公共租赁住房定价机制研究：以北京市为例

邹劲松

一、引言

2017年中央经济会议明确提出，要坚持 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。北京是中国的首都，是全国的政治中心、文化中心、科技创新中心、国际交往中心。由于首都城市的特殊地位，以及城市化进程的不断加快，北京市人口不断增加，且主要是机械增长。截至2015年年底，北京城乡常住人口已达2 170万人，城市人口密度全国排名第四，世界第十二。①“全球最拥挤20个城市”，人民网，http： //finance.people.com.cn/GB/15237189.html。而受土地资源等客观因素制约，北京市可供应的建设用地日益稀缺，住房供需矛盾紧张，一些中低收入家庭的住房困难问题以及新就业职工阶段性、过渡性住房需求日益凸显，需要政府提供适当的住房，解决他们的居住问题。2009年，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《北京市公共租赁住房管理办法》[1]，在全国率先推出公共租赁住房，并开展了建设项目试点工作。2010年6月，国家住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》[2]，鼓励加快建设公租房。2011年，国务院办公厅发布 《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》[3]，明确大城市应加大公租房建设力度，以解决本市中低收入家庭住房困难，改善新毕业大学生、新就业职工等群体住房条件。按照国务院文件要求，2011年，北京市政府发布实施 《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》[4]，完善了公租房建设和管理制度。经过7年的实践，北京市公租房已摸索出一整套建设、审核、分配和管理运行机制，特别是定价机制促进了公共租赁住房良性发展，形成具有首都特色的公租房发展 “北京模式”，对全国其他大城市发展公共租赁住房具有一定的借鉴价值。

二、北京公共租赁住房发展模式

总体来看，北京市公租房管理体系体现了如下几个特点。

（一）多渠道筹措房源，重点提升建设品质

充分调动各方面积极参与保障房建设，除市、区政府组织建设外，还鼓励园区、单位等建设公租房。除新建外，通过收购、租赁等方式筹集房源。“十二五”时期供房12万套，占总量的12%。通过盘活存量土地，调动企业积极性，增加保障房供应。成为国土部利用集体土地建设租赁房首批试点城市，目前已开工5个项目、1.3万套，既有效改善了城乡结合部环境，减少私搭乱建，降低安全隐患，也扩大了农村人口就业，促进新型城镇化发展，同时对于降低公租房租金水平具有显著作用。同时，北京市公租房建设一开始就注重房屋的建筑品质，特别是对绿色环保的要求。2012年7月在全国率先出台了 《北京市公租房标准设计图集》[5]，实现了户型设计的标准化。推行公租房绿色建筑行动计划，建设标准全部达到绿色建筑一星级标准及以上，产业化率达到100%。据测算，每套公租房可减少建筑垃圾排放2吨以上，年度竣工2万套，即可减少排放4万吨以上。

（二）探索审核分配新机制，兼顾效率与公平

实行市、区、街三级审核，区、街两次公示的多层级、日常化的审核制度，与民政、公安、地税等相关部门数据实现互联互通，通过统一的信息平台对家庭收入、住房、财产情况进行核查，提高审核准确性。实行 “公开摇号、顺序选房”的分配方式，同时通过市级专业机构——市保障房中心，面向全市统筹分配，打破各区户籍限制，促进职住平衡，使公租房保障在全市实现基本均等化，有利于中心城区人口有序疏解。北京创造性地实施分配 “三步走”，第一步，公布分配计划，面向中低收入家庭公开摇号和先到先得；第二步，对房源有剩余的，面向社会单位无房职工开展集体租赁；第三步，对房屋再有剩余的，面向符合首都城市定位产业、行业中的无房新就业职工配租，解决基本住房需求，提高分配效率，减少空置，并促进职住平衡。截至目前，北京市已配租公租房超过14万套，分配率达到72%。

（三）创新租金和补贴模式，促进运营可持续

实行 “市场定价、分档补贴、租补分离”的租金定价和补贴模式。一是公租房租金水平按照略低于周边市场租金水平确定，公租房通过项目运营，实现可持续发展；二是根据承租家庭收入水平高低，分6个档次发放租金补贴，将租金控制在承租家庭可承受范围，有效提高承租家庭负担能力；三是承租家庭先缴纳租金，再领取租金补贴，变 “暗补”为 “明补”，一旦不缴纳租金，补贴也不再发放，促进后期管理更加科学。2011年6月，由北京市财政注资成立了北京市保障房建设投资中心，为目前全国最大的保障房专业建设、投融资和管理企业，是全国首家获得ISO9001质量体系认证的保障房运营机构。截至目前，北京市财政累计为该中心注资约392亿元，通过私募债、企业债、银行贷款等多种渠道，累计完成融资981亿元。

