小区停车位权属问题研究

余柳

【摘要】停车位类型形态各异，不同种类的停车位能否成为独立的物并为何种主体享有、使用、收益和处分的权利尤为重要。目前我国《物权法》第74条就停车位权属的规定较模糊，引发了实务中的纠纷。在借鉴域外优秀的立法、实践基础上，应对第74条作出相应的调整。区分停车位不同的形态确定不同的归属：将建筑物首层架空层停车位、地面停车位及屋顶停车位归全体业主或部分业主共有，将地下车库及立体停车库归开发商所有。

【关键词】小区停车位权属；《物权法》第74条；共有

一、城市住宅小区停车位类型及立法缺陷

根据《物权法》第74条，停车位即在建筑区划内，规划整齐的用来专门停车的位置。我国住宅小区现有停车位形式多样，各地法律法规根据小区停车位类型的规定及名称各异。如《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》将停车位分为配建停车位和增设停车位（第4条），其中增设停车位的数量必须建立在配建停车位的标准以上，增设停车位下再设时钟停车位（具有临时性，以露天停车位为典型），并规定时钟停车位为区分所有建筑物的共有设施，仅供临时停车使用，不得转让、出租或抵押（第5条），即时钟停车位乃全体业主共有。此条款设立配建停车位和時钟停车位旨在确保优先满足业主的需求。而《北京市居住小区机动车停车管理办法》将停车位类型划分为地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库四种。（第2条）《上海市关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》只对地下车库做了规定。停车位形态各异，对其权属的确定也不同。据整理得出停车位主要有下列几种存在形态：

1停车位类型

（一）立体停车库

立体停车库属仓储设施，一般分为升降横移式、垂直循环式、巷道堆垛式、垂直升降式、简易升降式五种，在小区运用最为广泛的是升降横移式。立体停车库一般不与任何地上建筑物相连，也没有与附近建筑物直接相连的通道。它一般由墙壁隔开，四周范围较明确，并且具有独立的出入口，是与住宅建筑物相区分的、独立的特定物。

（二）建筑物首层架空层停车位

建筑物首层架空层停车位，是指建筑物地面第一层架空而形成的停车位，其依附于建筑物。通常也会以明确的划线方式区分各个停车位。此类停车位不具有独立的入口，鲜少进行集中统一的管理，任意小区成员皆得使用。

（三）屋顶平台停车位

屋顶停车位是指在小区住宅建筑物屋顶上设置的。此类停车位由于便利性较低、技术性较高，常见于国外，在我国未得到广泛推广。仅在某些城市中的大型购物商城的顶楼出现。随着业主购买汽车数量增多，小区停车位愈显紧缺，再加之节地模式的推进，此类停车位会逐步得到推广。

（四）地面停车位

地面停车位指开发商在得到《建筑工程规划许可证》后，通过占用小区公共道路或其他地面而设置的停车场所，其通常采划线或围栏的方式对其进行标界。

（五）地下停车位

地下停车位是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位。这种形式的停车位是房地产开发商通过利用地下空间而建造的车库，一般来说包括非人防工程性质的车库和人防工程性质的车库。其不依附于地上任何的建筑物而独立存在。此类车库内部的车位之间由清晰的界限划分（如划线的方式、界墩），或者采取给车位编号的形式使得第三人能准确区分。

2当前我国立法缺陷

目前我国小区停车位的权属状况主要如下，第一种是小区停车位归全体业主所有；第二种是小区停车位归开发商所有，业主要取得停车位的使用权须与开发商订立购买合同或承租合同。第一种权属状况的停车位主要存在于地面停车位、建筑物首层架空层停车位中。这些停车位全体业主均可使用，只要向物业或者业主委员会缴纳停车费即可。该类停车位的所占用的通常是小区公共场所和道路，成本较低。其权属由现行《物权法》第74条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第二种权属状况的停车位以车库为主。这些停车位多由小区开发商所有，开发商通过出租、转让以及附赠等方式提供给小区业主使用。现行《物权法》第七十四条只确立了约定归属原则。业主与开发商之间的权益往往无法得到衡平，争议颇多。

