买卖合同中善意第三人的保护

罗玲芳

摘要：在买卖合同中，有时难免会出现善意第三人，出于对交易安全利益的考虑，必须要对善意第三人进行保护。文章中便针对买卖合同中善意第三人的保护提出了几点自己的见解，希望能够为其他从业人士提供参考。

关键词：买卖合同；善意第三人；保护；权利人

中图分类号：D913文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）23-0154-01

谓善意第三人，即一份买卖关系中，第三人并不了解买卖双方的实际状况，更多是指非法交易过程中，并不知情却已经办理登记的权利人。通俗的解释，也就是在甲乙双方的买卖关系中，丙在不知道甲乙已经签订买卖合同的情况下与甲方存在交易关系的一种现象。善意第三人的利益也代表了交易安全，所以应该对其进行保护。文章中主要以房屋买卖为例，阐述了对善意第三人的保护。

一、案例

案件原告为李某，被告为王某和谢某，讼争位于某市市区的房屋A，在2014年8月份，王某为女儿上学购买学区房，面积约95m2，在2014年9月份取得房屋产权证书，2016年12月，王某欲将房屋售与李某，并与李某签订了合同，预付了定金。但是谢某看中了王某的房子，并答应支付金额多于李某5000元，王某在未介绍与李某签订合同的前提下，将房屋卖给了谢某。在这一案件中，谢某便是善意第三人。

二、买卖合同中善意第三人的保护

当利益和买受人或者是真正的物权所有人之间存在冲突，并且切实存在善意第三人时，那么这时善意第三人便能够按照法律规定获取这一标的财产所有权或是他物权，如此才能够和真正所有权人以及他物权人进行对抗[1]。在《物权法》中，对善意取得制度也有规定，主要可以总结为以下几点：①第三方支付给第一方合理的对价；②受让人务必为善意第三人，否则不受法律保护；③符合法律法规中规定的公示方法。

诸多不动产善意取得的相关实例中，其中最为常见的便是无处分权人做出的无权处分行为导致出现纠纷现象，甚至是买卖登记信息出错以及滞后等情况。基于此，《物权法》对其进行了详细的规定，针对买卖登记机构、让与人、其余相关人的原因导致真实所有权人权益受损，需要由所有责任人承担失误，并且进行赔偿。此外，也要在无权处分时对不动产登记进行详细的核查，对个人合法权益进行保证。

在此次案例中，被告谢某已经针对房屋A的所有权实施的审核工作，所以自然会坚信同为被告的王某为房屋所有权人，对于此，需要根据房产部门所登记的实际情况对房屋的所有权进行确定。这主要是因为在我国相关法律的规定中，房屋所有权是以房产部门的登记为准，以此才能在房屋买卖交易过程中让交易双方都能够了解房屋所有权等相关问题。也能够为房产流转交易行为的安全性提供保障。如此一来，善意第三人便可按照房屋所有权登记情况明确房屋所有权，进而保障自己的合法权益。

在房屋交易时，谢某按照房产部门对房屋A的房屋所有權登记信息，可以认定房屋A的房屋所有权人为王某。但是，因为王某和李某之间所签订的交易合同和预付定金都是私下进行，这时谢某便需要对房屋A所属权进行查看，了解房屋所属权人针对该房屋是否还有其他买卖交易，以此保证自身的合法权益[2]。李某没有按照合同约定得到房屋，将卖方王某和善意第三人谢某告上法庭，通过对实际情况的了解，法院最终将房屋A判给谢某，并且判定被告王某将售出房屋所得款项（即李某合同中注明已付定金）付与李某，并且支付李某一部分补偿金。在这一案件中，将房屋转给第三人是法律对善意第三人的保护，也令王某付给李某足够的补偿。

显而易见，在相关法律中制定的善意取得制度，是对善意第三人合法权益进行保障的最为有效的举措。现如今，我国社会经济发展速度迅猛，通过善意取得制度，能够为善意第三人的权益提供很好的保障，而这一行为主要是为了对交易市场的秩序进行维护，保证买卖双方的交易安全。由此，若善意第三人在不知情或者是恶意串通骗取钱财的情况下与卖方达成交易关系，那么也不能以善意为前提获得这一财产[3]。在本文所述案件中，善意第三人与善意要求完全符合，因此才得到了法律的保护，进而保障了自身的自身的合法权益。

三、结语

综上所述，在买卖合同中，善意第三人的利益体现了买卖交易的安全性，所以在法律角度考虑，如果在相关法律规定符合的情况下，必须要对善意第三人的合法权益进行保护，通过文章中案例的分析，能够更加清晰的了解到买卖合同中善意第三人所处地位，对善意第三人的根本利益进行保障，也是符合交易常态、要求的合法行为，进而有利于推动我国法制社会进程的全面发展。

[参考文献]

[1]郭明龙.不动产“冒名处分”中善意第三人权益之保护——兼与王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武汉理工大学学报（社会科学版），2012，05：722-727.

[2]莫燕.商业秘密保护中善意第三人责任问题探究[J].法制博览，2015，28：234.

[3]余慧.论快递业务中收件人权益的保护——从第三人利益合同的角度来谈[J].法制博览（中旬刊），2014，08：112-113.