工程管理环节在房地产开发中的重要性

余勃

摘 要：房地产行业通过长时间的调整与发展，逐渐理性与完善，以往以土地资源条件的开发方式慢慢转变成产品、市场以及用户的竞争，因为工程开发时间很长，可以使用的资源非常有限，通常要求分期开发施工，但是供需关系、市场条件又遭受宏观经济和政策的严重阻碍，最终影响房地产的发展，则针对房地产开发商而言，不仅要以不变应万变，加速产品调节作为工程开发施工成功的前提保证；还要把管理细分到开发环节的所有过程，所有具体流程。建筑工程管理在全部房地产开发阶段具有非常重要的作用，其渗透于房地产开发的全过程。

关键词：项目管理 房地产开发 重要意义 土地资源 研究

房地产企业好的声誉也是由项目管理的好坏来决定的。在全力强调注重房地产施工工程前期工作的时候，项目管理依旧是房地产开发的关键环节之一，还是一个实质性的过程。房地产企业好的声誉也是由项目管理来决定的。现阶段，市场中出现的项目质量问题、应用新材料衍生出来的质量缺陷，尽管防不胜防，可是能够通过项目管理这个过程，来缩小该范围。

1、科学优化，降低实体费用

资本优势属于房地产开发施工竞争的重点，项目施工过程中同样关键，采购成本、限额规划等均是管理成本的有效方法，但是也不可忽略项目技术的完善策略，如门窗原料的取代、空心楼盖地底的應用、新型墙体的应用等，一方面能够规避盲目追求效果和费用投入偏大的现象；另一方面，项目管理能够通过科学优化，减少成本等方式来避免质量过剩。

2、提前规划，提供销售扶持

房地产开盘时间是整个工程开发施工的重点，开盘实际的掌握，施工场地形象包装等开盘条件的准备工作，均是工程成功进行的基础条件[1]。而售楼点、样板室、入户大厅和看房通道的创建，均会和常规的项目推进出现交叉情况，所以，项目部需提前规划，加强和销售等部门的沟通，采取预留、交错等有效管理方式来做到销售工具的配置，特别是外部周围道路和入口的组织，更加可以体现现场项目协调管理水平。

3、选取优良的勘察与设计机构属于项目成本管理的重点

房地产开发投资管理影响在勘察设计过程中占60%到86%，优秀的勘察队伍可以精准的对土质状况实现定位，提供科学的路基承载策划依据，进而降低项目造价。优良的设计机构可以对房屋展开科学化规划，完善项目结构，加强价值项目的应用，注重边际成本，降低与防止不必要的耗费，从而节省项目造价以及加快项目进度。

4、选用高效负责的监理机构

在项目施工阶段，一方面，项目监理单位能够根据委托监理协议与相关的施工项目合同对承建企业的施工行为展开监督控制。因为施工企业不清楚施工项目的相关法律规范、规章、管理流程与市场行为标准，也将会出现不合理施工行为。在此种状况下，项目监理机构能够像施工企业提出有效的建议，进而防止出现施工企业的不当施工行为，由此避免施工企业事后返工、反复施工的情况[2]。此外，项目施工监理的价值是代表施工企业对项目施工工程用完善的监理机制、独特的管理手段，根据合同、规范和技术施工规程需要，展开全过程跟踪与全面监督和管理，促进项目施工工程的投资、时间、质量按方案实施，从而实现建筑施工工程合法、科学、实用、经济。项目参建方的施工行为均需要满足法律规范以及市场准则。若要完成这点，只是依靠自律制度是无法实现的。因为客观条件的限制，政府的监督控制无法深化到所有施工项目的整个过程中，由此还应该创建一种完善的约束体制，可以在施工项目实施阶段，对项目参建方的施工行为进行管束，施工项目监理制就属于这种约束制度。监理负责水平直接关系到房地产企业的外部形象与项目管理费用，监理单位主要肩负质量、进度管理责任[3]。经过监理单位的严格控制、业主方项目师的监管，实现建设承包合同监理时的根本目的，但若监理企业在过程管理时，责任心薄弱，其岗位犹如虚设，那么为业主方增大了项目管理的难度与矛盾，其不但内在的项目质量难以得到保障，外部也大大阻碍着销售业绩。