现实生活中，小区绿地、空地、路侧都被小汽车“覆盖”的现象比比皆是，第一款中试图以“应当首先满足业主需要”的强制性要求扩大小区内停车位的供给。但存在以下问题：首先，实际生活中业主对停车位的需求程度不尽相同，对需求量的客观标准难以认定；第二，此处的“需要”是购买的需要还是业主日常使用的需要并无标明；第三，对于“应当”的认定到底是一种强制性规范抑或授权第三人的任意性规范，用以约束业主、开发商以及第三人的关系；第四，对“首先”的定义，其指的是业主相对于第三人对小区内的停车位具有优先购买权还是优先使用权？小区规划的停车位一般有限，若在出售停车位后剩余，开发商可能不会闲置相应停车位，在这种情况下，是否各种停车位都能出售、或承租给第三人？若在出售时，业主经济水平有限或对停车位暂无需求，嗣后欲购置时已出售予第三人，业主与第三人的权益如何衡平；第五，对于以出售方式取得停车位使用权的是否有期限限制。出售给第三人的停车位及业主的使用期限是否相同。

二、停车位权属的认定标准

1约定归属说

根据《物权法》第74条，约定归属隐性条件为停车位及车库必须是属于专有权的标的，且其原始归属是确定的，属于开发商所有，以独立地上车库为典型，而独立地下车库，排除地方性规章确认开发商拥有土地使用权的情形下，仍有一部分为开发商利用人防工事兴建的车库存有较大争议。而法律上已经明确规定属于业主共有的停车位（如地面停车位），不能成为当事人约定归属的标的。但约定归属说看似贯彻了“私法自治”的原则，但实践中存在下列缺陷：房屋买卖合同通常为格式合同，开发商为了追求利益的最大化，一般会在格式合同中预先规定了小区停车位的所有权归自己，消费者购房时间不一，谈判能力弱。实践生活中一概采约定归属说通常不利于维护业主的权益，应当将其范围限缩只得运用于立体停车库及地下车库中。

2面积分摊说和土地使用权说

面积分摊说以建筑成本和面积的分摊情况作为判定小区停车位所有权唯一根据。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第5条第2款规定，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。若开发商将停车位的建筑成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，小区停车位就归业主共有，否则归开发商。对于独立地下车库及利用首层架空层兴建的非独立地下车库来说，如果商品房的公摊面积已经包括停车位的建筑面积，证明业主在买房时已经为地下停车位支付了建设费用，地下车库的所有权应当归全体小区业主共有，开发商无权出售此类停车位，否则有重复收费之嫌。但此观点实际是理想化的模式，操作性较低，仅按照购房者购买房屋时是否分摊了停车位成本确定停车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题。另外，此规则的运用同时依赖于开发商如实向主管部门申报停车位的面积计算方式与成本负担方式，全面客观及时地向消费者履行信息披露义务，实践中，建筑成本的运算往往同时涉及房地产开发商的商业秘密跟利益，消费者获悉的难度较高。

根据《城市房地产管理办法》第32条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。在房地一体主义的制度框架下，土地使用权出让说将全体业主购买房屋并分摊小区内全部土地使用权出让费作为判断停车位权属的依据。若小区范围内的土地使用权已经被住宅房屋所分摊，那么停车位应当归全体业主共有，业主往往分摊的是土地表面的使用权，该说无法解决地下独立车库的权属问题。随着对空间利用的多元化，简单地根据土地使用权来确定停车位归属不足以解决小区停车位的权属问题。

三、完善我国住宅小区停车位权属立法

1各类型停车位权属确定

（一）立体停车库

这类停车库技术投入的成本较高，应归开发商所有。

（二）建筑物首层架空层停车位

楼房首层架空层位于建筑物的底部，是整幢建筑物的结构支撑。根据《建筑面积计算规则》的规定，只有层高于2 2米的建筑物才能计算建筑面积（第3条），首层架空层车库通常层高较低，且为建筑物不可分割的一部分。其次，实践生活中首层架空层停车位并非仅仅供业主停车，往往还承载了其他功能，譬如临时性的娱乐、休憩场所以及公共过道。根据《建筑面积计算规则》第8条，公共门厅和过道属于该建筑物的公共面积，因此此类型停车位应当属于业主共同所有。另外，这类停车位的建设成本較低（通常以简单划线的方式区分各个停车位），将此类停车位划归业主共有不会激发业主与开发商之间的利益冲突。

