成熟的住房租赁应该由市场主导

王全宝+王雅欣

顾云昌认为，真正成熟的租赁市场应以个人、小业主的出租为主，而不是由政府或国有企业来唱主角；应该通过立法来规范住房租赁市场。

今年上半年，各地因城施策从需求端发力，相继出台楼市调控政策；下半年开始，一些城市出台了租购同权、共有产权房等政策。

对于房改新政是否能大力推进住房租赁市场的发展，从而扭转问题重重的局面，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌并不是很乐观。

他认为，传统观念、租赁市场不规范以及租售性价比不合理等因素交织在一起，使得房改困难重重。

三个问题绕不开

中国新闻周刊：最近，有些城市宣布对特定人群实行租购同权政策，你对此如何评价？

顾云昌：现在主要是要大力培育和发展住宅租赁市场，为什么要发展租赁市场，要从这开始分析，然后再谈所谓的租购同权。

发展租赁市场的主要目的是为了使市场的住房供给侧结构更加合理，老百姓的住房既可以买也可以租。住宅市场既有商品房，也有保障房，形成完备的住房体系。

现在看，市场上商品房和保障房都有，但是在发展结构上不合理。过去几年，商品房发展很快，而租赁市场发育相对滞后。

从世界的发展经验来看，租赁市场的发展有助于解决住房问题：一方面，相对于买房而言，一次性支付的钱少，不用什么首付款，这就降低了解决住房的门槛；另一方面，从人才流动来说，城市化进程当中，人才流动非常频繁，租赁市场很有必要发展起来。

中国新闻周刊：为什么中国的住房租赁市场发展如此缓慢？

顾云昌：我认为有三方面的原因：一是传统观念导致。人们感觉在城里没有一套属于自己的房子就没有安全感，特别是我讲过的“丈母娘需求”。

二是租赁市场不规范导致租房者的利益得不到保障，租房者没有安全感。此外，市场不规范也让出租人感到不放心。比如在租赁期间，房子的内部遭到结构破坏等。

三是租售比价不合理。近十年时间，房价涨了大约五倍到十倍，有人将房子作为投资品使用，不进行出租，坐等房子升值，升值的利润比租金的收益高很多。这种租售比价不合理导致人们愿意买房，不愿意租房。

上述三个原因交织在一起，目前很难有大的突破。

中国新闻周刊：那么应该如何解决上述问题？

顾云昌：首先要改变人们的传统观念；其次，要规范化租赁市场，让出租者感觉到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和买房之间待遇是完全不平等的。

第三，要使房价平稳，不要涨得太快。涨得太快，看起来是租售比价不合理，实际上还是投资买房合算。这三个问题解决了，那么租赁市场自然就发展起来了，所以真正要使租赁市场发展起来，解决人们住房问题，这三个问题是绕不开的。

发展租赁市场，提出了租售同权，使人感觉到租房也能够享有和买房同样的权益，并且是安全的。此外，如果再把房价控制好，租赁市场就会很快发展起来。

缺少合理的、透明的、产权明晰的产品

中国新闻周刊：从目前的政策来看，政府想如何解决问题？

顾云昌：所谓租售并举，其目的就是发展租赁市场。但是大家租赁的积极性不高。那怎么办？目前，政府让国有企业来承担大量出租房的任务，政府在土地审批的时候，强制要求建造的房屋是必须出租的。但是，真正成熟的租赁市场，应该是个人、小业主的出租为主的，而不是政府或者有关的国有企业来承担。

为了发展租赁市场，广州、无锡等地提出租购同权问题。他们提出的租购同权，一个是从学区房开始，一个是从吸引人才开始。

有些地方提出租购同权的出发点不是为了真正解决住房问题，他们的主要目的是吸引人才，抢占人才高地。他们是想通过租售同权政策激发租赁市场，把人才吸引过来，给人才提供租房。

实际上，租购同权在中小城市可以实现，但在北京、上海这样的城市实现租购同权，我对此并不抱乐观的看法。

租购同权，首先要解决的就是户籍问题。解决户籍问题，在中小城市容易，城市越大越难，有些中小城市，可以实行租购同权，有些特大城市难度就比较大。广州提出租购同权，我觉得实现的难度也蛮大的。

