鉴别分析，如水电销售收入其实大都是替业主代收代付的资金，应尽可能与业主及其他权利人洽谈，重新签署合同，将代收代付资金改由实际利益人自行收费、开票缴税，将收入限定为物管公司自身的、真实服务收入。

结束语

营改增政策是我国税务制度的重大改革，实行逐一推广式实现了对我国各行各业税收的全面改革。各物业管理单位必须正确面对、积极应对、抓住机遇、勇于拓展，为促进我国物业管理行业向着科学化、规范化、合理化、信息化的方向发展创造良好条件。

参考文献：

[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界（学术版），2016，07：332-333.

[2]王洪涛.浅析营改增对物业服务企业的影响和作用[J].企业导报，2016，13：95.