广州“微改造”：从“革命”到改良

胡晓会

根据广州城市更新局公布的《广州市2017年城市更新项目和资金计划》，今年计划安排111个正式项目，其中老旧社区“微改造”项目93个，占比超过八成。

自2月中旬开始，广州市荔湾、越秀、海珠、天河等多个中心城区的“微改造”试点陆续启动。

从“革命式”的大拆大建，到从微小处入手的改良，“微改造”正在改变着广州的城市面貌。

但是，从城市规划的角度看，‘微改造具有很强烈的‘临时性色彩，它没有解决土地产权归属问题。广州多个“微改造”项目落地、启动也引发了众多的关注和争议，如何实现政府、企业、居民业主和社会多方共赢成为摆在城市建设者面前的一道难题。

“微改造”的前世今生

恩宁路，永庆大街。

2016年国庆节前夕，永庆坊以“修旧如旧”的姿态对外亮相。“微改造”后的老楼还保留着原有的砖墙、木门和窗格，除了粤剧艺术博物馆、八和会馆等广州著名景点，还增加了李小龙故居、民国大宅等。这是广州市多年以来第一个由大开发商注资打造的旧城“微改造”项目，万科进驻后获得15年的运营权，将其打造为“创客小镇”，主打“众创办公、长租公寓和教育培训”。

如今，城市更新刮起的“微改造”之风。一片灰头土脸、破旧不堪的老街区，可能成为体验传统文化的必到之处；一座曾经破败没落的旧厂房，可能是创意产业的温床；而一个土得掉渣的城中村，可能摇身变成“文青”朝圣地……口耳相传之间，“微改造”不断续写着一个又一个化腐朽为神奇的佳话。

去年，广州城市更新首次提出“微改造”。广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩介绍，“微改造”这个概念，最初是由白云区旧厂房改造引发，后来为广州市城市更新局所引用，并由原有的“旧厂房”改造延伸到旧厂、旧村和旧城改造。

白云区基于自身实际，从改造效果是否有利于城市、市场和业权人的“三有利”角度出发，开展了“微改造”探索。由街道摸查了300多个集体工业小区，并启动了第一批8个项目的微改造探索。原则上把握“三变三不变”和“三化”。“三变”指产业功能、城市环境和经济效益得到改变，“三不变”指土地性质、权属单位、物业经济功能不改变，“三化”指实现改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化。

2015年成立“城市更新局”，针对“三旧”改造过程中出现的问题，探索“微改造”模式，强调多元主体参与，创新改造方式，有效提高改造综合效益。有业内人士分析指出，关注“微改造”，重点在于激发市场的力量并与城市产业升级、培育，人居改善，文化软实力等方面挂钩，从促进“城市增长”真正转變到促进“城市成长”。

“微改造”之三重“门”

从大拆大建，到“微改造”，旧改项目落地面临诸多痛点，产权问题可谓首当其冲。

位于永庆大街的永庆坊，不足1万平方米，涉及颇多危旧房，采取的是“政府主导，企业承办，居民参与”三方共赢的模式。改造之后，原来的民居功能转换为商业功能。但万科取得恩宁路其中部分公房15年的使用权，居民自有物业可以选择将物业出租给企业运营，或者自行出租。尽管改造完成的永庆坊已正式对外开放，但永庆坊内还有居民在居住，甚至还有晾晒的衣物，生活气息仍然保留着，涉及改造纠纷的仍然余波荡漾。

从改造模式上看，永庆坊改造与上海新天地、成都“宽窄巷”、东莞下坝坊改造有着很大不同。上海新天地的旧城改造案例中，由市政动迁全部居民，通过招标引入开发商进行改造；著名的成都“宽窄巷子”则是由政府投入，并成立国资公司运营，但原居民同样也是全部迁出；而上海的田子坊、东莞的下坝坊，最先依靠艺术家的文创力量，然后得到原住民的支持，继而政府搭建平台推动旧城、旧村改造。

成都宽窄巷子景

“微改造”模式之所以备受青睐，关键核心就是“三不变”之一的“权属单位”不改变，尊重原有居民产权。有业内人士指出，企业与居民业主仅仅依靠市场规则进行谈判，以解决产权问题是非常困难的，必须要有政府的主导力量介入，配合相关政策的支持和疏导。

“从城市规划的角度看，‘微改造具有很强烈的‘临时性色彩”，江浩在谈到当前“微改造”面临的困境时指出，由于土地出让性质没有改变，只对建筑物用途进行改变，没办法符合现行的法定规划，政府也没有相关的规划管理依据做出规划许可，不少项目不得不“无证驾驶”。

对于参与“微改造”投资和开发的企业来说，现实存在的产权复杂和不稳定，以及“办证难”问题，为项目后续稳定运营和持续投入带来巨大障碍。与此同时，“开发商也必须了解，‘微改造属于‘微利”，江浩进一步解释，‘微改造成本并不低，但收益来源于改造后产业升级所带来的租金收益，也就是地均产出值的上升。

过去的三十多年，中国迅速的城市化进程为可持续发展提供了巨大机遇，也提出了严峻挑战。近年来，“城市双修”星星之火开始在全国燎原起来，进入公众视野。“微改造”是一个社会治理和城市治理的过程，中山大学城市化研究院院长李郇教授认为，与大拆大建相比，“微改造并不能立即见效，需要一点时间和过程”。而且，“微改造”面临各方争议是非常正常的，他提出建议，“政府和企业要转变观念，从简单的房地产开发模式，转向以产业为主体、内涵的、以人为本的发展模式。”