（四）建设和管理并重，建立使用监管服务体系

针对公租房后期管理特点，北京市从居民入住后的实际需要以及房屋管理入手，对物业管理、使用监督管理和社区管理三个关键方面，探索建立了管理体系。物业管理按照物业管理条例规定，自行管理或委托物业公司提供专业化服务。各区住房保障部门加强对房屋使用情况的监督管理，通过日常巡查和定期抽查，发现并制止出租、出借等违法违规行为。在社会管理方面，依靠属地基层组织，保障房社区与商品房社区居民享受同等权益、同等服务，统一纳入社区居委会管理服务范围。

“十二五”时期，北京市公租房开工建设19.45万套，占公开分配的保障房比例已达到50%以上，供应结构不断优化，截至目前，全市已实际入住公租房7万套并逐年增加。总结起来，北京市公租房能够成功运行，除了得益于从建设、审核、分配、管理全方位的顶层政策设计和行之有效的组织体系和实施体系外，其中，贯穿公租房全链条、提供发展动能的，是公租房的租金定价机制设计，即采取 “市场定价、分档补贴、租补分离”的定价和补贴模式。一方面通过政府补贴，承租家庭实际缴纳租金，基本控制在家庭收入30%左右，符合租金负担能力，中低收入家庭解决了住房困难，实现了政府公共服务目标；另一方面，准市场化的租金标准，实现了项目建设、投融资到运营的良性运转。通过租金收益整体实现了收支平衡，促进了长期可持续发展。可以说，科学合理的租金定价是北京公租房能够成功的关键。

三、北京公租房定价机制

（一）制约公租房定价的因素分析

1.当前城市发展现实需要及发展方向。按照京津冀协同发展规划和首都 “四个中心”的城市功能定位，北京公租房的发展要紧紧把握住新要求、新形势、新战略，必须与北京城市功能布局以及产业发展方向相一致，为建设世界一流和谐宜居做好基础保障与服务。因此，在公租房定价上，要通过价格机制引导中心城区人口向新城迁移，促进人口的有序疏解和城市功能的合理布局；要通过价格引导，让更多的符合首都发展需求的科创人才、维持城市运行的公共服务人员等获得基本住房保障。

2.供应对象范围及其负担水平。北京市公租房覆盖范围广，既包含最低收入、低收入群体，也有新就业的职工、产业园区引进的人才以及一些长期在京工作生活的符合条件的外省市人员。这些群体共同的特点是都存在住房困难，有些是长期困难，有些是阶段性困难，但在收入水平上差异较大。目前北京市公租房准入标准是三口之家10万元以下，在这些家庭中，家庭人均月收入在2 400元以下的家庭占到40%，其中1人户占到这些家庭的1/3，应该说，这些家庭的租金负担能力不高。因此，在租金定价时，不能搞一刀切，应当统筹考虑设计一套与各个收入层次居民负担水平相适应的租金定价及补贴模式，以做到真正的平等保障，发挥兜底作用，维护社会公平正义。

3.房地产市场环境和租金水平。北京是国家首都，更是国际大都市，经济发展迅速，无论买房还是租房需求十分旺盛，市场租金水平持续在高位且连年增长，可以说，目前本市房屋租赁市场还处于培育逐渐走向成熟的阶段，租金水平持续上行趋势明显。公共租赁住房是政府提供的准公共产品，这决定其定价必须受到管控，不能完全随行就市，以保证公租房租金的公益性、保障性和稳定性。

4.土地成本及区位差异。目前，由于土地稀缺性，房屋建造成本较高，就单个项目而言，很难实现通过租赁方式投资与收益的平衡。北京城市面积较大，不同地域的公共服务、基础配套水平具有一定差距，如完全按成本定租，也可能出现成本与市场不匹配甚至倒挂的现象，因此，在考虑北京公租房成本时，必须多项目、大区域统筹考虑，依据地租差异而不单纯依据每个项目的实际成本，即要考虑 “影子”成本确定项目成本。

