“营改增”对房地产企业的影响及应对技巧

郑宇梅+龚晓燕+刘艳

摘 要：2016年房地产业的“营改增”已经全面完成，房地产业如何应对即将到来的“营改增”？因此，从“营改增”的好处、“营改增”对房地产企业的影响、“营改增”后税负变动的原因分析、房地产企业“营改增”应对技巧等方面进行了阐述。

关键词：营改增；增值税；税负

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.16.065

2015年5月18日，国务院批转了国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见》要求，力争全面完成“营改增”，将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”范畴。“营改增”是指由原来按照营业额的一定比例对营业额征收营业税改为征收增值税。增值税的纳税方法为“税款抵扣”法，即“销项税额”抵扣“进项税额”。2016年5月营改增政策落地，房地产业实行11%的增值税税率。“营改增”对于房地产业有不利的一面，也有有利的一面，笔者试从以下几个方面进行分析。

1 房地产业“营改增”的不利方面

（1）房地产“营改增”以后，行业成本可能大幅攀升，这会在相当大的程度上影响房地产企业进行再次生产投资的热情，甚至可能会逼迫房地产企业转型。

（2）房地产“营改增”以后，假发票、虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会导致一些企业进行不合法的偷税行为。

（3）房地产业会计核算由简单的操作变得比较复杂。这将造成一些房地产企业的账册与内部风险控制及制度层面的管理还要经历较长时间的适应过程，会影响房地产业的效率。

2 房地产业“营改增”的有利方面

从理论上来讲，“营改增”有利于完善国家整体的税收链条，从一定程度上避免了房地产业的重复征税问题，购房者负担会有所降低，同时由于增值税进项税额抵扣上的严格规定，会倒逼房地产业向专业化、规范化方向发展。虽然短期上来看，房地产业“营改增”会有负面的影响，但是从长远上来看，必然会促进房地产市场的健康发展。

3 对房地产企业的影响

3.1 流转税的计算原理变化较大

假定暂不考虑混合销售的影响，“营改增”后增值税的计算步骤为：

首先应将含税收入换算成不含税收入，不含税收入=含税收入/（1+税率），然后计算不含税成本，假定按照成本科目进行测算，由于进项涉及多个不同税率，需分别测算。为说明问题方便，现举例如下：

例1：某房地产新建楼盘每平方米单价10000元，建筑装修造价3500元，前期勘察、设计、论证费和广告费1000元，配套设施费及其他绿化费用500元，基础设施费500元。

销项税额=10000÷（1+11%）×11%=990.99

进项税额=（3500+500+500）÷（1+11%）×11%+1000÷（1+6%）×6%=503

增值税额=990.99-503=487.99

“营改增”后的税负率=487.99÷10000=4.88%

在营业税制下，营业税税率为5%，营业税=10000×5%=500元，“营改增”前的税负率为5%，“营改增”前后相比税负率下降0.12%（此结论仅仅是理论数据，不具有普遍性）。

3.2 企业税负存在增加的风险

原因一：房地产成本项目多，抵扣链条长。“营改增”的前期试点，所涉及的相关行业和业务有：广告服务（包括广告代理、会展服务）属于“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”，建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”，鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等），工程勘察勘探服务费属于“研发和技术服务—工程勘察勘探服务”。若上述服务取得提供服务方开具的增值税发票，均应纳入抵扣范围。

原因二：“营改增”后存量资产和土地成本能否纳入税款抵扣链条尚未明确。

（1）存量资产难以纳入进项税额抵扣范围。

包括期初库存材料、存量房、原已购入使用的固定资产等难以抵扣进项税额。

（2）新出让或取得的土地难以有进项税额抵扣。

由于国家对于增值税的进项税额抵扣有严格的规定，要取得增值税专用发票或完税凭证方可抵扣。可房地产业性质比较特殊，仅拿地这一块，可以是土地出让方式，可以是无偿划拨，或是农村集体所有制土地受让，以上种种形式都无法取得增值税专用发票。而拿地的成本占到了总成本一半甚至更高的比例，如果此部分进项税额不得抵扣，将使税负大大增加。

原因三：由于客观原因，进项税额抵扣不充分，导致税负增加

目前据专家测算，房地产企业的增值税税率很可能是11%。相比较“营改增”之前的税率5%，提升幅度较大。“营改增”之后房地产企业税负变化主要取决于进项税款抵扣程度、开发费用、配套设施等一些政府规费，以及人工成本等不允许抵扣进项税额，还有一些成本费用支出无法取得专用发票，这样会造成抵扣不足，导致实际税负明显提高。