中国新闻周刊：实行租售并举以及租购同权，你认为这些政策真的能够实现房价的回落吗？

顾云昌：房地产市场追求的有两大目标：一是住有所居。发展住房租赁市场，最大目标就是解决居住问题。除了解决户籍人口居住问题，还要解决新市民的居住问题。

二是要促进房地产市场健康发展。所谓健康发展，其中的一个目标就是房价要基本稳定，而不是忽高忽低。推出租購同权也好，推出共有产权也好，都是为了更好地解决所有人的住房问题，实现住有所居。

目前，我们的供给结构当中销售房占大多数，而出租房太少。比如住房供给当中分为两类：一类是商品住房，一类是保障性住房。那么现在最缺少的是中低收入家庭居住的房子。对于中低收入家庭，政府提供了廉租房、公租房，甚至有些城市建了保障性住房。现在最缺少的就是新进城的、新市民住的房子。

实际上，发展租赁市场和共有产权，都体现了改变供给侧的结构，为了让所有人有房子住，都能找到他需要并且与供给能力相对应的产品。

住房市场分为两块：一块是商品房，一块是保障房。同样，人们获得商品房和保障房的途径有两个，一个是买，一个是租。

商品房的买房市场已经充分发展了，但租房市场还不够。在保障房市场当中，有大量的出租房，这是针对低收入人群的；但是缺少用于购买的保障房，于是这一块就推出共有产权房了。

也就是说，商品房方面缺少供出租的部分，而保障房方面缺少的是供购买的部分，缺少合理的、透明的、产权明晰的产品。这就是两个结构性问题。

解决问题要先从结构性改革开始，推进供给侧改革，建立立足于长远的制度，以更好地解决中低收入家庭、尤其是没有户籍的北漂一族和新市民的住房问题。

要形成有差别的租售并举市场体系

中国新闻周刊：有专家称，中国住房的发展方向会是新加坡模式，对此你怎么看？

顾云昌：这是一个误读，根本不存在这个问题。我去新加坡考察过，他们销售的经济适用住房为主，政府在住房上给老百姓一些补贴，价格比市场价格要低20%～30%，商品房比重是少的。

中国不可能走新加坡模式。中国的住房政策肯定是根据中国的实际情况制定，当然也学习了新加坡的经验以及香港、美国、德国的经验，会形成了中国独特的住房制度。

中国新闻周刊：租售并举作为当下住房改革的一个新思路，这一思路该如何化为现实？

顾云昌：第一要发展住房租赁市场；第二要规范化、法律化，法制化。

一方面，要从发展和规范租赁市场着手，扩大出租房的比重。另一方面，要通过立法来规范住房租赁市场。

中国新闻周刊：在你看来，未来中国住房体系大概会是什么样子的呢？

顾云昌：未来中国住房供应体系会越来越完备，形成既有供中等收入家庭购买和租赁的商品房市场；又有供中低收入家庭购买和租赁的有保障性的住房；还有供低收入和最低收入家庭的保障房市场。

最低收入和低收入家庭就是租赁的市场。也就是说，不同收入的家庭有不同的住房政策和供应产品，能够满足与不同家庭消费能力相匹配的居住需求，这就是完备的供给侧改革。

另外，在城镇化过程当中，特别要强调的是新市民的住房，要切实解决他们的住房问题。租赁市场也好，销售市场也好，都要有相应的产品，适合新市民的商品房市场和保障房产品。

值得注意的是，租赁市场在不同的城市是完全不一样的。在人口流动很大的一二线城市，要大力发展租赁市场，但在人口流动不大的地方，主要是发展销售市场。

中国租赁住房市场肯定有很大的发展前景，这是由中国国情所决定的，是中国城市化的需要。但调整结构不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更长的时间，才能把租赁市场完善起来。

我个人认为，到2030年，能够形成完备的住房市场体系，也就是在各地形成有差别的租售并举的保障房和商品房相结合的市场体系。