（二）北京市定价基本思路和原则

首先，把握住 “可承受、可持续”双目标。总的来看，公共租赁住房是政府提供的准公共产品，为更好地实现公租房的公共目标，公租房租金定价必须服从于实现保障中低收入家庭的第一目标。同时，公租房不能走 “公房”完全政府买单、与市场隔绝的老路，必须采取 “政府引导，社会参与，市场化运作”，充分发挥社会力量，形成公共租赁住房大发展局面，做到群众得实惠，发展可持续。从国外经验来看，如美国、德国，都经历过从最初成本定租的方式，过渡为与市场租金挂钩。与市场价格形成有效联系后，促进形成租赁市场统一价格体系，兼顾承租人和出租人利益。

其次，抓住影响租金的三个关键因素：收入、成本、市场。通过提供土地、税收、金融等多项优惠政策达到控制成本租金水平的目的，引导更多机构、企业和社会单位参与到公共租赁住房的建设运营中来；同时根据承租家庭收入水平实行分档补贴的 “明补”制度，让中低收入家庭能够租得起；最终要实现公租房以略低于市场租金的价格面貌呈现给全社会，公租房租金与市场租金具有可比性、关联性，发挥市场优化配置资源效用，做到成本、市场与收入的协调统一，促进分配公平公正。

再次，严守一个底线——维护基本社会公平正义。要处理好基本保障和福利陷阱的关系。一是个人应承担一定费用；二是租大房、好地段房屋多付费，租小房、差地段房屋少付费；三是公租房租金与市场租金应当在区域、品质上均衡可比，避免寻租空间。

最后，做好动态调整与政策兜底，建立特殊家庭的救济途径。动态调整机制可以防止租金定价僵化，防止出现寻租空间，为公租房发展注入新的活力，在调整的同时，也要同步做好如老人、无劳动能力者等收入没有增长空间的特殊困难家庭的救助，以实现社会公平公正。

（三）北京市公共租赁住房的定价方法

通过上述分析，对公共租赁住房租金水平进行限制是必要的，也是政府提供公共产品、实现公共目标的价格信号。但基于 “可持续、可承受”的双目标，既要保证项目良性循环，又要保证符合承租家庭负担能力。统筹考虑北京城市特点和发展方向，采取以下方式确定公租房租金定价[6]：

第一步：通过金融、税费减免①为支持公租房建设，根据财政部 《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》和 《关于免收公共租赁住房项目行政事业性收费和政府性基金有关事项的通知》文件规定，北京市减免了公租房建设运营过程中的7项税收和17项政府性基金和行政事业性收费。等政策支持，将成本租金控制在一定水平，该水平可以与所在区域的地价水平基本实现均衡可比。

第二步：对公租房项目所在区域的同品质房屋市场租金进行测评，市场租金水平应当考虑往年租赁情况及发展趋势。在市场租金水平基础上按照略低于市场租金的水平确定公租房租金，根据目前北京市公租房定价水平，一般在市场租金的八折左右。

第三步：根据租赁对象收入水平，政府分档给予租金补贴，补贴结果应形成与收入的平滑相关，从美国、日本、英国等国家经验看，租金占到收入的30%视为合理区间。具体做法详细分析如下：

1.通过土地、融资政策支持，降低建设成本。为实现公租房租金 “可持续、可承受”的目标，必须从供应侧和需求侧两方加力，具体包括： “可持续”，要求公共租赁住房租金尽量不能低于成本租金；“可承受”，要求公共租赁住房租金不能高于市场租金，即成本租金＜市场租金。其中，成本租金＝利息＋折旧 （建安成本）＋管理费＋维修费。

在成本租金中，利息 （房屋价格×利率）是决定租金水平的主要变量。用公式表示为

其中，P为房屋价格，r为月贷款利率，K为折旧＋维修＋管理费用，A为市场租金，Δ是市场租金与成本租金的差价。

2.以市场租金为主线，兼顾居民收入、建设运营成本因素进行综合定价。一是以市场租金为主线，公租房项目周边的市场租金水平应当由专业估价机构评定，根据所处项目区域、周边配套情况等综合测定市场租金水平。二是考虑居民收入、项目成本租金两个影响因素。需要说明的是，项目成本租金、居民收入水平作为确定公共租赁住房租金调整的重要参考因素，但不作为决定因素。这些可参考的情形包括：当市场租金绝对值过高，即使通过补贴后也超出符合条件家庭负担能力时，应通过居民收入水平及可负担租金水平对租金进行下调修正；当周边没有可比的市场租金值难以确定时，可以通过计算成本租金、居民可负担租金方式进行确定；当市场租金下浮比例难以确定，可通过将项目成本租金作为参考因素。

