关于我国养老地产发展模式的思考

冯浪

摘 要：随着我国城镇化进程的快速推进，我国的人口问题也随之而来。近些年，中国人口老龄化现象越发严重，已经成为影响国民经济发展不可忽视的重要因素。同时，老龄化社会的到来也给政府、社会带了巨大的养老压力，影响了国民生活水平的提高。而养老地产作为一种新型的养老模式，拥有比传统养老更加人性化的运营理念。本文从我国人口现状出发，通过介绍国外优秀的养老地产实例，探索出关于我国养老地产的新观念和新模式，为解决我国人口老龄化问题提供建议和启发。

关键词：养老地产 老龄化 需求

中图分类号：C913.6 文献标识码：A 文章编号：1672-1578（2017）08-0027-01

人口老龄化是指在人口动态发展的过程中，年轻人数在持续减少，老年人数不断增加而导致老年人在整个人口结构体系所占的比例越来越大。人口老龄化问题是全球性问题，我国是人口老龄化程度最为严重的国家之一。从2000年开始，我国就已进入老龄型社会，60岁及以上人口占总人口的比例达到了7%。并根据近期国务院印发的《“十三五”国家老龄化事业发展和养老体系建设规划》可知，“预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右”。我国现仍处于社会主义初级阶段，物质财富积累不足，但老年人数发展迅速，现有的养老体系已不能满足社会的发展需求。所以，新型养老体系的创新以及养老地产新模式的建立就显得格外重要。

养老地产是一种以养老住宅为基础，附加文体中心、護理院、医院和超市等商业配套设施，同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体，依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作，以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应，来实现自身盈利和长远发展的全面养老模式。在中国面临巨大老龄化危机的同时，养老地产也面临着新的机遇与挑战。庞大的老龄群体给养老地产带来了巨大的市场需求，这种潜在的市场需求也即将会成为一种强大的有效购买能力。因为未来的养老除了满足老年人基本的生理需求外，也要包括其心理、护理、医疗、文娱等各方面。但如今我国普遍的家庭养老模式已经不能适应这种社会的发展进程，社会化养老必然会成为一种不可避免的趋势，养老地产作为一种新型的社会化养老模式正好弥补了家庭养老的弊端，同时也满足了老龄化快速发展的需求，符合高龄、失能、空巢家庭老人不断增长的发展现状。

一些发达国家由于经济发展早，人民生活水平高，医疗保障体系完善等，使其较早进入老龄化社会，从而它们的养老地产也得到了迅速的发展和推广。发达国家的欧养老地产模式主要分为两大类，一类是以法国、澳大利亚、新加坡等国家为代表的以政府为主导的模式，一切养老费用由政府或非盈利组织承担。另一类是以美国、日本为代表的盈利型养老地产模式，其主要为缴纳“一次性费和月服务费”的模式。第一种模式对于处于社会主义初级阶段的中国而言，政府全额支付的话，其压力太大，不好实现。但美国和日本的养老地产是一种投资少、资金回收快、利润低的模式，更符合我国的基本国情。以美国为例，美国在养老地产的发展中首先根据老年人不同的护理需求将其划分了不同层次的客户人群，并将养老地产细分为了独立式老年住宅、老年公寓（自住类、陪护类、特护类）、养老院、护理院、老年社区等，这些成为了美国的养老地产的主要模式。并且在每个模式中根据老人的具体身体情况、生理、心理及社会交往需求，又将其细分不同类型的功能区，从而使其养老地产变成为能满足不同老年人的各种需求。并且开发商依靠住宅销售、租赁及商业配套的服务来获取利润，既满足老人的养老需求，也满足商业企业获取利益的需要。

通过对发达国家的养老地产的研究，我们得知养老地产是一种可行的适应时代的养老模式。但由于我国养老地产起步较晚，管理模式不太健全，所以需要借鉴国外优秀的模式来进行改进。根据对国外养老地产模式的研究，并综合我国基本国情考虑，对我国未来养老地产模式的发展建议如下：

第一，要加快政府支持养老地产体系的建设，包括政策、法律、资金保障等。政府应从国家层面重视老龄化问题，并积极承担责任。应制定面对老龄化的具体措施，大力扶持养老地产的发展，鼓励社会资本进入养老产业等方面。

第二，规范养老地产的法规和标准，不要过分夸大其福利属性、公益属性，也应承认其具有商业属性及产业属性。养老地产作为将“养老”和“地产”相结合的一种产业，就应该具备养老的社会公益性和产业的商业性，所以应该将其定为开发商从房地产销售、商业用房租赁中获益并在此过程中进行养老服务的共同体。

第三，面对我国养老产业功能较为单一、专业人员不足的现状，我国应该在分析清楚养老市场定位和客户群体细分的基础上，培养出大批具有专业的老年服务人员，并将养老地产模式根据不同的需求进行功能化细分，从而得到一个较为完善体系。

总之，养老地产具有广大的市场前景，并且这种养老模式可以满足中国老龄化社会的各方面需求，真正做到老有所学、老有所依、老有所乐。

参考文献：

[1] 姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨，2012，（10）：38-42.

[2] 张忆东.中国养老地产证券化[D].上海：上海交通大学，2014.