原因四：建筑施工企业“营改增”后进项税额不足，会将税负转移给房地产企业。

建筑施工企业“营改增”后实际税负因抵扣发票不足而升高，从而会将其税负转嫁给房地产企业。

原因五：发票导致的税务风险及税负增加。

进项税额抵扣對发票还有严格的规定，如扣税凭证是否合规，扣税凭证是否如期认证等，这都会导致房地产企业税务风险及税负增加。

原因六：“营改增”后融资费用无法抵扣。

企业开发的房地产项目，资金来源一般是自有资金和债权性融资，债权性融资最快捷便利的渠道便是银行贷款。而银行贷款必然产生数额巨大的利息支出，而目前金融行业“营改增”政策尚未落地，前期的利息费用也是无法进行增值税抵扣的。

原因七：土地增值税和增值税有可能并存一定时期，会导致重复征税。

3.3 “营改增”影响房地产企业采购招标和建筑成本控制

（1）全过程的进项税额控制。采购规划、签合同、付款等环节必须考虑不同税率的发票，既符合合同的规定，也应符合税法的规定。

（2）建筑企业由于人工成本较高，导致建筑成本增加，从而会转嫁给房地产企业。因此，房地产企业应该适时启动与主要单位的协商合作，包括总包、装修、园林绿化的价格协商。

3.4 “营改增”影响房地产企业会计核算

在“营改增”的新形势下，旧的会计核算体系明显的受到了冲击，首先是增值税价外税的特征需要增加多个会计科目，核算难度加大；其次是增值税的弹性较小，无形中增加了税务操作风险。

3.5 “营改增”影响房地产企业IT系统

（1）IT系统要满足“价税分离”的要求。财务系统、销售系统、成本系统、费用系统以及收付款模块都需要进行价税分离。

（2）IT系统要支撑“全过程的进项税管控”的要求，增值税发票管理、进项发票认证、进项抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报都要为“营改增”的执行铺路，这样“营改增”才能顺利执行。

4 房地产企业“营改增”应对技巧

4.1 材料供应商的巧妙选择

为什么要选择适合的材料供应商呢？请看下面一道例题。

假定销售收入为R，销项税额为A=R×11%，材料进价（含税价）为C，进项税额B=C×适用税率/（1+适用税率），应交增值税D=A-B，增值税税负=D/R，毛利为=R-C

例2：某房地产商某月销售收入为120万元，购入材料含税价100万元，选择一般纳税人与小规模纳税人（税局代开发票或提供普通发票），对利润的影响有何不同？

4.1.1 如果供应商是增值税一般纳税人

R=120，A=R×11%=13.2，材料进价（含税价）为C=100，进项税额B=C×适用税率/（1+适用税率）=9.91，应交增值税D=A-B=3.29，增值税税负=D/R=2.74%，毛利=29.91

4.1.2 如果由税务局代开发票

R=120，A=R×11%=13.2，材料进价（含税价）为C=100，进项税额B=C×适用税率/（1+适用税率）=2.91，应交增值税D=A-B=10.29，增值税税负=D/R=8.57%，毛利=22.91

4.1.3 如果取得的是普通发票

R=120，A=R×11%=13.2，材料进价（含税价）为C=100，进项税额B=0，应交增值税D=A-B=13.2，增值税税负=D/R=11%，毛利=20

可见供应商是一般纳税人的税负最低为2.74%，只取得普通发票的税负最高为11%，所以“营改增”后房地产企业应尽量取得增值税专用发票，以抵扣税款，降低税负。

4.2 选择有正规资质的建筑施工企业

房地产企业和正规的建筑业合作，才能拿到可抵扣的增值税专用发票。未来合作商是否具有增值税一般纳税人资格，其相应的扣减税率是多少，将成为合作前考察的重点。

4.3 增加对企业客户的销售，增加市场需求

如果下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票，则“营改增”可能会拉动商业地产的开发和销售。

4.4 提高精装修投入力度，增加精装修房的销售比例

增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，相对来说降低了企业税负，增加了盈利空间。

4.5 合同要对增值税发票要有专门约定

（1）企业在分包合同、材料采购合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。

（2）同时约定付款应在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税专用发票之后。

4.6 加强专用发票管理，控制抵扣时间

（1）加强发票管理：企业要在纳税申报期内，做好进项税额和销项税额的会计核算和抵扣工作。专用发票，尤其是进项税额的发票的保管工作一定要加强，由专人负责保管，不得遗失、毁损。

（2）控制抵扣时间：增值税不能避税，只能递延，控制缴纳时间。

4.7 提高固定资产占总资产的结构比重

固定资产购入后，可以抵扣進项税额，适当提高固定资产的购入金额和比例，在一定程度上可以降低增值税的税负。

参考文献

[1]胡绍雨.增值税转型改革与税制完善[J].重庆社会科学，2014，（01）

[2]申霓.浅析营业税改增值税下房地产开发企业的应对[J].时代金融，2015-10-20.