3.分档补贴、租补分离。根据公共租赁住房承租对象收入水平和负担能力不同进行分档补贴。现行的6档租金补贴 （见表1），绝大多数家庭实付租金基本可控制在家庭收入的30%左右，符合家庭负担能力。在此基础上，一是参照美国经验做法，对家庭收入减除基本生活费用后的 “净收入”，作为认定租金补贴档次的依据。如美国公租房承租家庭承租市场平均价格的房屋，用收入的10%或剔除基本支出项的净收入的30%缴纳租金，超出部分由政府补贴，补贴采取优惠券方式发放给承租家庭。二是对于1人户家庭，租金补贴准入条件为人均家庭收入上浮20%；三是对于老年、重残、大病等家庭，建立特殊补贴机制。

表1 北京市公共租赁住房租金补贴标准

（四）定价模型

基于上述分析本文提出了如下的公租房租金制定模型。本文模型综合房屋成本、市场价格及租金分档补贴等因素对计算方法进行完善。首先根据周边市场价格、政府调控力度、公租房成本初步估算公租房的租价；之后根据当年居民收入进行适度调整，防止定价过高或过低；最后根据北京市公租房租金补贴办法修正居民应缴纳租金。三项因素联动确定，旨在实现全方位保证困难人群、居住区域合理调控和收益可持续良性循环。模型表示公式为：

其中，p为公租房每平方米租金，P为公租房居民所交租金，K为公租房成本，A为该公租房周围市场价格。K所代表的公租房价格为经过核算包括折旧、利息、维修和管理费的综合成本。A代表的为经过时间序列分析所得的对于未来两年该地区房租的平均价。γ代表政府对该区域房价的调控力度，即政府可以根据计划将人员往适宜地区引导。S代表待租房产面积。r代表居民收入对于公租房单位租金的修正，防止某些项目租金过高或过低。R代表对于低收入人员的补助金额 （按照北京市公租房租金补贴办法确定租户的人均收入确定补贴标准计算补贴额度）。α、β代表经过计算后的市场租金和成本之间的比例，防止项目租金过低无法弥补房屋成本，这样可以从动态的角度保证项目的收支平衡。

1.利用时间序列分析，预测未来一定时期房屋市场租金。

目前，市场上大多数房屋租赁价格为基本每年变更一次，并且房屋的价格每年变动较大。如果使用历史的房屋租赁价格作为后两年的租赁预测价格会使定价有所偏差，对于公租房这种大范围的房屋租赁来说，如果无法较为准确地预测明年价格，可能极大地影响公租房的租金收支平衡。因此本模型实验采用ARIMA时间序列模型，利用公租房过去五年每月周围房屋的租赁价格，计算出该地区房屋租赁价格的时间序列模型，预测之后两年每月的租赁价格，最终将预测出的24个月份租金平均价格作为该地区明年租赁价格。ARIMA模型为求和自回归移动平均模型（autoregressive integrated moving average model），简记为ARIMA （p，d，q）模型，是一类常用且精度较高的随机时序模型，实质就是差分运算与ARMA（p，q）模型的组合，可以解决数据为非平稳时间序列的问题。该模型可以挖掘潜在的价格变化趋势，减少非理性的判断预测。

ARIMA （p，d，q）是一个时间序列 ｛Yt｝的d次差分，Wt＝▽dYt是一个平稳的ARMA过程，ARMA过程通常用下述公式来表示：

其中：λi中，i＝1，2，…，p是回归参数；ψ1，ψ2，…，ψq是移动平均系数；｛μt｝为白噪声序列；t代表不同时刻。在这个公式中，p、q分别代表自回归模型和移动平均模型中的最大阶数。若是ARIMA中的差分服从ARMA（p，q）模型，即可代入ARIMA （p，d，q）过程中。 ARIMA （p，d，q）过程用公式表示如下：

其中，Wt＝▽dYt，即W为Y的d次差分，一般d取1或2。建立ARIMA模型时使用ADF单位根来检验被研究数据的平稳性，当平稳性较好时即可代入ARIMA，平稳性不好则再进行一次差分。λi中，i＝1，2，…，p是回归参数；ψ1，ψ2，…，ψq是移动平均系数；｛et｝为白噪声序列；t代表不同时刻。

使用ARIMA （p，d，q）建模可以分为以下几个步骤：（1）检验数据平稳性。一般以ADF单位根检验其方差。（2）对非平稳序列进行平稳化处理。一般来讲，一阶差分可以消除线性趋势，二阶差分可以消除曲线趋势；为了防止差分过度丢失信息，实际差分阶数一般不超过2。（3）对差分后平稳序列进行ARMA （p，q）拟合，计算出相应p，q值。（4）进行模型有效性检验。通常情况下R语言和Eviews都有相关的时间序列模型预测功能，可以调用相关包文件进行数据计算拟合。[7]

