成本法在房地产评估中的应用

郁锐+杨景海

[提要] 房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。

关键词：房地产评估；成本法；应用

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年6月6日

随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，使得评估值更准确。

一、成本法概述

（一）成本法的概念。成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。

（二）成本法的范围。成本法不同于收益法，可以评估不以营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。

（三）成本法的基本公式。成本法是站在购买者的角度，重新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。

公式一：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理成本+销售成本+投资利息+销售税费+开发利润

房地产评估通常是将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。土地价值计算时，还应注意，实际中取得的土地不能直接使用，开发土地的成本也应计入土地价值中。

公式二：建筑物价格=重置价格-建筑物折旧

建筑物折旧=物质折旧-功能折旧-外部折旧=折旧×（1-成新率）

即：建筑物价格=重置价格×成新率

（四）成本法的房地产评估程序。第一步，了解评估对象的价格构成以及收集基本信息，例如房地产买价和税费，房屋的使用状况等；第二步，测算重置成本或重建成本，重置成本是房地产设计、规格等通过改进、更新之后评估的价值，由于评估时是预估，通常我们会选择相同效用的全新建筑物作为参照评价。重建价格是将评估对象所用的相同材料等进行类似复原所用的成本（两者都要满足参照物与估价对象在价值时点、国家制度和市场环境相同）；第三步，测算折旧，通过引起折旧的原因，进行同类汇总，分别测算折旧额；第四步，计算成本价值，重置成本或重建成本扣除减值部分（如折旧）得出结果。

二、成本法在房地产评估中存在的问题

（一）忽略效用价值。使用成本法对房地产估价时，是从会计的角度，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要支出決定的。实际评估中，很容易忽略房地产效用产生的价值，只考虑成本。因此，评估时还应注意房地产的效用。以上海虹桥购物乐园为例，其号称亚洲最大的购物中心，规模是两个正大广场，处于外环区域。成本的投入远远超出了实际的效用，超出了当地市场的需求和当地消费者消费能力，导致现在仍然处于烂尾状态，没有发挥出价值就面临着荒废，这就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估价时单从房地产生产必需的费用来评定房地产的价值过于片面。应在评估时，先考虑房地产的效用能否被市场所需要，再建立在生产所必要的费用上，加上效用给房地产带来的价值。

（二）不能准确表达折旧金额。直线法计算折旧是假定房地产的经济寿命期间每年的折旧额相等为前提使用的一种提取折旧的方法。运用直线法计算房屋的折旧，是不准确的。实际上房屋的折旧通常是逐年增加，呈上升趋势的。刚投入使用的房地产的实际折旧非常小，随着使用时间的增长，房地产后期的修理费和折旧费因房地产老化也逐年增加。

运用年限法计算的折旧，期初房屋是崭新的，实际折旧额低于理论的折旧额，实际的折旧被高估，后期房屋老化会越来越严重，折旧额又被低估，没有体现出折旧是逐年增加的现象，违背了配比原则。

运用成新折扣法计算房地产的现值是房地产的重新构建价格乘以房地产的成新率。房地产的成新率是由估价人员依据房屋的建筑年代、损坏状况等估测出来的比率。估测的数值会受到估价人员实践经验的影响，这对房地产估价师理论知识的掌握、评估经验有着较高的要求。但对刚成为估价师或经验不足的估价师不易于运用得当，可能会影响评估结果。

（三）忽略外部环境对价格的影响。成本法主要是通过扣除折旧的方法来评定房地产的剩余价值。在实际生活中，外部环境同样也影响着价格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看见一条河，河边有繁茂的植被，但是河水因为污染严重，常年无人管理，发出恶臭气味。此时房屋的价格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因为竞选文明绿化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的价格上涨到了3，200元左右每平方米。评估的主体没变，房地产的使用年限近似相同即折旧额也近似相同，根据公式房地产的价格不应该出现大幅度的变化。但实际上房地产的价格会随着周围的环境优化、设施健全、交通便利、停车位充足等外部环境因素的提升而变动。评估人员往往走入误区，评估房屋只对房屋评估，忽略外部环境的影响，会使评估值不够准确，偏离实际值。

三、成本法改进建议

（一）增加效用评定的环节。通过上面效用所产生的影响，上海虹桥购物乐园会影响整幢房屋的价值，使之实际价值降低。效用价值会使房屋价值降低，同时也可以使其增高。将折旧改为调整，也就是说功能折旧改为功能调整，外部折旧改为外部调整。房屋效用的增减可以通过功能调整修正价格。例如，河北张家口在2015年7月31日被投票选为2022年冬奥会举办城市，举办冬奥会场地附近商品房的房价比以往价格有明显的提高。房屋受到冬奥会的影响，促进了场地附近的经济发展，房屋的效用提高，使得房屋价值增高，我们就可以通过功能调整对房屋价值调高。

