这波楼市调控中不能忽视的两个信号

杨生

此轮楼市调控收紧两月有余，热点城市新房价格涨幅全部回落，市场成交量也明显萎缩。调控的威力已经显现，但我们对调控的认识不宜停留在此，至少还有两大信号值得我们重视。

第一大信号是调控手段中的杀手锏——“限售”正潜流暗行。此轮调控紧缩的看点主要是限购升级、限贷加码、限价“窗口指导”，并配合“限离”等各类“打补丁”手段，全面封堵投资炒房的政策空子。整体上，这些手段的核心是着眼于需求调控——限购。而在调控的另一端，悄然兴起的又被忽视的是杀手锏是——“限售”。

最先引发对限售的关注是保定推出了“双限双竞”、10年内不能买卖房屋的土地出让条件。“限房价竞地价，限低价竞房价”，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。这种限价房并不是完整意义上的商品房，而是政府为调控房价，解决收入困难人群住房问题推出的临时性措施；也不是此轮调控的首创，早在2007年就已诞生，且附加了满五年或七年方能出售的附加条件，部分城市还规定出售时需缴纳一定比例的差价作为土地收益给政府。此次保定大幅提高了限售的时间跨度，再加上此前已有不少城市采取限售政策，故引发舆论关注。

有机构统计，已有超过30个城市实施“限售”，但一线和热点二线城市不多。比如，北京的商品房限售主要针对企业，即企业购买商品住房需满3年才能上市交易；广州除了对企业限售，也对居民家庭购房限售，即需取得产权证后满两年才能交易。成都、厦门、南京、长沙等二线城市也有“需取得产权证后满两年方可上市交易”等类似限售要求。一般而言，购房人获得新房的产权证大概是买房后的两年之后，所以新房上市再交易的时间至少需要四年。

交易时间的拉长增加了炒房人的资金成本和收益获取的不确定性风险，有助于遏制楼市的投机炒作。“限售”的城市范围可能继续扩围，与“限购”一起构成楼市调控的两把利刃，抑制市场泡沫。但在推进建立房地产调控长效机制的当下，笔者认为，限购、限售等措施宜进一步规范化、法制化，建立稳定的市场预期。

第二个信号则是利率上升。利率是对资产价格影响最直接和最敏感的因子，利率上行将加剧资产价格泡沫破灭的风险。就房地产市场本身而言，居民住房按揭贷款的利率上行已颇为明显，北京二套房利率升至基准利率的1.2倍，且还有继续上调的可能。更重要的是，就整个货币金融环境而言，利率上行的信号也颇为明显。

金融领域去杠杆的号角已经吹响，金融部委的各类防风险措施已密集出台，信用环境趋紧的态势也已显现，这是利率上行的主要原因。从信用债利率来看，个别AA级信用债发行利率突破7%；从十年期国债收益率一度突破3.7%，市场对无风险利率上行的预期较为强烈。同时，金融监管趋严，打击各类违规套利行为，引导资金脱虚向实，也将推动银行惜贷，资金价格上浮。

从外部影响因素来看，美国今年可能再次加息1-2次，最近一次加息可能在6月，这将对国内货币政策造成直接影响。实际上，年初央行已经两次上调货币市场操作利率，这既有抑制国内资产价格泡沫的意图，更有对冲美联储加息造成汇率和资本外流压力的考虑。下半年稳健中性的货币政策在实际操作中料维持偏紧态势，依然是通过公开市场操作及MLF、SLF等形式来提供合理的流动性，或呈现出紧货币、紧信用的状态。

在资金价格整体上行的态势下，房地产企业面临的则是各类融资渠道的收紧——自筹资金大幅下降，发债融资通道变窄，各类资管计划入房被限……

Wind资讯统计顯示，按照信用债申万房地产行业划分，今年1月1日至5月21日，企业债发行只数为10只，发行额为98.7亿元；公司债发行34只，发行额为296.8亿元。而去年同期，企业债共发行52只，发行额643.8亿元；公司债共发行294只，发行额3901.53亿元。

海外发债方面，今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍；但二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，为2013年以来同期次低。

银行信贷方面，截至一季度末，金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿，同比增长26.1%。而房地产贷款中，地产开发贷余额同比下滑21.5%，自2016年四季度后连续两个月负增长。

另外，如果地产销量持续低迷，随着债务到期量增加，未来企业流动性将面临较大挑战。地产行业存量债务到期压力或集中在2018-2021年，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

这将极大地考验开发商的资金管理和融资能力。缺乏融资渠道的中小开发商宜加快周转，现金为王；融资通畅的开发商也不要盲目自信，激进扩张。

以往调控历史似乎告诉开发商们一个事实，每一次调控都是一次做大的机会，只看你是否会把握。