2.对项目进行区域因素评价，通过价格机制引导居民合理居住。

公租房作为政府提供的准公共产品，在实现基本保障目标的同时，需要通过运用价格机制，对承租人群居住根据当前城市运行状况进行合理的引流分流，实现有序疏解、合理布局、职住平衡的目的。政府可通过控制调控系数，降低人口稀疏、产业新区等区域的公租房租金，适当提高拥挤地区、品质较高房屋的租金。一方面合理引导居民申请城市新区的公租房，另一方面实现北京跨区域租金差距互补，维持公租房整体项目的可持续运转。

对于调控系数的指定可以参考以下步骤：（1）建立房屋评价体系，对于房屋的位置、房屋品质、政府引流倾向按百分制进行综合性评判，品质好位置便利的房屋评价较高。（2）房屋评价分为五个等级，并赋予对应的调控系数，即95%、90%、85%、80%、75%。按数量划分为五级可以对于每级房屋数量有相对稳定的保证，防止高品质房屋过多造成公租房房价高、不实惠，也避免低价房过多造成公租房整体项目亏损严重。同时建立房屋品质预警机制，当整体评分低于某个限制或是某年整体房屋评分下滑严重时及时提出预警，辅助相关部门查找原因，指定改进政策。较好的发展情况是房屋评分逐年稳步上升，困难群众可以以较低的价格改善居住条件。

3.市场租金定价和成本结合，确定房屋初步价格。

由于国民经济发展状况是动态的，未来不排除出现公租房价格与市场租房价格倒挂现象。倒挂现象会影响公租房项目的可持续化发展。本模型引入多年份的价格加权平衡，利用最小二乘法拟合求出各个项目所占权重，以达到全区域和多年份的动态收支平衡。

设整个待分析区域内有n个公租房，分别用i＝1，2，…，n表示。根据模型在第j年、i区域公租房每平方米的价格为：pij＝αjγijAij＋βjKij＋rj。 其中：rj为第j年保障人员平均补贴程度；γij为第j年该小区的调控系数，用来标识该小区的房屋品质；Kij表示i区域第j年公租房建设成本；Aij表示i区域第j年公租房周围市场价格。综合可得第j年所有待分析区域的公租房总收入为

公式中除了αj、βj之外都是可以计算得出的。总体上，Pj需要保证不低于整体公租房项目良好运转所需资金，并且公式中应保障αj＋βj＝1。同时结合前后两年的数据，未来无预测值的两年的各项属性值用时间序列分析模型模拟预测。在保证使用第j年的αj、βj值的情况下可以使五年的总体应收保证正值，可以良好运转。

4.保障性指标检验，修正项目单位租金。

公共租赁住房租金应切实保障中低收入群众基本住房需求，为避免在市场价格和成本价格居高不下的情况下制定的公租房价格仍让困难群众无力负担，故需要通过保障性指标检验修正单位租金过高的问题。一般情况下，应将绝大多数家庭实付租金控制在所占比例不应该超过家庭收入的30%，如多数家庭负担水平均超过50%，即可判断必须降低该项目租金价格水平，以达到符合承租家庭负担能力。在适当降低某地区公租房价格之后，为了保障全局收入平衡，则需要适当调高某些价格较低公租房价格。将修正之后的r值代入第3步再次计算市场价格和成本之间的比例值α、β，直到最终整个片区中的价格都较为合理。租金修正从近似的目的使待测单元价格为整数或是0.5，方便租金计算。

（五）项目实例

笔者选取了北京市保障房中心持有并运营管理的位于海淀区的一个公租房项目，并按照上述定价方法进行租金测算。该项目基本情况如下，资金来源：项目资本金 （占总资金30%）为财政资金，其余采取银行贷款。开发建设实发主要成本约为8 300元/平方米 （包括征地和拆迁安置补偿费、建安成本、装修费用）。测算过程如下：

1.项目成本租金①本部分关于项目成本租金的测算，在笔者此前发表的成本租金测定方法基础上，根据近年来实际发生成本情况，对相关数据进行了更新，并在此基础上对北京市公租房租金定价方法予以发展优化。此前发表文章详见邹劲松 （2011）[8]。。