（二）增加实地折旧鉴定环节。上述提到的折旧方法都易忽略货币时间价值和转移规律。不能准确地计算出房屋的折旧程度，可以通过评估人员的经验，对房屋的结构、设备等维护程度，进行实地折旧的鉴定损毁程度，将理论的折旧和实际的折旧根据实际的侧重情况，估算出所占比例，得出综合的成新率。通过此方法，降低了理论上的折旧额低于或高于的偏差，更加真实地反映了房屋的损坏程度，使得评估值更加准确地反映房屋的价值。

（三）增加外部环境的修正。可以结合市场法进行修正，将外部环境影响因素分成两个部分，一部分为无形影响，例如对市场供求、外部环境和无形价值等，划分不同的程度，制作出等级的修正系数，评估人员根据本身的經验，实地考查，判断非实体的价值影响，适当调整评估值。估价师应对当地经济发展、房价走势和政策出台等十分熟悉，并能灵活运用于实际评估中；另一部分为有形影响，例如房屋小区环境改善、设施完善和交通更便捷等，通过系数调整价格。

四、案例分析

（一）评估对象概要。大连市某工厂因经营不善出售其中一部分房产，工厂东面临山，西南面临街，北面临居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）评估范围。评估范围：某工厂出售办公楼的价值评估。

（三）评估目的。评估目的：某工厂出售。

（四）评估基准日。评估基准日为2015年5月30日。

（五）评估方法及过程。采用成本法评估办公楼的价格。重置价格是将评估对象所用的相同材料等进行类似复原所用的成本。评估思路是将根据调查办公楼建设的必要费用测算出重置价格，再通过新旧程度进行修正。本题我们选用公式二计算评估值：建筑物价格=重置价格×成新率。

成新率我们采用改进后的方式，理论成新率占综合成新率的40%，实地成新率占60%。

1、基本信息。办公楼共二层，总建筑面积为1，000平方米，高3米，建筑的结构为砖混结构。有防盗门、塑钢窗、墙面及天棚刷乳胶漆、外墙水泥砂浆、地板地面；有卫生间、防滑地砖地面、墙面瓷砖、铝合金扣板吊顶；有消防，监控设备，通水、电、讯等基础设施。维护状况一般。

2、重置价格。房地产估价师获得相关数据如下：

办公楼的建筑安装工程费由土建安装直接费、安装工程直接费和装饰装修工程直接费三部分组成。（表1）

建筑安装工程费总额=1800×1000=1800000（元）=180（万元）

专业费用和管理费用为建筑安装工程费的11.2%，销售费用为20万元，建设期半年，费用视为均匀投入，税费18万元，投资利润率为20%。（折现率为6%）

专业费用和管理费用=180×11.2%=20.16（万元）≈20.2（万元）

销售费用=20（万元）

投资利息主要是将开发完成的必要费用的投入计息，考虑其机会成本。本案例采用的是复利现值，由于所有费用视为均匀投入，所以计息期为三个月，也就是0.25，复利是以年为单位，则计息期为0.25年。还应注意本案例求取的是利息的复利现值，计算时应扣除本金的部分。

投资利息=（180+20.2+20）×[（1+6%）∧0.25-1]≈3.2（万元）

开发利润=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（万元）

重置价格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（万元）

3、成新率。办公楼已使用20年，剩余使用年限为20年。即：理论成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%

房地产评估师根据实地考察，房屋维护状况一般，设备损坏程度较高，实地成新率为40%。

综合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）评估结果。办公楼评估值=重置价格×成新率=289.7×44%≈127.5（万元）

上述内容是对成本法的简单叙述，并介绍如何用公式解决不同的实际问题。成本法有着使用范围广、计算相对简单等优势，但同样也有忽视效用的影响、折旧不准确、忽略外部环境因素、评估人员经验要求高等缺点。想要解决这些问题，只有从实践中多获取经验，才能防止评估值偏离实际值的最大标准。随着房地产评估行业的不断进步，对方法的使用就更加严格，就需要我们不断探索。

主要参考文献：

[1]刘晨光，余晓凤.浅谈资产评估案例教学——以房地产评估成本法和市场法为例[J].华人时刊旬刊，2015.8.

[2]苏蕾蕾.房地产估价中成本法的改进研究[D].武汉理工大学，2014.

[3]刘晨光，余晓凤.浅谈资产评估案例教学——以房地产评估成本法和市场法为例[J].华人时刊旬刊，2015.8.