金融机构信贷规模对房价影响研究

韩愈雪

摘要：近几年来。我国的房地产价格一直处于上升过程。房地产业是实体经济的一部分。如今已发展成为我国经济的重要支柱性产业。研究房地产价格波动对我国经济具有重要意义。本文对银行类金融机构贷款、股票指数、工业产值与房价波动之间的关系先进行了实证分析。

关键词：金融机构 信贷规模 房地产

本文对银行类金融机构贷款、股票指数、工业产值与房价波动之间的关系先进行了实证分析。

房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是一种货币表现，在国民经济体中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。由于其涉猎范围广，多数行业的发展均需要其支撑，所以影响房地产的因素也十分广阔。因货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、膨胀及银行信贷等多方调节来空竹房地产市场。故本文将银行信贷与股市价格波动挑选出来，讨论这二者对房地产价格的影响。

一、理论分析

1.银行信贷对房地产价格的影响。房地产业作为基础性产业，具有显著的投资品属性，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要是由于在房地产市场中，房地产企业贷款是房地产开发建设依赖的最主要资金来源。房地产的综合开发，不仅可以提供大量税金，直接增加财政收入，而且进一步带动其他产业的发展，间接地创造税收和利润，房地产业上下游都无法脱离银行信贷的存在。另一方面购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房，而相当大的开发资金也从银行贷款解决。所以，在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。

2.股票市场波动对房地产价格的影响。楼市和股市反映了总体经济，股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。那么二者之间是否存在关系，存在怎样的关系，值得我们深究。

房价指数和股指从历史数据的对比中不难发现，在过去十年的多数时间段内，房价和股价是同步变化的，股价和房价的上涨下跌周期也是同期波动，当然也存在个别反例。之所以股市涨会带动房价上涨，除宏观因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进各类消费增长，增加房地产的需求，而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。

总的来看，我们可以从两方面来探讨影响房地产价格的因素：一方面，银行发放信贷的政策会影响房地产需求，从而引起房地产价格的波动。另一方面，股市是宏观经济的先导指标，提前反映了经济发展，从而影响着房地产价格的波动。

三、研究方法与数据来源

1.数据来源。以商品房销售均价（单位：元，平方米）作为因变量，以金融机构的各项贷款余额（单位：亿元）、工业增加值（单位：亿元）和上证综指（單位：点）作为自变量，建立四者之间的关系模型。其中RP代表商品房销售均价、RL代表金融机构的各项贷款余额，IDV代表工业增加值，SCI代表上证综指。各变量均经过必要的数据处理，其中由于工业增加值和商品房销售均价缺少每年一月的数据，所以用每年的上一年十二月的数据代替当年一月的数值，以减少缺省值引起的误差。

2.研究方法。为确保估计结果的有效性，须用稳定的时间序列来建立模型。对序列数据取对数，取对数的好处在于可将间距很大的数据转换为间距较小的数据，减小误差。处理之后分别用LNRP、LNRL、LNIDV、LNSCI表示。

通过回归分析建立引入变量T后的关系模型。商品房销售均价（RP单位：元，平方米）作为因变量，以金融机构的各项贷款余额（RL单位：亿元）、工业增加值（1DV单位：亿元）和上证综指（SOI单位：点）作为自变量，建立线性关系模型：

LNRP=0.82345*LNRL+0.03966*LNIDV+0.0403*LNSCI-0.0048*T-2.39813770743

方程的参数表示弹性，反映变量间长期的稳定的平均速率关系。在其他变量不变的情况下，全国金融机构各项贷款余额增长1%，商品房销售均价增长约82%；在其他变量不变时，工业增加值增长1%，商品房销售均价增长约3.97%；在其他条件不变的情况下，上证综指增长1%，商品房销售均价增长约4%。

结果显示，模型的拟合度很高。考察回归模型的系数符号，商品房销售均价和金融机构的各项贷款余额、工业增加值、上证综指均呈现正相关的关系，我们可以初步认定：商品房销售均价和全国金融机构信贷总量和、工业增加值、上证综指之间存在一种长期稳定的关系，统计数据表明全国金融机构信贷总量和、工业增加值、上证综指上升同时伴随着商品房销售均价的明显增加。

四、结论

本文对金融机构的各项贷款、上证综指、工业增加值对商品房销售均价的影响先进行了实证分析。在此基础上，根据05年1月到16年10月的相关数据，构建模型进行分析，得出了以下结论：

第一，从理论分析层面来看，我们得出两个结论：（1）我们认为房地产业作为基础性产业，具有显著的投资品属性，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约。在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。（2）在过去十年的多数时间段内，房价和股价是同步变化的，股市是宏观经济的先导指标，反映了经济发展，从而影响着房地产价格的波动。

第二，从实证分析层面来看，本文通过对我国数据的检验，运用平稳性检验，OLS估计，VAR模型分析等方法，考察得到了金融机构的各项贷款、工业增加值和上证综指对商品房销售均价的影响。可以初步认定，在全国范围内，信贷总量、工业增加值和上证综指的上升会伴随着商品房销售均价的明显增加。商品房的房价不仅受到自身前期价格的影响，而且收到前期金融信贷的影响，还受到工业增加值前期的影响。