如前文所述，成本租金＝折旧＋利息＋维修费＋管理费。其中，（1）折旧。按房屋使用年限 （50年）对项目建安成本部分简单折旧，残值率为5%。经计算，约为7元/平方米·月。（2）利息。该项目利率水平为中国人民银行2015年基准利率并下浮10%。经计算，月利息约为21元/平方米。（3）维修费。按实际发生计算，约为1.5元/平方米·月。 （4）管理费。按实际发生计算，约为1元/平方米·月。合计该项目成本租金为30.5元/平方米·月。

2.项目周边市场租金。

据调查，该项目周边同类型、同品质房屋市场租金为40元/平方米·月。根据前五年该小区周围物价计算ARIMA （p，d，q）模型中的各项参数。2012—2014年租金走势如图1所示。

图1 2012—2014年项目周边每月租金走势

根据时间序列分析可以得出其一阶差分平稳，由图2的拟合参数表达式可以看出其解释变量系数估值在10%的显著水平下都是显著的。可以认为较好地拟合了函数。

图2 拟合参数表达式

由上述结果可见拟合公式为：At＋1＝0.42－0.41×（At－At－1）－0.32（At－1－At－2）－0.79（At－2－At－3）－0.32et－1＋0.22et－3－0.90et－4，计算可得该房屋在未来两年内的市场平均租金约为42元/平方米·月。

3.区位评级。该项目房屋根据表2所示的区位评级因素进行房屋综合评价。该公租房项目在整体区域评价为三级，调控系数为85%。同时根据整区域的规划拟合，该区域当年的市场和成本比例系数α＝0.8，β＝0.2。该小区的租金修正为 －4元/平方米·月。

通过所处区位项目评级后，最终该小区每平方米的单位租金为

该小区房屋面积主力户型为55平方米，则一套公租房每月租金为55×29＝1 595元。该房屋品质较好但是地段较差，属于三级房屋。该等级的房屋尽量做到自身区域的保本。上例可得该房屋租金大约为该地区租金价格的70%，每平方米租金大约为30.66元，基本能够覆盖成本租金。

表2 项目租金区位综合评级表

4.承租家庭负担能力修正。对于符合条件的公租房家庭给予补贴后，不同收入水平的承租家庭应租房屋实缴金额如图3所示。

图3 公租房不同收入档次 （六档）承租家庭补贴后实际缴纳租金情况

不同人口结构、收入水平的承租家庭，负担租金情况如图4所示。

图4 不同家庭人口户补贴后实际缴纳租金占家庭收入比例情况

可见，除家庭人口为1人且月收入为1 200～2 000元的家庭外，家庭实际缴纳租金均能控制在家庭总收入的30%左右，绝大多数补贴后家庭能够负担该项目的租金水平。对于1人户、收入低于准入线80%的特殊困难家庭，需要通过特殊补贴政策解决。

（六）区域租金模拟实例——以海淀区为例

根据本文模型对海淀区公租房定价进行模拟计算，使用前五年的数据对本年度租金进行拟合计算、比对。海淀区内共有公租房12处，分别为：八家嘉园、凯盛家园、柳浪家园、苏家坨、苏家坨C02（同泽园西里）、苏家坨C03（同泽园东里）、唐家岭新城、图景嘉园、文龙家园、馨瑞嘉园 （上庄镇C－14）、燕保·温泉家园、燕保·辛店家园。12处公租房位置如图5所示。

图5 海淀区公租房位置分布图

根据计算可得市场租金在租金公式中占75%，成本占25%。由表3可以看出模型可较好地模拟出不同公租房的租金价格，可为公租房定价提供参考。

表3 海淀区公租房项目租金情况表

可见，不同区位的公租房租金水平实现与所在区位的均衡分布，防止出现好区域租金低、偏远区域租金高的倒挂问题。

（七）对适用本定价模型的总结

本模型是结合市场定价、公租房成本和居民承受能力制定的模型。本模型首先利用时间序列分析未来该小区市场定价和房屋品质以及公租房成本，在全局加权情况下计算出房价的最适宜价格；同时结合公租房居民承受能力，对于租金过高的地区进行修正，保障居民的居住权益。本模型可以较准确地预测未来该地区周围的租金，有助于对于租金制定做出判断；同时在空间上和时间上进行加权计算，在保障居民居住权益的同时，可以获得充足的租金保障公租房项目的良好运营。本模型还建立了公租房品质预警系统，对于每年公租房的品质进行测算，公租房品质降低时及时预警，使居民住房品质稳步上升，持续改善居民住房品质。

