黄奇帆的楼市处方管用吗？

詹国枢

黄奇帆又亮相了。这是他卸任重庆市长后，第一次公开亮相。

5月16日晚，黄奇帆以全国人大财经委副主任的身份，在复旦大学做了一次“楼市演讲”，题目是：《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》。

当今中国楼市，做分析者多矣。然而，黄奇帆的演讲格外引人注目。为何？皆因他既有实际操作经验，又懂经济理论，被业界称为“中国最懂经济的特大城市市长”。其治下的山城重庆，曾因“高GDP”和“低房价”这两项“几乎不可能同时实现的奇迹”而为舆论关注。

黄奇帆的演讲分兩部分：第一部分，分析中国房地产存在的10大失衡；第二部分，提出五方面的制度安排，即建立五方面的长效机制。

长效机制一：土地。一个城市的土地供应量和这个城市的人口必须配套。假如，一人按100平方米土地算，100万人，需要100平方公里，1000万人，就需要1000平方公里。人太多，土地太少，就会出现不平衡。出现不平衡，楼市就没法调控。土地少了，就得补，多了，就得减。这就是宏观调控。土地总量是最基础的调控。

长效机制二：法律。所谓人均100平方米，用来干嘛？当然不是100平方米都去搞住宅，大体是55平方米搞城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；20平方米为工业用地。土地的使用，必须用法律加以限制，不能想怎么搞就怎么搞，那就要乱套。

长效机制三：税收。黄奇帆将其概括为高端有遏制，中端有鼓励，低端有保障。高端——想买5000万元的高端别墅，交易契税要交5%。如果别墅2年或5年就要炒掉，就得把交易税从5%递增到8%！中端——普通住宅只交1%，还要有鼓励，老百姓买的是自己住，要有各种抵扣，鼓励去买。低端——保障房只交0.2%交易契税，还可以抵扣，不仅不收税，政府出钱帮助解决住房问题，这就叫差别化税率。

长效机制四：租赁市场。一个城市，如果有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的商业性的租赁房，还有100万人住了小业主出租的房子。这样，能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。

长效机制五：地票。所谓地票，简言之，就是把农民进城后的宅基地、集体组织废弃的企业土地、小学土地等，复垦为耕地。然后，将其折算为地票，可以到交易所交易。房产商要买城乡接合部的土地，需要指标，就来买地票。地票好处有三，一是耕地保护，二是反哺农村，三是增加农民收入。这些年，重庆一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多有四五百亿，农民拿了这些钱，可以在农村造房子，也可以进城安家。

通观黄奇帆为中国楼市开出的处方，总体看是靠谱的，有理论依据也有实际效果。

耐人寻味的是，这么好的药方，为何尚未得到中央明确肯定与采纳，也未听说其他城市照方抓药，按此办理呢？分析下来，原因有三。

一是，此策略仅在重庆一市实行并取得某些效果，尚未在更大范围试验并形成成熟经验。

二是，某些长效措施，比如，土地供应量的调控，楼市调控法律的制定，地票制度的试行等，都还有待从法律和政策层面进行可行性论证，全面推开，时机尚不成熟。

三是，城市与城市之间，各有各的政策与办法。

不管怎么说，一个以经济学研究为兴趣且应用于实践并取得成效的特大城市市长，黄奇帆的经验，值得重视，值得研究。

毕竟，这是一笔相当可贵的财富。