5、创建高效科学的管理模式

项目管理的作业内容主要包括项目信息管理、部门关系统一、销售分区图确定和统一说辞，和相关部门配置的预算把关和销售范围测量，建筑材料管理，施工人员管理等。

保存好业主方的前期项目施工信息，督促建设人员做好具体的项目信息，为项目质量的评价提供了科学的依据。

需加强建筑材料的市场调查工作，多角度进行对比与区分，科学的选价与选材，严格把好材料与总数的关，加快材料的供应时间，有利于加速项目进度、提升项目质量及减少项目成本。

施工人员是项目施工的主体，应对施工人员进行严格的管理。首先，业主方要遵循项目款支付标准：其一，平时重视“进度管理”，每周、月进度方案对照落实，尽可能坚持合同要求的形象进度，根据实践来交付项目款[4]。其二，农忙时期、年关等用户资金紧缺时，必须以质量、进度整体考核为关键，以质量调整为修正时间，或是直接实施罚款与项目款扣减。如此项目款的交付主动权便可以始终在业主方手上，而且防止产生施工人员由于项目款矛盾，阻碍正常工程进度现象的发生。

其次，防止索赔。防止索赔属于甲方过程控制的关键环节，施工前进行有针对性的图纸审核，需要施工企业认真分析图纸，找到图纸存在的不足，不得搞形式化，用户对外立面和结构建设定位要精准，避免变更情况的出现。

接着，根据决算方法，把之后将会出现的索赔问题在合同中标注[5]。在签证过程中一定要做好以下几点工作：监理企业一定要提前和业主方协调一致，这样才能签证，不可擅自做主；业主方管理者在进行签证时，重视可靠签证时间，一定要注意把成本和工期分开思考，签证过程中，必须标注是局部调整和调改，不能留下阻碍工期的所有借口；成本决算必须由审计单位把关为基础，不能任意决算，即应该让利也一定要让在明处，为业主方创造其他方面的效益。

最后，严格把好建筑材料控制的关。业主方需要坚持施工人员大包干，这属于一条不仅能够管理成本，还可以确定责任的科学措施。依据当前的情况来看，业主方目前对开发的工程所用材料与设施，无论是土建、安装或者绿化景观，均要具有基本了解。业主方材料控制的关键应该为：推广材料设施应用准入原则，对项目主材能够实施质量规范定位；事先定价、定质量规范和品牌，要由监理企业参与，不仅体现公平，还为结算奠定了坚实的基础；监督监理企业创建现场抽查、检测机制，还能以经济杠杆调整，严格把好施工人员、材料应用关[6]。监理科学的施工组织规划、对质量问题等重要程序监理施工工艺方案、采用科学的奖惩机制等，如此方可确保项目进度与项目质量。

6、选用信誉好的建设单位与素质高的工程经理

施工人员与业主方协作尽管是双向选择，可是实际主动权归属于业主方。为实现根据科学的低费用与工期完成工程项目的施工工作，并实现业主方控制的目的，建设单位与工程经理的素质高低，直接影响到项目进度与项目质量[7]。首先，需要建立一套完整的组织结构，如建设单位资质、建设单位技术含量、单位近几年的生产业绩、单位可靠度与诚信度、工程经理资质、工程经理素质和能力、现场管理人员的素质和能力等，唯有全面掌握与了解这些资料，加强筛选力度，这样方可为选取优良的工程班组提供科学的依据，这就是业主方需要引起重视的问题，由于这关系到业主方建设小区的品牌传播；此外，在合同条约与结算方法上应投入更多的精力，为可以吸引较多施工人员参加业主方工程施工，实现业主方预期的资本目标，同时方便管理，这就应该结合实际工程状况进行研究确定。

参考文献

[1]杨飞.建筑经济管理中招投标的重要性分析[J].绿色环保建材，2017（01）：250.

[2]王建丽.目标成本法管理在房地产开发中的重要性及运用[J].财会学习，2017（06）：180+182.

[3]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008（01）：35+37.

[4]张立君，冯东梅，马建华.价值工程在房地产开发项目成本集成化管理中的应用[J].价值工程，2008（02）：83-84.

[5]陆善辉，董年碗.谈谈监理单位与房产公司在住宅项目建设过程中如何加强现场签证与设计变更的管理[J].现代物业（上旬刊），2011（03）：69-70.

[6]董年碗.谈谈监理单位与房产公司在住宅项目建设过程中如何加强现场签证与设计变更的管理[J].现代物业（上旬刊），2011（06）：83-84.

[7]李民.房地产项目管理与规划设计的探索[J].中国城市经济，2011（30）：341.