本模型在建立时参考了国内外现行的公租房定价模式。国内外的定价模型根据多年的运行，有较高的实践性；并且根据多年的运行，现行定价模型的一些不足也凸显出来，需要进行改进从而更适合现状。本模型在其之上进行改进，并且结合北京多年的公租房运营经验，因此本模型有较高的适应性。本模型通过之前的示例可以看出不仅可以较好地预测出房价的变化趋势，还能保障公租房的良好运营和居民的正常居住。

四、公共租赁住房租金调整机制和特殊困难家庭的响应机制

（一）租金调整机制

1.建立租金定期调整机制。无论从运营维护成本、使用年限，还是从全社会的通货膨胀率、房地产市场供求关系等来考虑，公租房的租金应当根据成本、市场以及家庭收入等因素变动而有所调整。从世界各国公租房定价经验来看，都会有相应的租金调整机制，保持价格的弹性，对承租家庭起到一定的激励作用，避免福利过度和寻租空间。如香港公屋租金调整机制，主要根据承租家庭收入变动情况每两年调整一次。在租金上调时，除考虑收入增长幅度外，还增加上限10%的封顶要求。同时，针对收入低于准入线50%～70%的特殊困难家庭实施租金援助计划，对应缴纳的租金进行一定比例的减免。①根据香港特别行政区房屋委员会网站相关内容整理，网址：http：//www.housingauthority.gov.hk/tc/public-housing/rent-related-matters/rent-assistance-scheme/index.html。可借鉴香港经验，建立公租房租金的定期调整机制，具体可设计为每三年研究调整一次，是否调整、调整幅度每三年根据实际情况确定一次。

2.以收入因素为主确定调整幅度。在定租时，公租房租金采取以市场租金为主，综合考虑成本、居民收入等因素综合确定。但在调整时，公租房承租家庭是实际使用房屋、占有房屋的个人，是租赁合同双方当事人的一方，因此租金调整应当以承租家庭负担能力为主要参考因素。具体上调应根据本市人均可支配收入，特别是中低收入家庭收入增长幅度，扣除物价影响因素后，适当调整公共租赁住房租金标准，同时限定上调幅度不得高于原租金标准的10%。下调幅度可以从收入调整和地区差异两个方面考虑，如出现中低收入家庭收入水平下降情况，公租房租金应当下调，同时，对于区位较偏远、配套设施不够齐全、长期空置的公租房项目，应当下调租金，通过租金优惠调剂不同区位公租房供需失衡的问题。

（二）特殊困难家庭响应机制

在建立调整机制的同时，多数国家也会同时建立对承租公租房的特殊困难家庭的救助机制，如给予老人、重病家庭或者发生重大变故家庭特殊的租金减免或发放额外的租金补贴，从而使调整的激励机制与对特殊家庭的兜底机制相平衡。

五、公租房定价对房地产市场的影响分析

近期，国务院发布 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （国办发 〔2016〕39号）[9]，指出培育和发展住房租金市场对健全住房供应体系、加快解决城市居民住房困难具有重要意义，同时明确了下一步规范租赁市场秩序、稳定租赁关系的具体措施。公租房作为政府提供的基本住房保障主要方式，对租赁市场起到引导示范作用，通过政府主动投放大量租赁型房屋，对于优化住房供应结构、引导合理的住房消费方式、稳定公众预期都具有重要作用，进而可促进房地产市场的健康平稳发展。具体影响因素包括以下方面：

1.促进市场租金稳定。公共租赁住房租赁合同期内租金不作调整，一般为3～5年，也就是说，公租房项目的租金在3～5年内将不会出现增长，价格十分稳定。据调查，北京市近年的年租金上涨水平在10%左右。根据测算，公租房租金相当于当期周边市场租金的八折左右，全市平均租金水平在35元/平方米·月。通过不断增加价格较低且租金稳定的公租房房源，公租房租金将对所在区域形成示范引导效应，公租房形成一定的规模后，将促进房屋租赁市场的租金更加稳定。

2.规范租赁市场秩序。公共租赁住房租赁期限、租金标准、合同签订等均有明确的规定，租赁双方法律关系明确，出租房屋的产权单位不能随意更改合同条款，租赁秩序更加规范有序。公共租赁住房对租赁行为进入规范化、稳定化的轨道，具有实践性、指导性意义，租赁市场的法制化需要通过公共租赁住房的不断推进，引导广大居民在市场租赁中要有一定范式的租赁要素，包括期限、租金等的稳定性，以及合同的范本化，从而促进租赁市场的稳定发展。

