营改增后商业地产企业的税收筹划探讨

摘 要：“营业税改为增值税”这一政策是我国税务制度的一次完善，政策的改革对于商业地产企业来说，既是一个绝佳的发展机遇，也是对于企业内部结构改变的一项挑战，为了更好地适应这项税务制度的改变，以免因企业内部结构的不合理而在此次改革中被淘汰，商业地产企业需要对增值税的缴税业务进行一定的筹划，在合理筹划各个经营活动中的税收以及积极改变营销策略的基础上，与税务机关保持良好的沟通关系。

关键词：营改增；商业地产；税收；策略变化

一、营业税该增值税的相关概念

1.营业税改增值税的含义

营业税是针对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或是销售不动产的单位和个人所得收取的营业额所征收的一种商品与劳务税，增值税则是对我国境内销售货物或是提供加工、修理等劳务以及进出口货物的个人以及单位，就其所取得的货物或者是应税劳务的销售额以及进出口货物的金额来计算应收税款的征收方式，增值税是一种能够实行抵扣的一种商品税。根据财务部以及国家税务总局的有关文件，我国自2012年1月1日起在上海交通运输行业以及部分现代服务行业，将征收营业税改为征收增值税。随着我国经济发展结构发生转变，我国税收制度需要针对不同的市场发展阶段来进行调整，只有完全贴合国情发展的需要以及相关行业的实际状况的税收制度才能够更好的促进我国经济的健康成长，更好的推进我国社会的进步，更好的维护相关行业以及市场的稳定发展。

2.营业税改增值税的意义

在当前我国的税制当中，增值税和营业税都占据着极为重要的地位，是我国流转税当中极为重要的两个税种，当前我国实行的增值税和营业税并行的方式很大程度上破坏了增值税的抵扣链条，造成了增值税的“中性”作用遭到破坏，就是营业税和增值税所征收的范围不同而对增值税的征收造成了一定的影响。征收营业税会造成重复征税，会对现行的许多服务行业造成许多负面影响，营业税在征收过程当中不允许进行抵扣，造成了行业内部存在一定的税务不公平的情况。当前所征收的增值税的抵扣不够彻底，这一制度不够完善，消费增值税的方式能够很大程度上环节企业的税负，能够让增值税税负逐渐趋于平衡。营业税和增值税并行的方式造成了税收征管面临重大难题，尤其是在现代市场经济环境当中，随着商品和服务种类的增加，二者的捆绑销售情况出现的越来越多，造成了产品以及服务的准确划分出导致税收征管陷入困境。实行营业税改增值税的政策，希望能够建立完善、科学的国家税收体制，能够完善税制，消除征税过程当中的重复征税问题，进一步细化社会分工，推进第三产业的发展。

二、营业税改增值税对商业地产企业纳税的影响

1.积极影响

国家出台的将营业税改为增值税征收的政策对于商业地产企业的纳税工作的进行具有一定的积极影响，首先营业税该为增值税之后，商业地产企业在之前缴纳营业税时所遇到的缴税的抵扣、重复缴税以及退税等相关问题都可以得到有效的解决，这也是营业税改为增值税这一政策的主要目的。其次营业税改为增值税这一政策可以帮助商业地产企业实现内部的改造，在营改增政策的推动下，相应地需要建立增值税进项以及销项的抵扣关系，为了更好地适应缴税的新政策新形势，商业地产企业进行内部的结构调整就成为必要举措了。最后，营改增政策的实行会对商业地产行业产生一种淘汰作用，在这种改革政策下，那部分企业规模小、自身内部管理不规范、与建筑行业的合作不达标的商业地产企业无法快速地适应新的市场环境，其所需要缴纳的税额不仅不会减少反而会增加，这样就对企业的进一步经营带来了一定的障碍与困难，进而导致企业的倒闭，因此营业税改为增值税的税收政策对于商业地产企业具有一定的积极作用。

