房价与地价的互动性研究

陆敏辉 浙江理工大学

房价与地价的互动性研究

陆敏辉 浙江理工大学

了解房价居高不下的原因可以切实解决老百姓住房难的问题，对如何维持房地产业有序发展也尤为重要。地价作为房价组成的要素，两者的相关性一直备受争议。文章通过梳理房价与地价互动性研究的主要视角，对有关文献进行综合评述，旨在了解清楚二者的机理对于政策制定、社会安稳的重要性。

房价 地价 互动性

一、引言

近年来，房地产业在我国国民生产总值中的地位日渐凸显，持续上涨的房价已经将国内多数的普通百姓排挤在消费群体之外。即使在已经购房的家庭中，大部分人都承受着高昂的房贷，各种社会不公问题频繁曝光，两极分化格局严重。16年，一二线城市房价又出现了爆炸式上升，让还处在观望状态的购房者措手不及。与此同时，各地炒房者的态势又开始复燃，房价一波波被推高。

在过去的十年里，中国房地产价格上涨了6倍左右，货币的泡沫化与不动产价格的上涨形成对应状态，人民群众的收入却没有跟上房价上涨的节奏，买房越来越困难。从13年1-6月的相关数据来看，仅房地产一科就占国民生产总值的14.8%，所有类别中唯一超越房地产的项目是制造业，由此可见中国经济结构存在非常态。

二、文献综述

（一）国外文献综述

国外学者关于地价与房价二者之间的互动性研究主要有以下三类：

第一类研究从供求关系出发，假定土地价格为住宅价格的组成要素之一，以传统经济学中的一般均衡为基础，探讨房价与地价之间的互动性。在分析房价、地价之间的定量关系时，著名学者史密斯（1976）也将土地作为房价要素之一，根据供求探讨二者之间的比例。无独有偶，Osuilivan(2000)研究得到土地价格上涨是房价上涨的结果，而房价上涨是因为需求量上涨；第二类研究是以空间经济学为基础来研究二者的互动性。美国著名学者S.T.Somerville(2004)通过建立空间竞争模型进行检验，经过模型顺利验证高房价不是高地价导致的，而是因为空间结构不合理。艾森（1964）默认高房价是高地价引致的，构建了购地者之间竞争模型，将研究对象固定在各个开发商之间。慕斯（1969）认为此类研究人为忽略了土地供给的弹性，只考虑需求者的竞争，也就是说，完全不考虑土地供给者的个人偏好以及其根据市场浮动所做出的投机行为，他们的唯一行为只是被动的接受需求者的最高价；第三类研究是以计量经济学为基础，从定性的角度运用了计量工具。二十世纪六十年代，研究者W.Alonso，L.wingo等着重研究市场均衡问题，全面分析了各方面成因，对如何有效利用现有资源提出了合理意见。美国经济学教授奥沙利文着眼于供需关系，他认为需求导致竞争，因为供小于需，土地市场不够饱满，导致了地价上涨。80年代之后，研究者开始关注市场走向问题，温茨巴奇认为，房价和地价受到周围环境的影响，因为地域对房产价值有显著影响。作为不动产，它的价值没有一个统一的市场，一二线城市和三四线城市间的区别很大，这种区分无法通过投机行为被拉平。

（二）国内文献综述

中国房地产业协会的杨慎认为，现阶段我国土地成本在房价中所占比重已达45%-50%，部分城市的发展过分依赖房地产业，个别城市的财政收入几乎等同于卖地收入。万达集团董事长王健林等开发商也赞同这一观点，市场规律显示，每一个高地价的出现必然会引起周边房市的震荡。据此，一二线城市普遍出现的房价上涨与地价上涨有不可忽视的关系。

但供求决定房价而非地价是供职于土地系统的专业人士的普遍看法。而国土资源部则表示，应该是房价决定地价，而不是地价决定房价。华远集团总裁任志强表示，他不否认国资部所给出的统计报告数据，但此推论仅建立在单一而不全面的案例上，以此妄下断定还不够谨慎。

（三）文献综述总结

近年来，关于中国房地产泡沫的争论已经成为经济领域的热议话题，房价和地价的关系也因此延伸到一个社会所有部门主要担忧的方向。政府部门、房地产开发商和学者对于这件事各持己见。总的来说，有三个角度:

从相互因果关系视角来看，土地价格是房地产价格上涨的一个因素但不是唯一决定因素，反之亦然。我们应该根据不同时期不同的土地供应政策，房地产开发的不同状态分析房价和土地价格之间的因果关系；从派生需求的视角来看，维特（1971）和曼宁（1988）创建了土地市场的派生需求理论模型，从城市空间的角度来看，提出住房需求和土地价格由房地产价格决定；从成本驱动的角度来看，作为住房成本的一个组成部分，土地价格势必影响到住房价格。

[1]郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究[J].中国土地科学.2006 (06)：22—44.

[2]孙禧才.房价、地价与市场需求[J].中国土地，2005 (12).

[3]况伟大.房价与地价关系研究:模型及中国数据检验[J].财贸经济，2005 (11).

[4]相楠.房地产项目投资风险分析及监控[D].浙江大学，2010.

[5]李海.建筑工程业主方项目管理模式优化选择研究[D].浙江大学，2010.

[6]陈宝春.政府建筑安全监管问题分析与对策研究[D].浙江大学，2009.

[7]项闯.施工企业工程项目协同管理系统研究[D].浙江大学，2010.

[8]Davies Gordon A Model of the U than Residential Land and Housing Markets[J]，The Canadian JoumalofEeonomies，1977：222—230.

[9]Ranond Y.C，Tse. Housing Price，Land Supply and Revenue from Land sales[J]，U than Studies，1998：35—40.