3.引导建设品质升级。本市公租房实行产业化建造、装配式装修，全市公租房实施统一的建设性能标准，厨具卫具等设施设备一应俱全，家具家电配齐后，可以实现拎包入住。前文已述，通过政府主动在公租房中进行建设标准的换代升级，从而推动整个建筑业的革新，这对首都的建筑产业升级和环境保护都具有重要作用。

4.引导合理住房消费理念。2013—2016年，公租房分配数量从每年约1万套，增长到2016年年底的3万余套。通过公租房的分配数量的连年增加，稳定了居民的住房预期，许多家庭认可了公租房的居住方式，除了购房外，居民家庭有了更多选择解决居住问题，逐渐形成了 “先租后买、先小后大”的梯级消费观念。通过更加理性的方式满足住房需求，从而从一定角度缓解了房地产市场的供需矛盾，对首都房地产市场平稳发展发挥了基础性、兜底性作用。

六、相关建议

随着城市化进程不断发展，房地产市场仍在高位运行，公租房租金定价仍然面临着成本价格上涨和市场价格上涨双重压力，为确保定价机制的有效性，需要进一步加大对公租房土地、资金等的支持，通过降低成本、提升质量，达到稳定租金水平的目的，最终促进运营可持续。建议从以下方面进一步改进：

第一，急需建立保障性住房供地保障机制。随着近几年保障房建设规模不断增加，北京城近郊区内可用来建设保障房的地块越来越少，同时拆迁难度不断加大，拆迁成本逐年增加，提高了项目建设成本，进而影响了租金定价。建议应当根据保障房年度计划列明的保障房建设量安排供应土地规模和时序，同时要求保障房供地采取净地供应，从而确保在运营期间租金定价尽量能够满足运营要求。

第二，加大金融创新和政策支持力度。公租房良性运转的关键是有长期低成本资金的支持。国家发布实施 《关于深化投融资体制改革的意见》，提出对确需支持的经营性项目，采取资本金注入方式，也可适当采取投资补助、贷款贴息等方式进行引导，同时根据发展需要，可建立住房保障发展基金。据此，建议一是继续对公租房投融资平台加大政府资本金注入，采取贷款贴息、投资补助等方式降低公租房成本。二是允许商业银行对公共租赁住房建设运营主体发放长期低息贷款，贷款利率应当下浮，满足公共租赁住房运营需要，贷款期限延长至20～30年，还款方式由借贷双方协商确定。三是允许社保基金、保险资金在确保风险可控的基础上，投资建设和运营公共租赁住房，在北京、上海等地开展公共租赁住房投资信托基金 （Reits）试点工作。

第三，优化公租房建筑设计标准。从公租房的需求特点看，年轻的单身族、独居老人的申请人较多，这些家庭对公租房价格敏感度最高，由于户型大小直接决定单套租金高低，在历次配租活动中，小套型一直供不应求。而在市场上，能够提供的租赁房源小户型不多，才会出现合租、群租的问题。据此，建议出台小户型租赁住宅的设计标准，增加住房供应中小套型配比，同时，针对青年人、老年人需要，进行精细化设计。运用BIM、云计算等技术，打造公租房智能化建筑，全面提高公租房建设品质。

第四，加快建立市区公租房专业运营机构。随着公共租赁住房的大力发展，各区现有的管理机构和人员力量已经无法满足建设、审核、分配及运营。成立专业化经营管理机构，打造一支专业化、高素质的公租房运营管理队伍，可有效降低综合管理成本，提升服务水平，稳定租金收益，以适应住房保障工作长期化、制度化的需要。

[1]北京市住房和城乡建设委员会.北京市公共租赁住房管理办法：京建住 （2009）525号[A].2009－07－17.

[2]国家住房和城乡建设部.关于加快发展公共租赁住房的指导意见：建保 [2010]87号[A].2010－06－08.

[3]国务院办公厅.关于保障性安居工程建设和管理的指导意见：国办发 [2011]45号[A].2011－09－28.

[4]北京市人民政府.关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知：（京政发 [2011]61号）[A].2011－10－19.

[5]北京市住房和城乡建设委员会，北京市规划委员会.北京市公共租赁住房标准设计图集[S].2012－08－17.

[6]邹劲松.以多渠道、产业化方式推进公租房建设[J].中国房地产，2011（1）：1.

[7]易丹辉.数据分析与Eviews应用[M].北京：中国人民大学出版社，2008年.

[8]邹劲松.以多渠道、产业化方式推进公租房建设[J].中国房地产，2011（1）：25－28.

[9]国务院办公厅.关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见：国办发 [2016]39号[A].2016－06－03.