不动产登记审查职责相关问题探讨

张琦

一、案例

2012年7月，王某找人冒名顶替其配偶温某与李某签订《抵押借款合同》，合同约定：温某向李某借款并将其个人所有的城市花园103室房屋抵押给李某。同日，“温某”持温某的身份证、房产证、土地证等材料与李某共同到登记机构某市房管局申请办理房屋抵押权登记，某市房管局颁发了李某名下的房屋他项权证。

2014年1月，温某向人民法院起诉某市房管局，认为被告没有审查出申请主体的真实性，要求法院确认案涉房屋抵押权登记违法并予以撤销李某的房屋他项权证。在该起行政诉讼案件审理过程中，温某与李某之间进行了民事诉讼，行政案件经审理，法院认为李某取得的房屋抵押权系善意取得应受法律保护，但案涉房屋抵押权登记客观上并非产权人温某真实意思表示，判决确认房屋登记机构作出的被诉房屋抵押权登记违法。

二、焦点问题分析

此类因冒名顶替办理房屋登记导致房屋权利受损的案件是典型的侵犯财产权的民事侵权行为，现实中侵权人与受害人之间往往是父母子女或者配偶关系，导致受害人一般不会选择与侵权人之间进行民事诉讼，而选择起诉登记机构要求确认房屋登记行为违法并撤销，并要求登记机构赔偿。冒名顶替办理的房屋登记往往会因房屋处分客观上并非产权人真实意思表示而被法院确认违法。但登记行为违法不一定意味着登记机构存在过错而需要承担责任。判断登记机构是否有过错的标准在于，登记机构在办理登记时是否尽到了审查职责，这往往是法院审理冒名顶替办理房屋登记案件的焦点问题。为降低不动产登记行为的行政风险，笔者就冒名顶替办理房屋登记案件中登记机构的审查职责这一问题进行剖析，以供参考。

《物权法》第十二条规定了登记机构的职责，该条没有就实质审查、形式审查作出规定，也没有规定登记机构实施的是形式审查还是实质审查，但登记机构应当根据自己的能力尽到合理、审慎的审查职责是公认的原则，这一原则在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕14号）中已经阐明。但对于如何判断登记机构是否尽到合理审慎审查职责，法律、部门规章没有明确，需要由法院结合案件具体情况按照不动产登记职业人的理性进行合乎情理的判断。

冒名顶替办理不动产登记导致登记违法的症结在于登记机构在不动产登记受理时没有查验出申请主体的真实性。查验申请主体的真实性，笔者认为包括两个方面：一是查验身份证明的真实性；二是查验到场申请人与身份证明是否一致，也即查验“人（到场申请人）证（身份证明）”是否一致。关于查验身份证明的真实性，《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条第一款、《不动产登记暂行条例》第十八条、《不动产条例暂行办法实施细则》第十五条都规定登记机构要查验申请材料；作为登记操作行业标准的《房地产登记技术规程》第4.3.3条、《不动产登记操作规范（试行）》第3.2.2条更是规定了“宜通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪、采集相关信息。”因此，要求登记机构查验身份证明的真实性既有法律、规章层面的规定，又有可操作性的行业标准。在实践中，登记机构可以通过身份证读卡器、公安机关鉴别等手段有效履行查验身份证明真实性的职责。

但关于查验“人证一致”，《物权法》、部门规章没有规定；如何查验“人证一致”登记行业标准也没有可操作性的规定。那么查验“人证一致”是否属于登记机构审查权限范围呢？答案是肯定的！因为“人证”是否一致直接影响着产权人意思表示的真实性，影响着登记行为的合法性。但要求登记机构对“人证一致”承担实质审查的职责，超越了登记机构自身的能力。在身份证指纹验证技术还没有普及应用的环境下，实践中登记机构查验“人证”是否一致一般只凭工作人员通过肉眼对到场申请人与身份证明上的头像比照进行判断。操作过程中往往会因为申请人的脸部胖瘦、化妆、整形、发型等因素使判断结果受到影响。因此，查验“人证一致”属于登记机构的审查权限范围，但不一定在登记机构的审查能力范围。登记机构对“人证一致”负有的是合理、审慎的审核职责，应当结合案件的具体情况来判断是否尽到审查职责。上述案例中，法庭就要求调取登记机构办公场所的监控录像，查看假冒者是否与温某在相貌上相似，查看在登记受理时工作人员有无就到场申请人与身份证上头像进行比照等。但由于某市房管局的监控录像最长储存时间只有20多天，被诉登记行为距审理时已经一年多，办证录像已经不存在。最后法院采纳了登记机构的答辩意见，认为登记机构在审查了办理房屋抵押权登记所需的全部原始材料后核发房屋他项权证，办理程序符合相关规定及行业操作标准，认定登记机构并无过错。但该案关于登记机构尽到审查职责的认定并不具有普遍参考性，该类案件还是需要结合具体案情进行判断。比如，哥哥冒名顶替弟弟申请转移登记，虽兄弟俩容貌相似，但办理过程中工作人员根本没有就到场人员与身份证头像进行比照；或者儿子冒名顶替父亲申请抵押登记，虽然儿子与父亲身份证头像容貌相似，但产权人是60多岁的老人，到场申请人却是个三十多岁的年轻人，但工作人员没有依照一般人的常识判断出到场申请人不是产权人。此种情况下如果认定登记机构尽到审查职责是没有说服力的。

三、案件启示

近几年，不动产抵押登记和转移登记中申请主体被冒名顶替的现象屡禁不止，如何防范此类问题的发生，需要在实践中不断摸索与总结经验。笔者结合自身登记工作的实践，提出如下建议：

1.细化不动产登记受理工作内容

查验“人证一致”关键在于不动产登记的受理环节，需要细化受理工作内容。首先，要求登记申请受理时工作人员一定要就到场申请人与身份证明头像进行比照，強化比照的动作。其次，要求工作人员在整个受理过程中特别是就有关登记事项询问申请人时要与申请人有必要的语言及眼神交流。再次，到场申请人与身份证明上的头像经对比存在明显差异时，工作人员需要做进一步核查，比如就申请书等申请材料上的签名与登记档案中留存的笔迹进行比照。

2.充分利用现有的技术条件

查验“人证一致”在加强受理工作的同时，也需要借助技术手段。现在一些不动产登记办公场所都安装有监控录像，但由于监控录像拍摄的是视频，存储需要的硬盘会占用大量空间，导致监控录像储存时间不长。监控录像也会因拍摄角度及摄像头清晰度关系的影响拍摄画面的质量。但拍照采集影像能很好的解决上述问题，对到场申请人拍照进行影像采集并归入档案或者储存于系统中可以方便地由工作人员调取查看，一来可以对冒名顶替人员产生震慑作用，二来也为今后可能发生的纠纷在调查时固定证据，可有效防范和减少冒名顶替办理不动产登记的问题。当然，随着科技的进步，登记机构也要更新设备，充分利用现有的技术条件，防范冒名顶替办理不动产登记案件的发生。