如果首层架空层的层高在2.2米以上，也就当然成为区分所有权的专有权的客体，可以依法办理权利的初始登记和转移登记，其权利归属于取得产权证明的人。

（三）屋顶平台停车位

屋顶停车位多采螺旋爬楼或者增建电梯的方式营运，相比地下停车位的投建成本较低。与架空层停车位类似，屋顶平台停车位所占用的空间是整栋建筑物的顶部，是建筑物不可分割的一部分。此类停车位应归业主共同所有。

（四）地面停车位

根据“房随地走、地随房走”的制度框架和《物权法》第74条，小区建设用地表面的土地使用权即归全体业主共有。

（五）地下停车位

（1）利用人防性质兴建的地下车库

此类车库多属国家为了国防利益和国家安全，开发商利用人防工事作为车库的情形。权属具有较大的争议性。根据《人民防空法》第5条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”依据该法只要该停车位能保障国家在必要时可以对其进行征收利用即可，地下车库的投资费用高昂，此类停车位权属应当归于开发商所有。

（2）非利用人防性质兴建的地下车库

此类停车位能满足构造上和使用上的独立性，虽然在某些地下车库中，其并无以墙壁作为各个车位之间的隔离，而是采用划线或者编号的方式。这里可借鉴德国对可取得特别所有权的停车位的认定办法，只要其具有永久性的并得为第三人所辨的标志则可认为其具有构造上的独立性。对于此类型车库，开发商为其建设投入了巨额成本，因而应当归属于开发商。

2完善《物权法》第74条建议

物权法第74条“应当”应被理解强制性规范中的义务性规范，即开发商应当积极履行为业主提供满足其基本需要的停车位的义务，保护业主的权益。业主较之开发商往往处于弱势地位。有学者曾提出，该条文之所以为强制性规范的原因在于其调整的为公共利益，但作者并不赞同，公共利益指向的是不特定的多数人的利益，在确定小区停车位权属时，收益的群体多限于该小区的成员。纵使有将开发商将小区内停车位出售予第三人的情况，但最终所得收益由小区成员共享。可见该条款的目的是使得最终受益群体为该小区的成员，只不过小区内部的成员构成具有不确定性。

作为强制性规范，第74条并未规定房地产开发商违背条文所承受的法律后果。若开发商并无“首先满足业主的需要”，而将停车位售予第三人，应对开发商进行惩罚。若开发商未在房屋销售合同中作出保留停车位所有权的条款，也未与业主之间有任何关于小区停车位权属的约定，应推断小区停车位归全体业主共有。前述第74条为强制性规范，当业主的权益受到侵害时，可请求法院作出合同无效的判决。若开发商在商品房销售合同中没有明确保留小区停车位的所有权，事后又与业主达成小区停车位转让协议，应视为开发商和业主事实上约定小区停车位最初的所有权归开发商。但此时由于开发商并无首先满足业主的需求，应当向业主进行相应的赔偿。若在停车位首次出售时，业主的经济水平有限或对停车位并无需求，嗣后欲购置时该停车位已出售予第三人，只要在出卖时所得收益已与业主分享，其就需要承担停车位由他人购买使用的风险。业主的权利也可以通过对该停车位的使用期限限制得到保护。若停车位已通过出售的方式转让给第三人的，其使用期限应当比业主的短。

“满足业主的需要”中的“需要”应为日常基本需要。开发商只要在小区规划中保证每户业主都能够购买或使用人均占有车辆对应的停车位即可。需求是可变的，若小区的停车位已达饱和状态，也可考虑利用先进的科学技术对其他空间加以运用。

现实生活中有些人只是出于投资目的购买房屋，取得所有权后会把房屋转让或出租。因此“首先满足业主的需要”同样适用于房屋的承租人，但仅限于使用权。开发商在进行规划时应当以户为单位考虑业主的停车需求，因此承租人在不妨碍小区其他业主行使权利的前提下相对于小区外的第三人有优先使用权。