2.消极影响

每一个事物都具有双面性，营业税改为增值税这一政策也是如此，对于商业地产企业的税收既具有积极作用，也具有一定的消极影响。第一，营业税改为增值税这一政策当前还处在过渡阶段，而商业地产项目的周期一般都为三五年，这就为商业地产企业的项目在实际缴税过程中带来一定困难，譬如说，商业地产项目在政策之前销售需要缴纳5%的营业税，而在政策执行之后就需要缴纳11%的税，而相对应的房产的售价却无法更改，这种情况下商业地产企业就面临着较大的经济损失，并且也为后期的土地增值税的计算带来的影响。第二，营业税改为增值税后建筑行业所需要缴纳的税额会有所提升，并且相应的也会影响到商业地产企业的经济流转，使得商业地产企业的项目收入有一定的减少，尤其是对于自身具有建筑部门的商业地产企业影响更大。第三，在营业税改为增值税的过渡阶段，按照规定应对商业地产的老项目按照营业税进行税务缴纳，对于新项目应该进行增值税进行税务缴纳，而商业地产项目的周期一般较长，对于那些在早期签订了开发合同，但是却迟迟没有实施开发项目，已经发生过的费用以及签订过的合同不能够进行增值税的进项，这样会增加商业地产企业在后期的房产销售时所需要缴纳的税费。第四，商业地产企业需要按期缴纳城市建设等相关项目的政府性规费，这种费用不属于营业性质的收入因此不需要缴纳营业税，而在实行营业税该增值税的政策之后，政府性的规费仍然不需要缴纳增值税，因此商业地产企业在缴纳政府性规费时不能够获得增值税的发票，也就不符合增值税进项抵扣的条件，进而不能够在缴纳增值税的时候在销项税额中扣除，这就意味着商业地产企业需要付出更多的经济支出。

三、营改增后商业地产企业的税收筹划建议

1.合理筹划各个经营活动中的税收

对于商业地产企业从开发到销售各个阶段的缴税业务，首先，要做到各个项目的税金的合理筹划，才能够实现项目总过程的缴税的最优化，在营业税改为增值税的政策推动下，商業地产企业增值税的纳税人需要提高对于增值税抵扣的意识，及早改变原有的营业税缴纳的形式，以适应新的政策环境。增值税的一般纳税人需要在商业地产项目开发的前期阶段就介入，譬如说在前期的筹资以及建筑合作商的选择就注重对于资金流动的管理，使得商业地产项目开发的各个阶段都能够符合销售税金以及土地增值税的抵扣标准，并且加强对于增值税发票的管理，在缴纳增值税时能够在销项税额中进行一定税费的扣除。其次，商业地产开发商在与建筑公司或者是建材供货商进行合作时，要从多方面进行对比考虑，从而选出性价比最高的建筑商，商业地产企业在从建筑材料供应商处选购建筑材料时，可以向其索要增值税的发票，以便在进行增值税的缴纳时可以进行进项抵扣，而若是在小型建筑材料供货商处购买建筑材料无法进行增值税的抵扣或者是增值税的抵扣率过低，则可以与其在建筑材料的价格上进一步进行协商。第三，不同纳税对象的税率之间具有一定的差异，纳税人可以利用这种税率之间的差异来减少企业纳税的负担，另外对于商业地产的增值税，小规模的纳税人的进项税率大于8%，因此为了减轻企业的纳税负担，企业增值税的一般纳税人可以申请成为一般纳税人。

2.积极改变营销策略

合理筹划商业地产开发过程中各个项目的缴税业务，能够有效减轻企业的税务负担，但是要降低商业地产企业的开发成本，提高商业地产企业的经济利润，就需要对商业地产项目的营销策略做出一定的积极改变，一方面营改增政策的实施可以有效降低商业地产相关的税务费用，而另一方面如果企业购置的建筑材料以及人力资源的价格上涨，也会增加商业地产项目的投入，从而使商业地产项目的利润减小，此时就需要对商业地产的销售项目进行升级改变，提高商业地产企业的市场竞争能力，扩大市场业务范围，争取实现企业的住宅项目与商业项目开发的同步进行。

3.与税务机关保持良好的沟通

在营改增政策的推行下，商业地产税务的征收部门由地方税务部门变为了国家税务部门，并且缴税纳税的一系列政策与标准都发生了改变，在这种情况下，商业地产企业应当主动与税务部门保持良好的沟通关系，即使询问了解新政策下商业地产企业纳税新的标准与注意事项，明确增值税的含义了解其相关知识。只有与税务部门保持良好的沟通关系，面对政策的改变，根据新政策的要求进行税务缴纳业务的办理，尽早地调整企业内部的管理政策以适应新的市场环境，为商业地产企业规范自身纳税行为，建立新的发展模式提供可靠保障，而不是墨守陈规拒绝改变。

参考文献：

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作者简介：武莹（1983.03- ），女，籍贯：陕西西安，学历：研究生，毕业学校：对外经济贸易大学，职称：高级经济师，研究方向：风险管理，单位名称：中核房地产开发有限公司