中国古代的“限购令”

邝明

中国古代的“限购令”

邝明

从唐宋元几朝房产限购的发展看，这些朝代对房产的“限购政策”呈现出条件越来越严格、程序越来越烦琐的态势。

“限购令”是当前的热词，然而在中国古代，“限购令”早已存在。但古代的“限购”政策和当下的“限购”相比，其出发点和目的，可以说是南辕北辙。

唐朝卖房“先问亲邻”

唐朝出台了一种持续了一千多年的限购政策：“天下诸郡……有田宅产业……先已亲邻买卖。”（《唐会要》卷85）即全国不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问亲戚和邻居。

此后，五代十国规定，卖房的时候，先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。宋朝规定得比五代十国时还要细致，明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

假如你不问亲邻，亲邻发现你的房子住了新人，可在一年（南宋改为三年）内向官府告状，要求以原价赎回，重新出售，并以房亲为第一售房对象，四邻为第二售房对象。除非亲邻们逃荒逃到了外地，你急等用钱，又无法询问，你不得不卖房，同时有见证人签字画押，有买卖合同，有缴税证明，有公章，政府才不予追究。

这种规定是为了保护当时的宗族制度。中国古代的社会基础是宗族制度，一切的不动产在法律和道德两个层面都是个人与族人所共有的，尤其是房屋这种由祖上遗留的房产，如果未经叔伯兄弟同意就出售，很可能伤害其情感与利益。为了维护这种基础制度的稳定，减少宗族内部的纠纷，朝廷规定在卖房前一定要先征求亲属的同意。另外，也为了便于亲邻检举，进而便于政府控制每一户居民。简言之，政府人为设置亲邻障碍，必定减少住房交易，必定增加居民迁徙的难度，这样把百姓都固定到土地上，统计人口也好，征收赋税也好，勘破案件也好，都变得很容易。

宋朝禁止京官在京购二套房

宋真宗大中祥符七年诏令：“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。”当时之所以会出台这样的诏令，一是为了限制兼并，二是为了平衡住房市场上的供需矛盾，让老百姓有房可买。

现在政府出让国有土地给开发商，用的方式是招、拍、挂，即招标、拍卖、挂牌。宋朝朝廷同样是这样卖地的，不过当时不叫招标和拍卖，而是叫作“实封投状”：朝廷公布地块和底价，有意向的买家把自己能出的价钱写在纸上，装到信封里，投进朝廷指定的标箱，报价期满，朝廷开箱，公开念出各人的报价，出价最高者可以买到地皮。

明清禁止官员在工作地买房

明清两代，不许官员买房的政策进一步扩大化，朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。明朝的规定是这样的：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例汇编万历问刑条例任所置买田宅》）敢在工作所在地买房，让朝廷得知，打五十大板，开除公职，最后还要没收你买的房子。

清朝的规定则在照搬明朝法律的基础上又加了一条：“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入官，地方官失察，照例议处。”（《乾隆实录》卷8）就是说，不光限制官员购房，还限制旗人购房，凡旗人去外地工作，胆敢在工作地买房，其所买房产由朝廷强制拍卖，拍卖所得归政府所有。如发现旗人在工作所在地买房，当地官员也有责任向朝廷举报，如不举报，一旦查出，跟着买房人一起受处分。

明清政府何以要这样规定？目的是严防官员腐败，维护自身统治。毕竟官员收贿方式花样繁多，又唯独无偿或者低价受赠不动产最难查清，于是干脆就不让他们在工作地拥有房产。那些在任职地买了房的，会被默认为贪污，受到严惩。

明太祖逼官员给穷人盖房

《明太祖实录》记载：洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下了一道圣旨，在龙江找了一块闲置土地，盖了260间瓦房，供没有住房的南京人居住。南京的官员很快执行了。一个月后，朱元璋又给上海(当时叫华亭县)的官员下旨，让他们对宋朝留下来的居养院进行翻修，修好后让没有住房的上海人居住。上海的地方官也很快执行了。

试点成功，朱元璋认为可以在全国复制“南京模式”了。当年年底给中央的官员下旨：“全国范围内，没饭吃的，国家给饭食；没衣服穿的，国家给衣服；没房子住的，国家给房子。”明太祖之后，各大城市的房价还是扶摇直上，朱元璋“居者有其屋”的梦想彻底破灭了。

明清设“找房款”制度防炒房

明清时期没有人囤房，其原因就是“找房款”制度。简单来说就是刚开始我卖房时卖了你1万块，过了些日子，我发现房价已经涨到了5万块了，那么我拥有一次让你“找补”给我房款的机会，即卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品的价值。

康熙六十年（1721年），江苏武进人刘文龙将自己的一亩八分地以7两银子的价格卖了出去，时隔8年，刘文龙以“原价轻浅”为由，委托中介向买家“找”了1两银子。自明清到民国，找房款现象屡见不鲜。

清朝政府明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”。即使买卖双方已经钱货两讫，房子也过户到买主名下了，如果后来房价涨了，卖方仍有权利让买方再掏一次钱。而且在历朝历代，朝廷往往都会限制一个人拥有园宅地的面积。如果购买超过指标，那么每超一亩就得挨十大板。

清朝为旗人建“经济适用房”

明朝以后，因为城市的发展，城市居民的住房渐渐成了执政者不得不关心的问题。于是，在清朝，经济适用房出现了。但清朝的经济适用房和现代的恰恰相反，清朝的经济适用房是专门为特权阶层建造的。

清朝初年，大批旗人来北京定居，清政府将汉人统统搬到外城去住，把内城腾出来给旗人。内城房子盖好后，清政府按品级给旗人分配，一品官20间，二品官15间，三品官12间，四品官10间，五品官7间，六品七品官4间，八品官3间，九品官和没有品级的普通旗人一人两间。

到乾隆年间，旗人越来越多，内城房子不够用了，而且一些旗人吃喝嫖赌，领的钱粮不够用，把政府分给他们的房子偷偷卖了出去。乾隆一方面继续给旗人盖房，另一方面开始搞房改：第一，国家不再给旗人免费分房(有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外)，哪个旗人嫌房子不够住，可以向政府申请购买；第二，原来分到的房子可以卖，前提是你得把它从国家手里买下来，从公房变成私房，从只有使用权变成拥有所有权。

于是，旗人花了很少的钱，把原本属于公家的房子，统统变成了私人财产。乾隆四年（1739年），一个叫额森特的旗人交给内务府57两银子，就买下了一个坐落在正阳门外高井胡同、拥有3间正房两间厢房的小型四合院。这个四合院按市价，至少500两银子。像额森特这样享受到经适房的旗人，乾隆年间至少有50万人。

在清朝，不仅北京城里为旗人修建了海量的经适房，全国各地到处都有享受特殊优待的旗人居住区。以南京为例，当时明故宫至通济门的一大片区域都划给了满人。满族人聚群而居，因此南京人把这块地方称为“满城”。至今，在这一块区域内，还留有蓝旗街的名字，顾名思义，当时这里是蓝旗满人的经适房。